房地產(chǎn)周期發(fā)展,短期看金融,中期看土地,長期看人口。

今天,咱們來說說短期影響房地產(chǎn)走向的金融!

房地產(chǎn)金融,離不開房貸利率。這個堪稱樓市“溫度計”的數(shù)據(jù),能直接反映樓市短期“冷暖”。

近日,貝殼研究院報告顯示,10月90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個基點。

值得注意的是,這是今年以來房貸利率首次下降。

近期,相關(guān)部門也多次發(fā)聲,強調(diào)保障好剛需群體信貸需求,在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行(中國)地產(chǎn)、同致誠評估創(chuàng)始人王波博士認為,房貸利率的下跌,釋放出三大信號:

1

利率高、放款慢

房貸成買房新難關(guān)

因為房貸“額度緊張、排隊放款”,已經(jīng)成為今年買房路上一大難關(guān)。

今年以來,重點城市的個人房貸利率一路走高,多地突破5%高位。

據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù),2021年9月,全國首套房平均房貸利率5.46%,較2020年底上漲23BP;二套房貸款平均利率5.83%,較2020年底上漲29BP。

個別城市(如南京、佛山、惠州等)個別銀行房貸利率一度去到7%。假設(shè)貸款100萬,按揭30年,等額本息計算,還款總額超239萬。

房貸計算示意,僅供參考

另據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,受房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)影響,上半年多數(shù)銀行包括達標者均壓降涉房貸款占比,主要金融機構(gòu)新增房地產(chǎn)貸款同比下滑19%,占新增總貸款比重降至19.0%。

說白了,就是貸款利息更高、放貸額度更小。

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多個二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地均曾爆出二手房停貸傳聞。

即便尚未停貸,多數(shù)城市放款周期也在3~6個月,較上半年有不同程度的延長。

同時,銀行方面也加強了貸款監(jiān)管,關(guān)于貸款額度、抵押房屋的房齡等都有明確要求。

2

利率+周期雙降

19城房貸松綁

好消息是,監(jiān)管部門已經(jīng)意識到這些問題。

10月15日,人民銀行舉行 2021 年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會,指出“部分金融機構(gòu)對于30家試點房企‘三線四檔’融資管理規(guī)則存在一些誤解,將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。

房貸利率也獲得“松綁”,信貸環(huán)境有所改善。

首先,是房貸利率年內(nèi)首次環(huán)比下降。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,10月90城主流首套房貸利率為5.73%,二套利率為5.99%,均較上月下調(diào)1個基點。

其中14個城市首套利率下降,14個城市二套房貸利率下降,重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。

其次,放款周期也在縮短。

盡管10月90城房貸平均放款周期為74天,較上月有所延長,但這主要是由于放款動作與利率調(diào)整存在一定時差,10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個月期間簽約的訂單。

整體來看,房貸利率和放款周期“雙減”,是一個明顯的利好。

不過,有一點需要注意,房貸利率下調(diào),并不代表買房資金門檻降低。

舉個例子,洛陽,房貸利率下調(diào)25個基點后,依然是高達6.13%,屬于14個高利率城市之一。

深圳,盡管房貸利率僅下調(diào)5個基點,但下調(diào)后只有5.1%,利率相對較低,主要是由于原本利率起點相對較低。

3

回暖信號明顯

樓市釋放三大信號

房貸利率松綁,再加上監(jiān)管層的支持態(tài)度,是不是預(yù)示著房地產(chǎn)最難過的日子過去了?后市會不會反彈?

王波博士認為,房貸利率下降,并不意味著房地產(chǎn)貸款政策會變得寬松,更不意味著房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向,“房住不炒”依然是主基調(diào)。

第一,房地產(chǎn)信貸環(huán)境在逐步改善。

不可否認的是,高企的房貸利率,讓一部分剛需被拒之門外。對房企而言,相當于回款周期被拉長。

回款周期延長,不利于按時還債,這也是今年以來房企債務(wù)頻頻暴雷的主要原因之一。

房地產(chǎn)貸款利率下調(diào),證明高層重視房企融資的合理需求。

隨著回款速度加快,房企面臨的窘境也將有所緩解。

第二,房貸利率下調(diào)利好剛需買房。

嚴格的調(diào)控政策,雖然有效抑制炒房投機的熱度,但也誤傷了部分真正的剛需。

房貸利率下調(diào),對剛需買房有個最直接的好處——省錢。

貸款100萬,利率下調(diào)1%后,按揭30年,等額本息,還款額度為215萬,相較之下便宜了24萬。

房貸計算示意,僅供參考

第三,房貸利率下調(diào),房價不會迎來反彈式上漲。

為什么這么說?因為房貸利率并不是影響房價的唯一因素。

精準調(diào)控下,人、房、地、錢都在管,限購、限貸、限售,三道紅線、貸款集中度管理、二手房參考價等等,都在綜合影響市場。

寫在最后:

我們始終相信,政策調(diào)控的目的始終是抑制“炒房”,而非打壓剛需。

房貸利率松綁,對后市而言,信貸環(huán)境或?qū)⒂袃纱笞兓?/p>

一方面是房貸利率下調(diào)城市范圍擴大,另一方面是放款周期縮短,“剛需買家”或迎來不錯的購房窗口期。

再加上10月21日,銀保監(jiān)會表示,將在首付和利率上支持首套房購房者。

也就是說,首套房買家將獲得更多保障和支持。

但是,有一點需要注意,永遠不要將房貸利率當作唯一的買房參考標準! END