經歷了2013年的翹尾行情，2014年樓市開局普遍冷清。

多家研究機構監(jiān)測數據顯示，全國50多個重點城市1月份新房成交均出現回落，相比去年12月初下調兩成左右。春節(jié)臨近、房企惜售、購房人心態(tài)變化、銀行信貸收緊等多種因素促使樓市明顯降溫。

在業(yè)界看來，2013年出讓的很多高溢價土地會在2014年集中上市，今年的樓市難以好過去年，同時隨著國內經濟從快速增長到緩慢增長的轉變，房企亟須做好風險應對準備。

分析師楊晨青認為，尤其是對高周轉房企而言，2014年要面對的是大量新增供應扎堆入市，以及資金面收緊力度有增無減的局面，因此，抓住上半年窗口期跑量銷售或將成為房企2014年最安全的銷售策略。

各地樓市成交普遍回落

2014年1月份，樓市成交明顯回落的景象在多個城市出現。中原地產研究中心提供的數據顯示，1月份，全國54個重點城市新房成交回落，合計54個城市前12天成交住宅8.1萬套，相比2013年12月初下調20%。其中，一線城市成交環(huán)比下降19.7%，二線城市成交環(huán)比下降15.7%，三四線城市成交則環(huán)比下降23.3%與22.3%。數據顯示，2014年首周，上海僅有3個新盤入市，1月份前19天累計成交新房48.7萬平方米，同比下滑18.8%。此外，廣州的房地產市場亦呈現量價齊跌現象，數據顯示，廣州十區(qū)二市在新年首周一手住宅成交量環(huán)比大跌39.9%，成交均價環(huán)比下滑34.4%。

而在2013年，全國房地產市場總體成交火爆，尤其是二手房市場，據中原地產研究中心監(jiān)測，6個城市銷售面積較2012年有逼近5成的跨越性增長。直到2013年12月，一、二手住宅成交量均以環(huán)比3%左右降幅平穩(wěn)收官。

有業(yè)內人士認為，1月是新房供應的低谷期，加上去年樓市火熱，新增樓盤已被大量去化，另外，對房企來說，1月份業(yè)績考核壓力不大，很多樓盤采取預收定金方式實現銷售，因此今年開局新房供應持續(xù)低迷導致市場活躍程度明顯下降。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴中國房地產報記者，2013年末部分樓盤還曾有打折促銷活動，但進入2014年，房企年底沖業(yè)績時期已過，大部分開發(fā)商把注意力更多轉向了春節(jié)后。因此，今年1月份不僅市場銷售低迷，市場供應也呈現頹勢。

二季度將成房企出貨窗口期

2014年的房地產市場難現去年的輝煌，已是業(yè)界公認。在住宅抵押貸款收緊、影子銀行清理整頓、債務再融資受阻等多重因素的影響下，或將促使開發(fā)商放慢腳步。另一層面，從土地市場看，數據顯示，2012年下半年53個典型城市共成交土地建筑面積達3.79億平方米，2013年全年成交7.49億平方米，這些土地預計將成為今年下半年新房市場的供應主力，這無疑會加大企業(yè)之間的競爭。

資金面趨緊則是房企面臨的更大變數。“107號文”加強了對信托、基金等“影子銀行”的資金監(jiān)管，房企資金面在2014年趨緊將是大概率事件。在近日舉辦的彭博經濟論壇上，彭博房地產分析師方興稱，綜合他對中國18家具有代表意義的房企進行樣本分析發(fā)現，18家房企中，除去兩家房企2013年股價實現上漲外，其余全部呈下跌趨勢，行業(yè)整體下跌20%。這從側面折射出了資本市場對房企的預期并不樂觀。對房企來說，在新的市場和政策環(huán)境下，過往的玩法也需要改變。不過，從目前的市場情況看，年初房企推盤意愿并不強烈。

以北京為例，多數房企開始收縮推盤量。“我們目前沒有開盤計劃，具體推盤可能要等到3月份左右。”北京大興一熱點樓盤銷售人員對中國房地產報記者表示。而另有數據顯示，1月份北京僅有6個新盤入市。中國房產信息集團研究中心對26個一二線城市的房企經理人進行的抽樣調研也顯示，今年一季度，房企在一二線城市的供應預期較為謹慎，一線城市中沒有企業(yè)表示將大幅增加供應，二線城市中只有14%的經理人表示將大幅增加供應。

有機構預計，今年二季度將是房企出貨的窗口期。楊晨青認為，根據歷年的情況，資金流動性在上半年普遍較好，針對“剛需”的個人住房貸款，無論是利率優(yōu)惠的程度還是貸款審批的嚴格程度都遠好于下半年。因此，2014年上半年將成為房企出貨的窗口期，如果房企在今年上半年加大銷售力度，一方面銷售情況會相對較好；另一方面回款效率也將大大增加。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉亦認為，今年二季度將成為需求集中放量的“窗口期”，因為從經驗看，歷次調控政策的執(zhí)行時效性周期為4～6個月，預計2013年11月前后階段性收緊的政策效力會在2014年二季度逐步化解，短期內的變化將導致市場放量窗口期的變化。

由于預計供應高峰會在2014年下半年出現，部分房企已決定選在上半年加快出貨。世茂集團董事局副主席許世壇即表示，2014年，世茂會將銷售和利潤在考核體系中的權重適當降低一點，還將加大另外兩個指標的權重，一是現金流，二是項目質量，且世茂會在上半年補充約200億元貨值的可售房源。

由于2013年四季度是房企推盤的高峰期，所以業(yè)界預計2014年整體推盤速度也會加快，建議房企在上半年即完成整體銷售的六七成左右，不過，具體的推盤節(jié)奏還要看今年“兩會”前后房地產調控政策的指向。