一、什么是房產(chǎn)抵押貸款？
指借款人以自有或第三者的物業(yè)（包括住宅、寫
字樓、商鋪、廠房等）作抵押，用于個(gè)人綜合消
費(fèi)，并以按揭形式還款的貸款。
二、申請(qǐng)房抵貸，需滿足什么條件？
1.借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有按期償還貸
款本息的能力。
2.關(guān)于房產(chǎn)的要求
1)產(chǎn)權(quán)明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易條件，
可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通；
2)房齡符合要求，一般不超30年，具體以銀
行要求的為準(zhǔn)；
3)擁有房屋所有權(quán)證，且未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈?/p>
造拆遷規(guī)劃。
3.符合貸款銀行規(guī)定的其他條件。
三、辦理房產(chǎn)抵押貸款的流程
基本流程：貸款申請(qǐng)－－提交貸款資料－－房
產(chǎn)評(píng)估－－貸款審核－－簽訂借款合同－－抵
押登記－－銀行放款
1.關(guān)于貸款資料的規(guī)定
以個(gè)人名義申請(qǐng)的，需提供本人及配偶身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明、工資流水、房屋所有權(quán)證、個(gè)人借款用途相應(yīng)的合同或票據(jù)等。
如借款人與權(quán)屬人不同的，還需提供權(quán)屬人及
配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明。
以企業(yè)名義申請(qǐng)的，需提供企業(yè)基本證照、驗(yàn)
資報(bào)告、章程、相關(guān)決議、連續(xù)兩年及近期財(cái)
務(wù)報(bào)表、連續(xù)一年公司流水、借款用途相應(yīng)的
購(gòu)銷合同、房屋所有權(quán)證，以及權(quán)屬人及配偶
身份證、戶口簿、婚姻狀況證明等。
注：不同銀行對(duì)貸款資料的要求有所不同，具
體以貸款銀行的規(guī)定為準(zhǔn)。
2.關(guān)于貸款審批的規(guī)定
1)額度：住宅抵押的貸款額度一般不超評(píng)估
凈值的70%;商用抵押的貸款額度一般不超評(píng)
估凈值的50%.
2)期限：根據(jù)借款人意愿、用途而定。
3)利率：貸款銀行根據(jù)借款人信用、借款用
途等因素綜合而定。
4)還款方式：通常1年期以下貸款，按月付息，
到期一次還本；1年期以上貸款，可選等額本
金或等額本息的還款方式。
四、房產(chǎn)抵押的注意事項(xiàng)
1.關(guān)于被抵押房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估
房產(chǎn)抵押貸款的貸款額度，通常是房產(chǎn)估值的
50%-70%.但估值并不等于市值，而是通過(guò)
銀行指定的評(píng)估公司實(shí)地看房，根據(jù)房產(chǎn)的樓
層、建筑面積、朝向、裝修程度、社區(qū)配套設(shè)
施、交通情況及地理位置等因素綜合考評(píng)后，
給出的評(píng)估價(jià)值。
2.關(guān)于房產(chǎn)性質(zhì)的確定
1)部分已購(gòu)公房
以下兩種情況的公房，不可辦理抵押貸款。
A.無(wú)法提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議的已購(gòu)公房；
因?yàn)槿绻?gòu)房合同中有原單位擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
的條款，銀行無(wú)法取得他項(xiàng)權(quán)利。
B.不能提供上市證明的央產(chǎn)房；這類房產(chǎn)不可
上市交易，之于銀行“毫無(wú)價(jià)值”。
2)未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)規(guī)定，經(jīng)適房或按經(jīng)適房管理的回遷房，未滿5年不可上市交易，銀行無(wú)法取得他項(xiàng)權(quán)
利，所以同樣不能辦理抵押貸款。
3)小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房實(shí)為無(wú)產(chǎn)權(quán)，因此銀行不予對(duì)該類房
產(chǎn)辦理抵押貸款。
4)房齡太久或戶型太小的二手房
銀行認(rèn)為此類房產(chǎn)較難變現(xiàn)，往往不具備抵押
貸款資質(zhì)。注意，如房產(chǎn)在重要的城市功能區(qū)
域，也可申請(qǐng)獲得貸款，具體需咨詢貸款銀行。
3.關(guān)于貸款用途的明確
抵押貸款一般用于裝修、留學(xué)、購(gòu)買家庭大額
耐用消費(fèi)品，及企業(yè)的流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)需求等，
但不括買房。
4.關(guān)于貸款的發(fā)放形式
貸款需專款專用！銀行會(huì)按照借款用途，將款
項(xiàng)直接發(fā)放到借款人指定的相關(guān)用途賬戶，如
借款用途是裝修，款項(xiàng)會(huì)直接發(fā)放到指定的裝
修公司賬戶。
五、如何知道房子是否已被抵押？
1.新房的被抵押情況
根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商若將土地或房屋抵押，均須
到房管部門做抵押登記，如想了解新房的抵押
狀況，可讓開(kāi)發(fā)商出示土地證和房產(chǎn)證，看備
注欄有無(wú)作他項(xiàng)權(quán)利記載。
1)如是期房，登記機(jī)關(guān)會(huì)在《土地使用證》
上進(jìn)行標(biāo)識(shí)；
2)如是現(xiàn)房，登記機(jī)關(guān)會(huì)在開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)證
上作他項(xiàng)權(quán)利記載。
2.二手房的被抵押情況
1)房管部門備有房產(chǎn)檔案，包括房屋的抵押、
買賣等狀態(tài)，可同賣家一起攜身份證、房產(chǎn)證，
直接到窗口查詢；
2)可要求賣家出示房產(chǎn)證原本，看房產(chǎn)證上
的“他項(xiàng)權(quán)”的位置是否有標(biāo)注；
3)可通過(guò)【產(chǎn)權(quán)查冊(cè)】查詢，房屋是否有被抵押。
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