買(mǎi)房該“多貸款”還是“少貸款”，差別大？經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了答案

“有房才有家”，這種思維一直影響著我們今天的買(mǎi)房人，即便在婚戀市場(chǎng)上，房子也越來(lái)越成為一種標(biāo)配。

不過(guò)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相比10年前增長(zhǎng)了很多，小城市買(mǎi)一套房子也要好幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，更不用說(shuō)大城市幾萬(wàn)一平米的房子。所以在買(mǎi)房時(shí)，我們大多數(shù)人都會(huì)選擇貸款。但問(wèn)題也隨之而來(lái)。

有一部分購(gòu)房者只能湊出30%的首付，余下的全部向銀行貸款，這類(lèi)人沒(méi)有更多的選項(xiàng)。可有一部分人，手中的資金相對(duì)充裕一些，可以付50%、80%，甚至全款，這個(gè)時(shí)候就有些為難了，要不要留一部分資金在手里？還是盡可能多付款？我們來(lái)看看一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家是如何看待這一問(wèn)題的，買(mǎi)房該“多貸款還是少貸款”，差別大？到底哪個(gè)更劃算？

張五常，現(xiàn)代新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人之一，新經(jīng)濟(jì)代表人物之一，在深圳大學(xué)演講。

以購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)總價(jià)200萬(wàn)為例，房貸利率以LPR（貸款基礎(chǔ)利率）為基準(zhǔn)，即4.65%，貸款期限為20年。

若首付30%（這個(gè)作為基礎(chǔ)對(duì)比），即60萬(wàn)，剩余140萬(wàn)全部向銀行貸款，等額本息和等額本金兩種方式分別計(jì)算出來(lái)的結(jié)果（如下圖）：20年時(shí)間，兩種方式所還利息總額依次分別為75萬(wàn)和65萬(wàn)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，同樣是還款20年，等額本息比等額本金多還10萬(wàn)利息，代價(jià)就是前者每月的還款壓力比后者小些，前者月供近9000，后者每月11000出頭。

若首付50%和80%，在同等條件下，等額本息方式的利息總額分別為54萬(wàn)和22萬(wàn)，等額本金方式的利息總額分別為47萬(wàn)和19萬(wàn)，若全款付清，那就沒(méi)有利息一說(shuō)了。

一般而言，首套房的首付款為30%，根據(jù)再多付首付的比例不同，多付一點(diǎn)沒(méi)有討論的意義，我們僅把多付20%，50%以及70%（全款）的比例拿出來(lái)分析，即首付款的5成、8成和一次性全款付清，這3種情況計(jì)算結(jié)果如下：

如果多付20%，即40萬(wàn)，用來(lái)存銀行定期，按單期最長(zhǎng)5年的平均年利率3.2%算，5年利息為6.4萬(wàn)，按單利算，20年利息總額就是25.6萬(wàn)。

同理，多付50%和70%的購(gòu)房款，若用于存銀行的話(huà)，20年利息總額分別為64萬(wàn)和89.6萬(wàn)。

通過(guò)計(jì)算，直觀對(duì)比可知，等額本金方式下：如果多付20%首付款，那么20年總還款利息減少75萬(wàn)-54萬(wàn)=21萬(wàn)，但對(duì)應(yīng)獲得的資金利息同樣也少了25.6萬(wàn)，可以看出，如果把這多付的40萬(wàn)存銀行的話(huà)，還能夠多獲得25.6萬(wàn)-21萬(wàn)=4.6萬(wàn)。說(shuō)明一個(gè)現(xiàn)象，就是我們?cè)诙喔妒赘犊罾⒌臅r(shí)候，也少賺了多付本金的利息。

同樣的原理，多付50%和70%（全款），如果存銀行的話(huà)，20年總還款利息雖然分別減少了53萬(wàn)和75萬(wàn)，但與此同時(shí)，少賺了多付本金的利息，分別為64萬(wàn)和89.6萬(wàn)，兩者抵消，最終還少賺了11萬(wàn)和14.6萬(wàn)。等額本金就不算了，道理也是一樣。

這里的秘訣就在于，在同等還款金額情況下，雖然房貸存款利率比存款利率高，但在還款過(guò)程中，本金一直在減少，導(dǎo)致利息越來(lái)越少，但存銀行的本金是沒(méi)有取出來(lái)的，利息自然更多。

通過(guò)以上對(duì)比計(jì)算看到，直觀數(shù)據(jù)上，多付的首付款竟然還不如把錢(qián)用來(lái)存銀行劃算，但是不是意味著就應(yīng)該盡量少付首付款、多貸款，而把多出來(lái)的錢(qián)存銀行呢？在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來(lái)，答案是很明顯的：能貸多少盡量貸多少。

一方面，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，即使把多余的錢(qián)存銀行，也比多付房貸產(chǎn)生的利息劃算，還有盈余。如果把通脹因素考慮進(jìn)去，事實(shí)上也肯定是存在的，結(jié)果更是如此，用現(xiàn)在的錢(qián)做今后的事，這才有了“房貸是普通人一生中最大的福利”的說(shuō)法。

另一方面，對(duì)于那些經(jīng)商的人來(lái)說(shuō)，特別需要流動(dòng)資金，在同等情況下，把多余的錢(qián)用來(lái)做其他事是一個(gè)比較明智的選擇，因?yàn)樗梢浴板X(qián)生錢(qián)”，期望的投資收益是大于存款利息的，理論上是要跑贏通脹。

因而，無(wú)論哪種情況，在資格允許的條件下，多貸款比少貸款更劃算，盡量不要提前還貸，當(dāng)然，如果有人說(shuō)總感覺(jué)欠銀行的錢(qián)不心里不舒服、有壓力，或者說(shuō)不投資，也做不到定存，那就另當(dāng)別論了，對(duì)此，你看懂了嗎？

文/縱橫論市

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