房貸肯定會提前還款的情況下, 選擇20年或者30年商貸有什么區(qū)別嗎?題主這個問題是很多買房的人都會碰到的。首先我們假設(shè)房貸100萬,房貸利率是5.3%(這是當前全國平均水平),按揭方式是等額本息,本文做一個分析:1、哪種年限支付的利息更多?在100萬房貸、房貸利率5.3%、按揭方式為等額本息、房貸期限30年的情況下,利息總額是99.9萬,利息總額和房貸本金幾乎是一樣的。

如果是房貸期限降為20年,那么利息總額就降低到了62.4萬,也就是說房貸期限縮短了10年,利息支出減少了37.5萬元。

從這兩個結(jié)果來看,如果你將來一定是要提前償還的,那么房貸期限自然是越短越好,這樣支付的利息就會少不少。而且等額本息這種方式,在前期償還的主要是利息,越是接近尾期的時候,利息是接近于零的,越早還越好。但是我們需要考慮的另一個問題就是月供,因為在房貸期限30年的時候,月供是5553元,而在20年的時候,月供增加到6766元,如果增加后的月供也沒有壓力的話,那么選擇20年自然是更佳了。

2、在哪一年提前償還最劃算?有很多人都在問,如果是提前償還的話,那么在哪一年提前償還最劃算?這個問題是沒有答案的,如果有答案的話,那么就是你全款買房是最劃算的,完全沒有利息,或者是房貸一年就提前償還了,那么你只需要償還一年的房貸利息。節(jié)省的自然是更多了。這個問題沒有答案的原因是在于,無論是等額本息還是等額本金的按揭方式,每個月的利息計算方式都是剩下的本金使用一個月的時間產(chǎn)生的利息。從數(shù)學邏輯上來講,如果提前償還,那么在哪個月償還都是一樣的,不會顯得“更省利息”,因為利息就是等于:本金*時間,每個月的利息就是剩余本金乘以月利率,而月利率是固定的(雖然有浮動利率,但是為了方便推理,我們假定是固定的)。結(jié)果不會顯得更省利息,而顯得更省利息的原因就是時間越短越好。