抵押預(yù)告登記什么意思？
預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。
說到不動產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記首先要提的是不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，簡稱房屋抵押登記，是債權(quán)人為了保護(hù)自己的債權(quán)在債的關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)能夠提供現(xiàn)實(shí)物的保證，而在國家行政機(jī)構(gòu)辦理公示的政府文書，用于對抗債務(wù)人對房屋的物權(quán)，一旦債務(wù)人不能依約定償還債務(wù)，債權(quán)人可以向人民法院主張對抵押不動產(chǎn)優(yōu)先受償。但是在現(xiàn)實(shí)社會中，房屋購買人所購買的不動產(chǎn)，可能因為各種原因而無法辦理房屋所有權(quán)證書，即在客觀上涉訴不動產(chǎn)不能夠辦理抵押權(quán)登記，但是為了保證債權(quán)人的權(quán)益以及促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家法律允許對不能辦理抵押權(quán)登記的不動產(chǎn)辦理預(yù)告登記，在不動產(chǎn)滿足辦理抵押權(quán)登記的條件時再變更預(yù)告登記。
《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”這條法律規(guī)定肯定了物權(quán)預(yù)告登記制度。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“以預(yù)購商品房抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”雖然這條規(guī)定是行政規(guī)章，但對“預(yù)告抵押登記”做出了明確定義，結(jié)合《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》來看，預(yù)告抵押登記的目的只是防止預(yù)售人將不動產(chǎn)出售給第三人，不能得出預(yù)告登記的權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中，某銀行只是依照物權(quán)法有關(guān)法律規(guī)定辦理了預(yù)告抵押登記手續(xù)，該手續(xù)只能保證借款人李某不得擅自處分該房屋的作用。如果借款人李某擅自處分該房屋，將不發(fā)生任何物權(quán)效力。