引語(yǔ)

案例

一、中山市中級(jí)人民法院作出的（2019）粵20民終6883號(hào)民事判決書（政策出臺(tái)早于合同簽訂日）

2018年6月14日，買家A、賣家B、中介方共同簽訂《房地產(chǎn)買賣（居間）合同》，約定買賣雙方通過中介方交易賣方名下的中山市XX房及車房，成交總價(jià)122萬(wàn)元，并由買家A申請(qǐng)銀行按揭貸款83萬(wàn)元。買家A支付定金12萬(wàn)元。

中山市人民政府辦公室于2017年3月26日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)非中山市本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

因買家A名下已有一處房產(chǎn)，無法辦理按揭，故向賣家B要求解除合同。

法院認(rèn)定

買家A不具有貸款資格，但其未在約定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)貸款不構(gòu)成根本違約，而賣家B在約定的買方貸款申請(qǐng)期限以及首期款支付期限均尚未屆滿前提出解除合同，不發(fā)生解除合同的效力，但買家A怠于回應(yīng)和消極解釋合同歧義的態(tài)度，對(duì)進(jìn)一步引發(fā)爭(zhēng)議和彼此不信任負(fù)有一定責(zé)任，故買賣雙方雖對(duì)履約未成均負(fù)有一定責(zé)任，但未構(gòu)成根本違約且均無需向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，最終判決賣家B向買家A退還定金12萬(wàn)元。

二、廣東省高級(jí)人民法院作出的（2015）粵高法審監(jiān)民提字第89號(hào)再審民事判決書（政策出臺(tái)晚于合同簽訂日）

2010年4月2日，買家A與賣家B簽訂了《中山市商品房買賣合同》，約定買家A購(gòu)買賣家B開發(fā)的位于中山市XX房，總價(jià)款為364638元，首期款73638元，余款291000元以按揭貸款支付。

同年4月17日，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》；同年9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，上述兩份文件均要求對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

買家A支付首期款后，以國(guó)家出臺(tái)新的房貸調(diào)控政策后自身不符合申請(qǐng)銀行按揭貸款為由，要求與賣家B解除合同。

法院認(rèn)定

一審法院以即使發(fā)生情勢(shì)變更，雙方應(yīng)共同嘗試再尋友好途徑解決問題為由，駁回買家A的全部訴訟請(qǐng)求。二審法院認(rèn)為雙方對(duì)買家A不能從銀行獲得約定的貸款金額情形已經(jīng)有特別約定和處理方式，買家A對(duì)不能按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)有合理預(yù)見，本案并不適用情勢(shì)變更原則，進(jìn)而駁回上訴，維持原判。

廣東省高院再審認(rèn)為雙方針對(duì)不能獲取銀行貸款情形所約定的合同補(bǔ)充協(xié)議未生效，且存在理解上的歧義，本案中沒有證據(jù)證明買家A可預(yù)見銀行貸款政策的變化，并適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十九條規(guī)定，認(rèn)定本案適用情勢(shì)變更原則，改判支持買家A的全部訴訟請(qǐng)求。

由此可見，在政策影響下，銀行限貸導(dǎo)致買家不能辦理按揭，結(jié)合案情及證據(jù)材料，買家有權(quán)要求賣家解除合同并要求退還款項(xiàng)，而中介方具有提醒和告知買家政策現(xiàn)狀及買家是否屬于限貸限購(gòu)范圍的義務(wù)，如中介方?jīng)]有履行相應(yīng)義務(wù)，亦可要求其按過錯(cuò)程度退還部分或全部的中介費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)

附：法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）第十九條

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

END