文 ：MoneyPlan
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追求低風(fēng)險(xiǎn)下的高收益
今天看到個(gè)震驚我一年的新聞，居然有那么多人在這個(gè)時(shí)候選擇提前還貸，我甚至一度以為這是個(gè)假新聞。
更讓我震驚的是居然還有人建議提前還貸，這種行為跟讓人在2015年賣(mài)房有什么區(qū)別？？
要知道呼吸是有成本的，這個(gè)成本有個(gè)專(zhuān)業(yè)名詞叫通貨膨脹，通俗的說(shuō)法是，社會(huì)上每增加10塊錢(qián)就要同時(shí)生產(chǎn)出10塊錢(qián)貨物，這種平衡下錢(qián)的價(jià)值和貨物價(jià)值是對(duì)等的；
如果只生產(chǎn)了8塊錢(qián)貨物，錢(qián)多貨少，那么貨物的價(jià)格就會(huì)漲價(jià)來(lái)達(dá)到價(jià)值平衡，也就是我們常說(shuō)的通貨膨脹。
反映社會(huì)上增加了多少錢(qián)的指標(biāo)叫M2（是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的貨幣形式），比如說(shuō)2021年M2增速是9%；
反映社會(huì)上增加了多少貨物的指標(biāo)叫GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值），比如說(shuō)2021年GDP增速是8.1%。
用M2增速減去GDP增速的差額，就是我們平時(shí)切身感受到的包括房?jī)r(jià)漲幅的通貨膨脹，這個(gè)值，過(guò)去20年年均在6%左右，自2016年以來(lái)有明顯的下降，維持在3%左右，未來(lái)也大概率會(huì)維持在這個(gè)水平。
也就是說(shuō)不論你持有什么資產(chǎn)，不管是現(xiàn)金也好房子也好股票也好，每年固定成本大概在3%左右。
怎樣能避免通貨膨脹這個(gè)成本呢？借錢(qián)。按揭買(mǎi)房就是最常見(jiàn)的方式。
大多數(shù)人都是采取3成首付的按揭方式買(mǎi)的房，也就是說(shuō)一套房子只有3成是自己的資產(chǎn)，7成是銀行的資產(chǎn)，也就是說(shuō)實(shí)際我們要承擔(dān)的通貨膨脹成本是3%*30%=0.9%；剩下的是銀行承擔(dān)，我們少付出2.1%的成本。
可是這7成借來(lái)的錢(qián)是有利息的，公積金貸款是3.5%，2018年之前商業(yè)貸款是4.2%，2018年之后最高高達(dá)6%，即使按照最低的公積金貸款利率3.5%來(lái)算，3.5%減去2.1%還虧1.4%，加上本身就要付出的0.9%成本，加起來(lái)還是要付出2.3%；而按照6%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算的話(huà)就更高，加起來(lái)要付出4.8%。
看到這里會(huì)不會(huì)有一種感覺(jué)，提前不提前好像沒(méi)有多大區(qū)別。
但是！
絕大多數(shù)人在當(dāng)時(shí)按揭的時(shí)候都沒(méi)有刻意留意等額本息和等額本金的區(qū)別，選擇等額本息的居多，這兩者的區(qū)別在于等額本息前期還的利息多，但每一期還款額固定且月供額度相對(duì)較少，前期還款壓力??；而等額本金前期還的本金多利息少，前期月供額度相對(duì)較大，前期還款壓力大。
有什么問(wèn)題呢？上數(shù)據(jù)！
假設(shè)同樣200萬(wàn)貸款30年，利率4.2%
等額本息
等額本息下10年共還了118.48萬(wàn)，其中41.7萬(wàn)本金，76.6萬(wàn)利息，第20年共還了本金104.8萬(wàn)，利息132.1萬(wàn)，第二個(gè)10年的利息比第一個(gè)10年利息少；
等額本金
等額本金下10年共還了138萬(wàn)，其中本金66.6萬(wàn)，利息71.4萬(wàn)，第20年共還了本金133.33萬(wàn)，利息114.8萬(wàn)。
由此可見(jiàn)，等額本息還款模式下利息不但更多且集中在前期，而本金卻還的更少，如果選擇提前還貸，不但白交了很多利息，還要還更多的本金。
銀行在設(shè)計(jì)這種按揭模式的時(shí)候就已經(jīng)考慮到了這一點(diǎn)，如果不是選擇的等額本金還款模式，不要輕易選擇提前還貸。
利益端
以上說(shuō)的還僅僅是從成本端進(jìn)行考慮，要知道北上廣深的房子價(jià)格支撐是相對(duì)更加牢固的，未來(lái)雖然不太可能再出現(xiàn)大的漲幅，但每年漲個(gè)1%左右還是有可能的，按揭模式下由于我們的本金只有3成，所以實(shí)際上我們的資產(chǎn)是被放大了的，也就是說(shuō)如果房?jī)r(jià)能有1%的漲幅，放大后我們的實(shí)際收益就是3%。
可如果提前還貸了，自己的份額達(dá)到100%，房?jī)r(jià)1%的漲幅實(shí)際漲幅也就是1%，然后還得扣掉3%的通貨膨脹，而當(dāng)今社會(huì)房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)被過(guò)分透支，再想超過(guò)通貨膨脹增速是不現(xiàn)實(shí)的，提前還貸也會(huì)使我們的收益大打折扣。
綜上所述，符合提前還貸人群屬于少數(shù)，不要輕易跟風(fēng)，也不要覺(jué)得經(jīng)濟(jì)不好就想趕緊清理負(fù)債，經(jīng)濟(jì)是有周期的，具體看被經(jīng)濟(jì)衰退掩蓋的真相，最差的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，現(xiàn)在選擇提前還貸，不僅僅付出了更高的成本，減少了未來(lái)的收益，同時(shí)還放棄了更多的投資機(jī)會(huì)。
更不要問(wèn)我買(mǎi)了郊區(qū)的房子怎么辦、買(mǎi)了小城市的房子怎么辦，我一個(gè)做理財(cái)?shù)奈夷闹涝趺崔k，我只會(huì)告訴你買(mǎi)基金就對(duì)了。