【案情】
2013年4月，原告某銀行與被告秦某、某建設公司簽訂《個人購房借款/擔保合同》約定：借款金額66萬元，借款期限30年，借款用途為購買南昌市西湖區(qū)的房產(chǎn)。購房者連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，構(gòu)成購房者違約；購房者發(fā)生違約情形的，貸款人有權(quán)宣布合同項下借款立即到期，要求購房者立即清償未償還款項，以及所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費用, 貸款人有權(quán)解除本合同。某建設公司對秦某上述貸款承擔階段性保證責任。
秦某以案涉房產(chǎn)為上述借款提供抵押擔保，但未辦理抵押登記手續(xù)。原告依約向被告秦某發(fā)放貸款66萬元，但被告秦某因長期患病、家庭變故導致的精神恍惚，逾期繳納房貸達20余次。為此，原告訴至法院，請求依約解除合同并提前收回貸款。
案件受理后，被告秦某在庭審前將之前逾期的按揭貸款全部返還，并要求繼續(xù)履行《個人購房借款/擔保合同》。
【分歧】
本案中，被告秦某違反合同約定逾期繳納房屋按揭貸款達20余次，但開庭前還清逾期房貸，原告某銀行能否依據(jù)合同約定，要求解除合同并提前收回貸款。對此，存在兩種不同觀點。
第一種觀點認為，原告有權(quán)解除合同并提前收回貸款。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據(jù)合同約定，購房者連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，貸款人有權(quán)解除本合同。即便開庭前還清所有逾期房貸，購房者存在違約系客觀事實，銀行有權(quán)解除合同并提前收回貸款。
第二種觀點認為，個人購房借款合同仍應繼續(xù)履行。購房者在開庭前還清所有逾期房貸，并未構(gòu)成根本性違約。雙方訂立《個人購房借款/擔保合同》具備繼續(xù)履行的條件，案涉的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)。為了維護交易安全、節(jié)約交易成本，合同仍應繼續(xù)履行。
【評析】
筆者同意第二種觀點，理由如下：
約定的解除合同的情形屬無效格式條款。在購房借款合同簽訂過程中，貸款人和購房者存在明顯的權(quán)利不對等。由于貸款環(huán)節(jié)過于“神速”，貸款人利用其強勢地位，往往在購房者未能通讀合同的情況下，督促購房者在空白處簽名捺印。諸如“連續(xù)三個月或者累計六個月未能按期還本付息，銀行有權(quán)宣布貸款提前到期....”的格式條款，存在免除自身責任、加重消費者責任、排除消費者權(quán)利等問題。銀行并無證據(jù)顯示其已經(jīng)履行合理提醒義務，該條款的意思表達并未為對方所知悉和接受，不能作為合同內(nèi)容的有效部分予以確認。因此，上述約定的解除合同的情形屬只強調(diào)一方權(quán)利，損害另一方權(quán)益，違背公平原則，該格式條款應屬無效。
本案不屬于解除合同的法定情形。司法實踐中，對于合同約定解除的適用，應加以必要的限制，包括考慮違約程度、繼續(xù)履行的意愿和履行成本等。本案中，被告秦某因為長期患病逾期支付房貸20余期，但是多數(shù)都是晚了數(shù)天或者未足額支付按揭款，且在庭審前將之前按揭貸款本息全部返還，并要求繼續(xù)履行《個人購房借款/擔保合同》。因此，秦某存在繼續(xù)履行合同的意愿，銀行已收回逾期額本金以及利息，不構(gòu)成合同法規(guī)定的其它違約行為導致不能實現(xiàn)預期目的情形，秦某并未構(gòu)成根本性違約，不屬于解除合同的法定情形。
繼續(xù)履行合同有利于交易安全。盡管合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，但是解除合同條件約定的過于隨意，會使合同被解除的危險增加，不利于交易的安全和穩(wěn)定。而且，有可能會使解除權(quán)人惡意行使解除權(quán)，從中獲取不正當利益，或者造成違約方損失過大，有違公平正義。從維護交易安全的角度，本案涉及銀行、購房者、開發(fā)商，社會成本和影響已經(jīng)傾注其中。如果不是購房者有根本違約行為，合同確無繼續(xù)履行的可能，動輒解除合同不利于交易安全，且可能對社會的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。