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租約穩(wěn)定，緩解不少租金壓力
“‘按居貸’給我解決了26萬元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒那么大了”
“不僅租房方便，還能享受便捷的合同管理、租金管理等線上服務(wù)功能，實現(xiàn)‘一鍵管房’，真的很省心！”最近，深圳某公司職工李拓在深圳“住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺”新租了住房。在這個平臺上，租戶不僅能找到長租房源，還能搭上便捷融資快車，享受住房租賃貸款服務(wù)。
長租房貸款是金融助推住房租賃市場的一大創(chuàng)新，廣東省是創(chuàng)新試驗區(qū)。去年11月，建行廣東省分行率先與佛山市聯(lián)合推出國內(nèi)首個政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺，不僅匯集了豐富的租戶、房主信息和房屋信息，政府部門還可據(jù)此全面掌握全市租賃市場規(guī)模、租金價格波動水平和人口流動等情況，并與相關(guān)部門人口管理系統(tǒng)對接，完成“一鍵監(jiān)管”“一鍵監(jiān)測”。
這一模式現(xiàn)已復制推廣到廣東全省乃至全國。去年11月，建行在深圳開啟銀企合作，首批推出5481套長租房源，并發(fā)布國內(nèi)首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”。建行與11家房企合作，為長租客戶提供無抵押、無擔保的個人住房租賃貸款。截至目前，在建行平臺使用按居貸的客戶占平臺簽約租賃客戶的40%，按居貸金額約1200萬元。
李拓選中的新家，位于建行深圳分行最先推出的長租社區(qū)——龍華“潤達圓庭”。這套四房兩廳兩衛(wèi)的房子面積110平方米，精裝修，家具家電一應(yīng)俱全，下樓走500米就是地鐵4號線，每月租金7800元。
李拓簽了3年合同，房租加上2個月押金一共29.6萬元，一次付清?！昂迷诮ㄐ小淳淤J’給我解決了26萬元缺口，一次性付清3年租約的壓力也沒那么大了。”李拓算了一筆賬：一次性支付3年租金可以打九一折，加上利息，與逐月支付相比，每個月還省了85元。
據(jù)了解，建行推出的個人租房貸款“按居貸”主要基于借款人資信狀況，采用“信用+保證”的形式，根據(jù)借款人的工作年限、收入、公積金繳存、央行征信等情況，可給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款。
截至6月末，建行已與320個地級市及以上行政區(qū)合作簽約，基本實現(xiàn)簽約合作全覆蓋，其中243個城市平臺已上線。在平臺上，建行與近1500家企業(yè)合作，其中住房租賃企業(yè)近千家，累計上線房源77萬余套，儲備房源29萬套，已出租超過15萬套。
供給不足，滿意房源還不夠多
在佛山南海金融高新區(qū)工作的劉莉最近正為尋找新房源發(fā)愁。租房中介說，她現(xiàn)在租的房子月底到期后，房主要漲價。“租期就1年，房租年年漲。在中介那里租房，每半年或1年就得重新簽一次約、漲一次價，每回中介還要收取不菲的傭金，實在太煩了！”劉莉說。
劉莉打算在政府部門推出的“佛山住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺”租房。她用手機掃碼下載客戶端，登錄后發(fā)現(xiàn)，平臺的服務(wù)功能真不少：尋找房源、房源驗真、合同簽訂、租房融資、資金支付等各環(huán)節(jié)，都能在線上一氣完成。
可劉莉最終還是沒有在平臺上選中房子。按照劉莉的選房標準，平臺上的長租房源并不多，大約只有20套，左挑右揀沒有選到合適的。
如何在“住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺”匯聚散落的居民住宅？今年上半年，建行廣東分行在廣州試點推出了一項“存房”業(yè)務(wù)，激活社會上閑置房源。客戶將房子的租賃權(quán)“存”到建行，建行會對其房產(chǎn)未來3—10年租金收益進行專業(yè)評估。房主認可后，建行會一次性支付全部租金給房東，由此獲得房屋的長期租賃權(quán)，然后將相關(guān)房源租賃權(quán)移交給專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營運作，用于出租。目前，廣東、上海、陜西、河北、湖北、浙江、江蘇分行已開展“存房”業(yè)務(wù)，累計受理申請6500筆，受到不少房東的歡迎。
“一次性轉(zhuǎn)讓多年的租賃權(quán)，很多人擔心趕不上租金上漲，租金收益會不會吃虧？但是我算了一下，一次性拿到40多萬元租金，綜合來看還是不錯的?！鞭k了5年“存房”業(yè)務(wù)的廣州市民曹琳說，如果一年一簽，除了找中介要付傭金，手續(xù)麻煩，還要擔心家具家電的損壞。但是，“存”給銀行的租賃公司，省掉不少麻煩，而且有銀行信譽作保障，更加放心。一次性拿到40多萬元租金，可以一部分用作家庭消費，另一部分做理財，收益上并不吃虧。
今年6月15日，建行成立了全國首家銀行系住房服務(wù)公司——建信住房服務(wù)有限責任公司。“建行將以新模式投入住房租賃市場的建設(shè)和發(fā)展，為人們提供更豐富、更可靠、更實惠的房源，讓租房戶租得稱心，住得安心。”建行相關(guān)負責人說。
落實“租購同權(quán)”，提升貸款租房吸引力
“租房貸款存在房東利用租房規(guī)則借租房貸款產(chǎn)品套現(xiàn)的可能，要嚴格監(jiān)管挪用租賃貸款資金去炒房等現(xiàn)象”
隨著“租購同權(quán)”的推進，越來越多的人愿意選擇長租房。租房貸款的推出，使租客只需要支付一點利息、按月還貸，就可以一次性簽訂數(shù)年租房合同，同時解決了房租一次性支付的壓力和房租上漲的煩惱。但要真正發(fā)揮好它的作用，還要在市場和實踐中不斷改進。
“租購并舉”是建立我國房地產(chǎn)市場長效機制的重要組成部分，這在充分保障租客權(quán)益的同時，也能加快金融產(chǎn)品和服務(wù)逐漸從購房領(lǐng)域向租房領(lǐng)域鋪開。
專家表示，在優(yōu)質(zhì)公共資源供給不足的情況下，租購同權(quán)能落實到什么程度還有待時間檢驗。如果租房也能輕松落戶、讓孩子順利入學，估計不少人都會選擇長租，不用整日看著高額首付發(fā)愁。
去年7月，廣州發(fā)布“租購同權(quán)”系列政策，將符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益納入，成為扶持住房租賃市場發(fā)展、促進市民待遇均等化的一項重要舉措。
據(jù)介紹，廣州一方面將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃，另一方面則允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。新政策最大的變動，在于賦予符合條件的承租人子女享有義務(wù)教育等公共服務(wù)權(quán)益。此舉進一步增強了租房的吸引力，而租房貸款的需求也跟著水漲船高。值得注意的是，貸款租房在推廣過程中，也遭遇一些亟待解決的問題，有些潛在風險值得警惕。
“租房貸款需要防范二房東轉(zhuǎn)租套現(xiàn)等現(xiàn)象?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，租金備案制很關(guān)鍵，在后續(xù)租賃合同中應(yīng)該約定一條是否可以轉(zhuǎn)租的規(guī)定，“要嚴格監(jiān)管挪用租賃貸款資金去炒房等現(xiàn)象。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，租房貸款存在房東利用租房規(guī)則借租房貸款產(chǎn)品套現(xiàn)的可能，要警惕租房市場加杠桿助推租金上漲等情況發(fā)生。
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租房貸款怎么申請？
租房貸款首先需要滿足一定條件。據(jù)建行介紹，借款申請人條件主要有以下6條：年齡滿22周歲；已交納租約押金；有合法穩(wěn)定收入和還本付息能力，資信良好；有連續(xù)3期及以上繳存社?；蚬e金記錄；未列入全國法院失信被執(zhí)行人名單；信用狀況良好，無重大不良信用記錄。符合條件的承租人憑備案登記的住房租賃合同、身份證等證明，就可到網(wǎng)點申請。
貸款的利息怎么算？建行某租房貸款產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1—3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。租房貸款利率要低于首套房買房貸款利率。貸款額度期限最長10年，不可循環(huán)使用。單筆額度最高不超過100萬元。借款人月平均收入減其須償還的貸款月供款必須不低于市最低工資標準。
銀行方面表示，在材料齊備的情況下，個人租房貸款從申報到放款僅需3個工作日。如果在線申請貸款，當日受理，次日就可以放款。
（尚文）
《 人民日報 》（ 2018年07月06日 18 版）