2022年2月15日,鄭州代市長(zhǎng)何雄在鄭州市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上表示:“鄭州樓市現(xiàn)在遇到一些小困難,將來(lái)不會(huì)有大問題,市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期,供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整”。

如今,距離這番講話不足半月,鄭州樓市果然迎來(lái)了2022年最硬核新政。

3月1日,鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱:《通知》),涉及5大項(xiàng)共19條措施,包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

具體來(lái)說(shuō),主要對(duì)人才端、供應(yīng)端、信貸端等方面給予政策支持。人才端方面,對(duì)符合條件的學(xué)生提供購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房和保障性租賃住房?jī)蓚€(gè)選項(xiàng),并給予一定的補(bǔ)貼;供應(yīng)端方面,以去化周期18個(gè)月為分界點(diǎn),超出時(shí)減少住宅用地供應(yīng)量,低于時(shí)則增加;同時(shí),鄭州還降低了房企拿地的門檻,規(guī)定土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%,土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納;而信貸端,則分別給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持和降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)等政策支持。

重啟貨幣化安置,明降首付門檻

分析人士指出,上述《通知》的19條政策中,對(duì)樓市能夠形成強(qiáng)刺激作用的,莫過于“降低二套房首付比例”政策和“貨幣化安置”。

《通知》指出,要推行貨幣化安置、促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。具體來(lái)說(shuō),則要實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng),堅(jiān)持以貨幣化安置為主,鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。

所謂“貨幣化安置”,是指拆遷人將應(yīng)安置的房屋核算成安置款,由被拆遷人自行購(gòu)買房屋安置,目的是消化庫(kù)存;它還有個(gè)名稱,叫“棚改貨幣化安置”。

貨幣化安置向來(lái)被認(rèn)為是短期內(nèi)盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)、刺激房?jī)r(jià)上漲、提振樓市信心、消化空置商品房的有利手段,曾于2015年在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模出現(xiàn),此后的幾年里,多個(gè)城市房?jī)r(jià)暴漲。

以鄭州為例,自2016年出臺(tái)棚改貨幣化安置政策后,部分地區(qū)的房?jī)r(jià)甚至一度攀升到3萬(wàn)元以上。后期隨著全國(guó)新一輪調(diào)控的出臺(tái),以及中央明確要求“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣盡快取消貨幣化安置”之后,直到2020年,鄭州樓市才穩(wěn)定下來(lái)。

另一個(gè)重磅條款涉及“二套房貸款”,《通知》表示,對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,購(gòu)買二套房時(shí),執(zhí)行首套房貸款政策。

首套房貸款與二套房貸款有何區(qū)別?鄭州此前曾規(guī)定:在限購(gòu)區(qū)域內(nèi),居民的首次購(gòu)房貸款比例仍為30%保持不變。居民家庭有購(gòu)房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒有住房,或者已擁有1套住房、無(wú)論有無(wú)購(gòu)房貸款記錄,再次購(gòu)買普通住房,均按照60%的首付比例執(zhí)行。

也就是說(shuō),這一次,鄭州明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制政策,只要結(jié)清首套房貸款,均可以按照30%的首付購(gòu)買二套房。

庫(kù)存壓力

鄭州此番發(fā)文救市,主要源于鄭州樓市市場(chǎng)端和供應(yīng)端的供需錯(cuò)配。安居客數(shù)據(jù)顯示,鄭州住宅均價(jià)在2018年10月攀上13867元/平方米高點(diǎn),而2022年1月份,其樓市均價(jià)則為13099元/平方米。

成交數(shù)量方面,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2022年1月,鄭州新房成交6686套,較12月環(huán)比下降30.7%,二手房成交3561套,環(huán)比下降29%,同比下降18.1%。

量?jī)r(jià)沒有明顯起色的同時(shí),鄭州樓市庫(kù)存和去化周期也面臨較大壓力??硕饠?shù)據(jù)顯示,2022年1月,鄭州狹義庫(kù)存環(huán)比上漲25%,庫(kù)存消化周期超過2年。 中科財(cái)金人工智能研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年1月份,鄭州宅地成交規(guī)劃建筑面積為26.3萬(wàn)平方米,宅地成交樓面價(jià)為1885元/平方米,較2021年1月均有著不小的差距。

實(shí)際上,鄭州作為人口超千萬(wàn)、GDP規(guī)模超萬(wàn)億的河南首府,其房地產(chǎn)市場(chǎng)也曾有過狂飆突進(jìn)的時(shí)刻。比如2016年,鄭州曾經(jīng)誕生15個(gè)地王,彼時(shí),鄭州新房成交規(guī)模達(dá)1693萬(wàn)平方米,較兩年前足足擴(kuò)大了3倍。

但隨著2016年中期樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向,多條限購(gòu)、限貸政策出臺(tái),鄭州樓市開始了漫長(zhǎng)的回調(diào)期,曾經(jīng)的火熱態(tài)勢(shì)一去不復(fù)返,如今無(wú)論是房?jī)r(jià)還是供應(yīng)量,均呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。