自去年房貸利率掛鉤LPR以來(lái)，經(jīng)常有人來(lái)問(wèn)，LPR到底是什么？該怎么應(yīng)對(duì)LPR呢？房貸利率要不要轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率？今天再進(jìn)行總結(jié)一遍，希望能幫到大家快速理解。

1、 什么是LPR？

所謂LPR（Loan Prime Rate），是指貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，是央行為了利率市場(chǎng)化改革而推進(jìn)的一個(gè)重要工具。LPR報(bào)價(jià)由全國(guó)18家銀行在每月20日，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)按照央行的中期借貸便利利率（MLF）加點(diǎn)形成的方式，而不再以央行貸款基準(zhǔn)利率為參照，這就使得貸款市場(chǎng)利率更加市場(chǎng)化。

2、為什么供房者很關(guān)心LPR呢？

2019年底中國(guó)人民銀行發(fā)布的公告稱(chēng)，2020年3月1日至2020年8月31日，將進(jìn)行存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，其中就包含個(gè)人住房貸款（公積金貸款除外），且僅此一次轉(zhuǎn)化機(jī)會(huì)。所以此政策關(guān)乎千萬(wàn)家買(mǎi)房人群，他們需要在此期間作出決策：是選擇固定利率還是LPR。

?3、 這些購(gòu)房者應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)LPR呢？

首先，要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款方式的不同之處。

固定利率是保守固定的，即無(wú)論市場(chǎng)貸款利率怎么變化，都穩(wěn)如泰山保持不變；

LPR則是冒險(xiǎn)浮動(dòng)的，每年一次重定價(jià)，重定價(jià)日一般為每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年對(duì)年對(duì)日當(dāng)天報(bào)價(jià)（也有可能保持不變）。

其次，要弄清楚兩種方式的計(jì)算邏輯。下面的每一個(gè)公式都是重點(diǎn)，重點(diǎn)，重點(diǎn)！

固定貸款利率=基準(zhǔn)利率（固定4.9%）+（1+浮動(dòng)）（固定）

貸款利率=LPR最新報(bào)價(jià)（浮動(dòng)）+加點(diǎn)數(shù)值（固定）

LPR=MLF利率（浮動(dòng)）+加點(diǎn)幅度（可為負(fù)，浮動(dòng)）

第一個(gè)公式不難理解，后面兩個(gè)公式關(guān)鍵在于弄清楚LPR的計(jì)算邏輯，所以得弄清楚MLF和加點(diǎn)幅度。

MLF通常三個(gè)月、六個(gè)月或者一年，為企業(yè)提供中短期融資，該值相對(duì)固定，可以為L(zhǎng)PR提供報(bào)價(jià)指引。

加點(diǎn)幅度：指銀行根據(jù)自身的資金成本、風(fēng)險(xiǎn)成本等因素，去掉最高值和最低值之后形成的平均加點(diǎn)。

該值每月20日變化一次，即構(gòu)成了LPR每月20日變化。

舉例說(shuō)明：2019年實(shí)施該政策以來(lái)，五年期以上LPR從4.85%降到4.75%，主要是由于MLF從3.3%降到3.15%，各銀行的融資成本有所降低，在結(jié)合本行的資金情況制定相應(yīng)的加點(diǎn)幅數(shù)，從而使LPR降低了0.1%。

最后，根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)喜好和實(shí)際情況進(jìn)行選擇。（本文的核心觀點(diǎn)）

個(gè)人認(rèn)為如果你的固定執(zhí)行利率高于4%，就可以考慮選擇轉(zhuǎn)LPR，長(zhǎng)期看好LPR穩(wěn)定或略降。

基于以下幾個(gè)原因：

A． 從時(shí)間軸縱向來(lái)看，1991年至今的房貸利率由9.72降到4.9，最高時(shí)期為15.3（1995年），從2015年至今，一直維持4.9，2019年新政后五年期LPR共變化3次，由4.85%降到4.75%。

可以得出，近20年來(lái)基準(zhǔn)利率是明顯往下降的。

B． 從全世界相關(guān)金融體系來(lái)看，目前采用LPR報(bào)價(jià)機(jī)制的只有美國(guó)、日本、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣等少數(shù)經(jīng)濟(jì)體，且這些地區(qū)的房貸利率都相當(dāng)?shù)停缑绹?guó)4%左右，日本1%不到，香港2%-3%，明顯低于中國(guó)的房貸利率。

所以隨著中國(guó)LPR利率的市場(chǎng)化越來(lái)越深入，長(zhǎng)期看中國(guó)市場(chǎng)的房貸利率必定是越來(lái)越接近國(guó)際市場(chǎng)水平。

C． 從理論分析MLF和加點(diǎn)幅度兩個(gè)值：MLF與中國(guó)名義GDP緊密相關(guān)，2000-2011年期間中國(guó)名義GDP增速在10%上下，近幾年，增速放緩，在6%-7%左右，所以可以推定中國(guó)近些年及今后的一些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定是穩(wěn)步向好的。且銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的流入是被嚴(yán)格限制的，國(guó)家為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，一定是穩(wěn)定或適當(dāng)降低企業(yè)融資成本促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那么MLF就會(huì)相對(duì)穩(wěn)定或略有下降，銀行融資成本低了，其他18家銀行的加點(diǎn)幅度也是相應(yīng)穩(wěn)定或降低。

所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看LPR肯定是穩(wěn)定或略有下降，不太可能出現(xiàn)大幅漲跌。

舉例：客戶(hù)A，住房貸款為200萬(wàn)，貸款30年，等額本息，執(zhí)行浮動(dòng)利率為4.41%（即利率9折），現(xiàn)每月還款額為10027.04元。

選擇轉(zhuǎn)化為固定利率，以后每個(gè)月還款額保持不變，一直是10027.04元；

選擇轉(zhuǎn)化為L(zhǎng)PR，按照2019年12月的LPR報(bào)價(jià)4.8%計(jì)算。

2020年的貸款利率為4.8%-0.39%=4.41%，2020年每月還款額不變，為10027.04元。2021年以后，根據(jù)LPR的浮動(dòng)報(bào)價(jià)執(zhí)行（每年的1月1日/放款的對(duì)年對(duì)月），即4.8%可能發(fā)生變化，0.39%保持不變，若2021年1月1月LPR報(bào)價(jià)為4.7%，當(dāng)年的貸款利率為4.7%-0.39%=4.31%，當(dāng)年每月還款額為9909.18元，比2020年每月還款減少114.86。依此計(jì)算后續(xù)每年每月的還款額。

其他公寓商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品也可以按照以上方法計(jì)算后期的月供水平。