房產(chǎn)抵押，是實踐中較為常見的借款擔(dān)保措施。抵押不僅只簽訂簽訂抵押合同，只有辦理了抵押登記才享有優(yōu)先受償權(quán)。
但如果認(rèn)為只是辦理了抵押登記就認(rèn)為高枕無憂，也會存在很多潛在風(fēng)險。除如之前文章所討論的應(yīng)注意多抵少貸、抵押房產(chǎn)的租賃情況、居住情況等抵押注意事項外，還應(yīng)著重注意以下問題。
一、先明晰產(chǎn)權(quán)后抵押登記
之前我們討論過如果抵押人的婚姻狀況是離婚，在貸前應(yīng)讓抵押人提供婚姻情況證明，如其已離婚，除了提供離婚證外，還應(yīng)提供民政部門登記的離婚協(xié)議，查看財產(chǎn)分割情況。
但現(xiàn)在實踐中存在不少“假離婚”現(xiàn)象，夫妻雙方并非感情破裂，而是為了逃避債務(wù)或是為了生子等原因，到民政部門辦理了離婚手續(xù)，但未對夫妻雙方名下的所有財產(chǎn)進(jìn)行分割，民政部門登記的離婚協(xié)議只對部分財產(chǎn)的分割進(jìn)行了約定，另一部分財產(chǎn)未約定所有權(quán)人，仍在夫妻一方名下。
如果抵押人的婚姻狀態(tài)是離婚，提供的房產(chǎn)是在原婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得，該房產(chǎn)也未在民政部門登記的離婚協(xié)議、法院判決書等文書上進(jìn)行分割，這種情況下貸款人應(yīng)要求抵押人到房產(chǎn)登記部門先辦理明晰產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)，由抵押人與其原配偶共同到場，確認(rèn)該房產(chǎn)的所有權(quán)人后，才能進(jìn)行抵押登記。這樣做是為了防止抵押人的原配偶提出對該房產(chǎn)的歸屬提出異議，使抵押房產(chǎn)難以處置。
二、過戶問題
只要借款人借款逾期，抵押人的抵押物就可能被處置。一旦需要抵押房產(chǎn)拍賣、變賣出去，就需要過戶，這時候抵押人多數(shù)情況下不會配合辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。如果抵押人不配合，就給過戶增加了難度，所以必須在貸前進(jìn)行控制，以便于抵押房產(chǎn)的今后處置。
一、要求抵押人將房產(chǎn)證原件存至抵押權(quán)人處，雙方簽字蓋章封存，如借款人借款逾期，由貸款人處置。這樣做是為了兩點，第一、防止抵押人將該房產(chǎn)進(jìn)行第二次抵押；第二、一旦面臨抵押房產(chǎn)的過戶，如果有房產(chǎn)證原件，就無需經(jīng)過公告作廢程序，將為買受人過戶節(jié)省時間。
三、要求抵押人提供抵押房產(chǎn)的購房發(fā)票。購房發(fā)票的有無直接決定了過戶稅費(fèi)的高低。以商業(yè)用房為例，商業(yè)用房過戶賣方需繳納增值稅及附加金額。如果有購房發(fā)票，只需繳納增值部分的稅費(fèi)，如果無購房發(fā)票，則需按成交金額交稅。同時如果無購房發(fā)票，還需要交費(fèi)評估，拖長過戶時間。四、抵押房產(chǎn)價值不易過高。如果借款人借款逾期，貸款人進(jìn)行訴訟程序，在強(qiáng)制執(zhí)行階段申請法院拍賣抵押房產(chǎn)，多數(shù)司法拍賣房產(chǎn)是無法進(jìn)行按揭付款的，也就是說通過司法拍賣程序購買房產(chǎn)，必須一次性付清全款。抵押房產(chǎn)面積越大，價值越高，有購買能力的人也就越少，抵押房產(chǎn)拍賣成交的幾率也就越低。如果在貸前沒有確定合適的接盤者，我們建議抵押房產(chǎn)的價值不易過高。
三、以房抵債問題
實踐中有的貸款人對作為借款擔(dān)保措施的房產(chǎn)的做法是，在貸前與房產(chǎn)所有人簽訂《房產(chǎn)買賣合同》，一旦借款人借款逾期，就根據(jù)簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》將該房產(chǎn)歸己所有。這種做法反而很不保險。這樣的約定違反禁止流押法律規(guī)定，一旦以買賣合同起訴，如借款人有足夠的證據(jù)證明是作為借款的擔(dān)保措施，該買賣合同將無法獲得法律的支持。
如果在貸后，借款人逾期，根據(jù)最高院的指導(dǎo)案例72號，借款合同雙方將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并對賬清算的，不屬于流押的約定，綜合審查可認(rèn)定房產(chǎn)買賣合同有效。但應(yīng)注意這種情況只適用于貸款已經(jīng)放出，因借款人無法償還，將本金及利息折算后簽訂的買賣合同，屬于貸后的以房抵債，即通俗理解為頂賬房。
但如果在貸前，借款利息隨著借款期間不斷增長，在貸前無法確定具體數(shù)額，因此如果以房抵債將損害房屋所有權(quán)人的利益，一旦其有足夠的證據(jù)證明是作為借款的擔(dān)保措施，那對貸款人來說，該房產(chǎn)買賣合同得不到法律的支持，也無法享有抵押登記的優(yōu)先受償權(quán)，只能對該房產(chǎn)申請法院查封，如該房產(chǎn)所有權(quán)人債務(wù)較多，到時可能只能輪候查封，無有效的可供執(zhí)行財產(chǎn)。因此在貸前，我們?nèi)越ㄗh辦理抵押登記手續(xù)較為保險一些。
四、抵押人簽訂擔(dān)保合同
辦理了抵押登記并不意味著就能萬無一失，仍然可能存在可以對抗抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)利，例如抵押之前的租賃權(quán)、建筑工程價款等，如果抵押人只是簽訂了抵押合同，那只能就辦理抵押登記的房產(chǎn)要求抵押人清償，當(dāng)該抵押物處置完畢或無法處置時，不論貸款人受償多少都無法再要求抵押人清償債務(wù)。為防止抵押人逃避清償，制造不必要的麻煩來拖延處置抵押物，如偽造一份日期在抵押登記辦理之前的租賃合同等，應(yīng)盡量讓抵押人簽訂擔(dān)保合同，同時明確其對該筆借款的擔(dān)保責(zé)任。