由于政策原因，購房者向銀行申請貸款審批過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變數(shù)，導(dǎo)致貸款審批不能通過或者貸款發(fā)放時間晚于購房合同約定的時間。在這種情況下，開發(fā)商解除購房合同并要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任是否會得到法院支持呢？
我們在全國各地法院檢索到類似許多案件，裁判標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。有的支持開發(fā)商解除購房合同并判決購房者承擔(dān)違約責(zé)任；也有法院支持購房者繼續(xù)履行購房合同的請求。
北京高院的一則再審改判案例運用充分的說理，最終判決合同繼續(xù)履行，但購房者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。契合商事合同鼓勵交易，同時維護(hù)交易安全的原則。
法律設(shè)置合同解除的目的是在解決合同有效成立之后由于主客觀情況發(fā)生變化，合同的履行成為不必要或不可能，如果再讓合同繼續(xù)發(fā)生法律效力，約束當(dāng)事人雙方，則不但對其中一方甚至對雙方有害無益，而且很有可能會阻礙市場經(jīng)濟的順利發(fā)展這樣的問題。如果合同履行雖有一定遲延，但在合同解除前合同已經(jīng)處于可履行狀態(tài)，且合同的履行并不導(dǎo)致合同目的落空，也不會損害雙方當(dāng)事人的利益，則可以要求遲延一方承擔(dān)一定違約責(zé)任而不是解除合同。
2012年6月16日，某房產(chǎn)開發(fā)公司與購房者王女士簽訂了預(yù)售合同及其附件，約定購房者王女士（買受人）購買某房產(chǎn)開發(fā)公司（出賣人）開發(fā)的涉案房屋，房屋預(yù)測建筑面積共244.13平方米，房屋總價款808萬元。合同附件五對付款方式約定為商業(yè)銀行貸款付款，其中首期價款243萬元須于簽署預(yù)售合同及補充協(xié)議當(dāng)時付清，余款565萬元須于簽署預(yù)售合同及補充協(xié)議之日起90天內(nèi)付清。合同附件十一為“補充協(xié)議”。補充協(xié)議第五條第（一）款約定：“買受人采用貸款付款方式的，買受人需按預(yù)售合同附件五約定的期限向其選定的法定貸款機構(gòu)提交符合要求的申請貸款所需的全部材料，并向法定貸款機構(gòu)提出正式借款申請。”
并在合同附件中約定若購房者未在約定期限內(nèi)付款，開發(fā)商可以解除合同并追究購房者的違約責(zé)任。
購房者向銀行申請貸款時，銀行發(fā)現(xiàn)申請人名下另有一套平房，屬于限購對象。但經(jīng)查詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2012年4月26日頒布實施的《〈關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知〉執(zhí)行中有關(guān)問題的說明》，發(fā)現(xiàn)名下?lián)碛衅椒坎⒉粚儆谙拶弻ο蟆：筱y行批準(zhǔn)了該貸款申請。但開發(fā)商以貸款審批逾期為由，拒絕配合提供合同原件協(xié)助申請貸款，并告知購房者合同已經(jīng)解除，并訴至法院要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任及各項損失近百萬元。
該案經(jīng)北京市朝陽區(qū)人民法院，北京市第三中級人民法院審理后均判決購房合同解除，購房者需承擔(dān)違約責(zé)任并賠償95萬元。購房者不服，向北京高院申訴。
北京高院審理后認(rèn)為再審確定本案的爭議焦點為：是否應(yīng)該確認(rèn)某房產(chǎn)開發(fā)公司解除合同的效力，雙方當(dāng)事人的合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
高院再審認(rèn)為：法律設(shè)置合同解除的目的是在解決合同有效成立之后由于主客觀情況發(fā)生變化，合同的履行成為不必要或不可能，如果再讓合同繼續(xù)發(fā)生法律效力，約束當(dāng)事人雙方，則不但對其中一方甚至對雙方有害無益，而且很有可能會阻礙市場經(jīng)濟的順利發(fā)展這樣的問題。如果合同履行雖有一定遲延，但在合同解除前合同已經(jīng)處于可履行狀態(tài)，且合同的履行并不導(dǎo)致合同目的落空，也不會損害雙方當(dāng)事人的利益，則可以要求遲延一方承擔(dān)一定違約責(zé)任而不是解除合同。
故改判支持購房者要求繼續(xù)履行合同的訴請，但考慮到合同明確規(guī)定了合同的履行期限，購房者王女士遲延付款確實給某房產(chǎn)開發(fā)公司造成一定的損失，故購房者王女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任、給予某房產(chǎn)開發(fā)公司一定的違約金。本院在綜合考慮雙方的合同約定、合同履行情況、雙方的過錯程度、雙方在合同履約后的預(yù)期利益等因素，酌定購房者王女士給付某房產(chǎn)開發(fā)公司相應(yīng)的違約金10萬元。