有網(wǎng)友提問:房屋按揭貸款是單利計(jì)息,還是復(fù)利計(jì)息?

這涉及到單利和復(fù)利的概念,讓我們先來簡單了解一下基礎(chǔ)知識(shí)。

利息的計(jì)算方式有兩種,一是單利方式,二是復(fù)利方式。

所謂單利,是指一個(gè)計(jì)息周期本金固定不變,只有本金產(chǎn)生利息,本金產(chǎn)生的利息不再產(chǎn)生利息。

所謂復(fù)利,是指一個(gè)計(jì)息周期結(jié)束之后,把利息合并計(jì)入本金,重復(fù)產(chǎn)生利息,俗稱“利滾利”。

對(duì)于銀行存款來講,單利方式適用于一個(gè)存期內(nèi)利息的計(jì)算,而一個(gè)存期結(jié)束后轉(zhuǎn)存時(shí)才會(huì)使用復(fù)利計(jì)算。

假如有10000元,存銀行三年定期存款,存款(年)利率4.125%,則三年期滿利息的計(jì)算,就應(yīng)該使用單利計(jì)算公式,即:

利息(3年)=10000×4.125%×3=1237.5元。

再假如三年定期存款到期后,轉(zhuǎn)存三年定期,轉(zhuǎn)存時(shí)的利率還是4.125%,那么求六年之后的利息,就要使用復(fù)利計(jì)算公式,也就是前三年產(chǎn)生的利息1237.5元會(huì)“利滾利”,即:

利息(6年)=(10000+1237.5)×4.125%×3=1390.64元。

由上可見,單利與復(fù)利的本質(zhì)差異在于本金。本金包含上一個(gè)計(jì)息周期的利息,就是復(fù)利計(jì)息;本金不包括以前計(jì)息周期的利息,就是單利計(jì)息。

明白了單利和復(fù)利的概念,以及它們分別適用的場合,我們?cè)诨剡^頭來討論開頭的問題:房屋按揭貸款中的利息計(jì)算,到底是單利方式還是復(fù)利方式呢?

下面,我們舉一個(gè)房貸的例子:以利率5%貸款100萬(即月利率為5%÷12=0.416667%),按照等額本金方式12期還款,我們演示一下還款的利息是如何計(jì)算的。

期初本金余額100萬元,按照月利率0.416667%占用了一個(gè)月。

那么第一個(gè)月償還的利息就是:

1000000×0.416667%=4166.67元;

償還的本金為:

1000000÷12=83333.33元。

期初本金余額為1000000-83333.33=916666.67元,還是按照月利率0.416667%占用了一個(gè)月。

則第二個(gè)月償還的利息就是:

916666.67×0.416667%=3819.44元;

償還的本金為83333.33元。

期初本金余額還剩1000000-83333.33×11=83333.33元,仍然是按照月利率0.416667%占用了一個(gè)月。

則第12個(gè)月償還的利息就是:

83333.33×0.416667%=347.22元;

償還的本金為:83333.33元。

由此可見,房屋貸款利息是根據(jù)占有使用的本金數(shù)額、時(shí)間(按月)來進(jìn)行計(jì)算的,資金使用一個(gè)月就要付出一個(gè)月的利息。這樣經(jīng)過12期,一筆100萬元的房屋貸款就還完了。

在以上的計(jì)算過程中,貸款本金是逐月減少的,還款中的利息也是隨之而減少的,中間不存在“利滾利”的問題。因此,可以認(rèn)為房貸利息是單利計(jì)息。

可以說,房貸的計(jì)息方式——不管是等額本金還款,還是等額本息還款——都是嚴(yán)格的月利率單利方式。這種計(jì)息方式,跟消費(fèi)貸款或者信用卡分期業(yè)務(wù)是截然不同的。

一般情況下,房貸利率低于6.5%,而消費(fèi)貸款或者信用卡分期業(yè)務(wù)的費(fèi)率少則8~12%,高則達(dá)到18~24%,更有甚者部分網(wǎng)貸平臺(tái)會(huì)觸及36%的高利貸紅線,那么它們的利息計(jì)算,肯定就不是簡簡單單的單利方式了。