?kB3月1號(hào)開始，房貸利率換“錨”，其計(jì)算方式發(fā)生巨變。

從今天到8月30日，我國(guó)絕大部分存量房貸都需要完成轉(zhuǎn)換。

簡(jiǎn)單來說，以前的房貸利率是根據(jù)基準(zhǔn)利率來設(shè)定的，從今往后，這個(gè)“錨”要全部換成LPR利率，無(wú)論是新增房貸還是存量房貸，都要看LPR的臉色。

認(rèn)真看了一下轉(zhuǎn)換細(xì)則，有這樣幾個(gè)感覺：

1. LPR接連下降，但房貸“降息”的希望落空。

2. 銀行是此次轉(zhuǎn)換的贏家，利率雖然在降，但房奴的利息暫時(shí)沒有因此少交。

3. 利率市場(chǎng)化，樓市例外，房貸利率仍然受到高度管制。

4. 低利率大勢(shì)所趨，但樓市很難跟著爽。

幾個(gè)常見問題集中回答一下。

1.

問：LPR和基準(zhǔn)利率有啥區(qū)別？

答：基準(zhǔn)利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業(yè)銀行競(jìng)價(jià)產(chǎn)生的市場(chǎng)利率。

基準(zhǔn)利率不定期調(diào)整，央行上一次調(diào)整基準(zhǔn)利率還是2015年，5年期以上貸款利率（房貸利率）至今仍為4.9%，而LPR利率每月調(diào)整一次。

LPR是由18家商業(yè)銀行共同報(bào)價(jià)產(chǎn)生，計(jì)算方法是去掉一個(gè)最高價(jià)和一個(gè)最低價(jià)，然后算術(shù)平均得出，每月20日重新報(bào)價(jià)計(jì)算，5年期以上貸款利率是4.75％。

2.

問：哪些貸款需要轉(zhuǎn)換？

答：看貸款合同，如果當(dāng)初和銀行約定的利率是按照基準(zhǔn)利率定價(jià)（上浮或者折扣），就需要轉(zhuǎn)換。

如果約定的是固定利率，就不能轉(zhuǎn)換。

二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準(zhǔn)利率掛鉤浮動(dòng)的個(gè)人貸款，都需要轉(zhuǎn)換。

劃重點(diǎn)，公積金貸款、不良貸款不能轉(zhuǎn)換。

3.

問：什么渠道可以轉(zhuǎn)換？

答：具體操作要以貸款銀行的解釋為準(zhǔn)，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

4.

問：換錨之后，存量房貸利率如何計(jì)算？

答：等價(jià)轉(zhuǎn)換，不升不降，保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調(diào)整。也就是說，雖然LPR利率接連下降，但今年的房貸利率保持不變。

利率的具體算法是“LPR＋固定點(diǎn)差”，這里的LPR值，選取的是上一年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點(diǎn)差的算法比較關(guān)鍵，是由“原合同約定利率－2019年12月的LPR”。

舉個(gè)例子，張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準(zhǔn)利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是這個(gè)利率不變，他的“固定點(diǎn)差”則是5.39%－4.8%=0.59%。

再舉個(gè)例子，李四有一筆存量房貸，利率約定的是基準(zhǔn)利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個(gè)利率不變，他的“固定點(diǎn)差”則是4.41%－4.8%=－0.39%。

也就說，這個(gè)固定點(diǎn)差可以是正數(shù)，也可以負(fù)數(shù)，如果之前約定的利率是基準(zhǔn)利率上浮，這個(gè)點(diǎn)差就是正數(shù)，如果約定的是下浮，這個(gè)點(diǎn)差就可能是負(fù)數(shù)。

劃重點(diǎn)來了，這個(gè)點(diǎn)差一旦確定，就一直固定不變了。

舉個(gè)例子，如果2020年12月的LPR（5年以上貸款利率）變成了4.5%，那2021年，上述張三的房貸利率就變成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就變成了4.5％－0.39%＝4.11％。

5.

問：新增房貸利率如何計(jì)算？

答：計(jì)算方法也是“LPR＋基點(diǎn)”，這里的LPR是最新的5年以上LPR貸款利率，而加多少基點(diǎn)由各地政府決定，每個(gè)基點(diǎn)等于萬(wàn)分之一。

又要?jiǎng)澲攸c(diǎn)了，加多少“基點(diǎn)”，地方政府可以靈活調(diào)整，樓市較熱的地區(qū)，基點(diǎn)可能就高，樓市較冷的地區(qū)，基點(diǎn)可能就低。例如南寧、蘇州、鄭州等熱點(diǎn)城市的基點(diǎn)都超過100，首套房利率超過6%。

舉個(gè)例子，假如某人今年現(xiàn)在買房，當(dāng)?shù)厥滋追坷实募狱c(diǎn)如果是100個(gè)基點(diǎn)，那么它的房貸利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加點(diǎn)）=5.75%。

發(fā)現(xiàn)沒，LPR利率雖然市場(chǎng)化了，各行各業(yè)終于可以享受到LPR降息的快感了，但房貸利率被排除在外，因?yàn)榈胤娇梢愿鶕?jù)需要隨時(shí)調(diào)整基點(diǎn)。

所以，單就樓市而已，無(wú)論搞不搞LPR，差別不大，換湯不換藥而已。房地產(chǎn)原本就是最不市場(chǎng)化的一個(gè)行業(yè)，別指望這么快就能在利率上享受市場(chǎng)化了。

6.

問、轉(zhuǎn)換之后，銀行和房奴誰(shuí)是贏家？

答：?jiǎn)尉?020年來看，銀行肯定是贏家，LPR雖然在降，但房奴的利息沒有因此減少，因?yàn)檗D(zhuǎn)換原則是“保持原合同最近利率不變進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換”。

解釋一下，去年12月的5年以上LPR貸款利率是4.8%，相比2015年的基準(zhǔn)利率已經(jīng)下降了10個(gè)基點(diǎn)，如果按照過去的算法，只要基準(zhǔn)利率下降，房奴的利息也會(huì)跟著減。但今年要求利率不變，這意味著房奴錯(cuò)失了10個(gè)基點(diǎn)的降息利好。根據(jù)財(cái)經(jīng)作家劉曉博的測(cè)算，各大銀行至少可以占到280億元的便宜。

2020年之后，由于“固定加點(diǎn)”不變，算法有一點(diǎn)復(fù)雜，不能一概而論。但一般來說，如果2021年LPR利率繼續(xù)走低，那些原本享受基準(zhǔn)利率折扣的人，會(huì)比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基準(zhǔn)利率上浮的人，會(huì)比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的話，情況剛好反過來。

7.

問：你只有一次選擇機(jī)會(huì)，當(dāng)選哪個(gè)？

答：央行提供了兩個(gè)選擇，且選擇機(jī)會(huì)只有一次，一是固定利率，二是浮動(dòng)利率。

舉個(gè)例子，倘若上述張三選擇的是固定利率，那么他的房貸利率就一直是5.39%，而且以后不管LPR如何變化，都是按照這個(gè)利率還款。

倘若張三選擇的是浮動(dòng)利率，那么他的房貸利率會(huì)隨著LPR的變化，每年調(diào)整一次。

所以，哪一種選擇更劃算？關(guān)鍵看你如何判斷今后的LPR走勢(shì)，如果你認(rèn)為L(zhǎng)PR長(zhǎng)期看漲，就選固定利率，如果你認(rèn)為L(zhǎng)PR利率長(zhǎng)期看跌，就選浮動(dòng)利率。

目前主流的觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前正處在全球貨幣寬松周期，中國(guó)的低利率將是大勢(shì)所趨，此時(shí)選擇浮動(dòng)利率更劃算。

8.

問、低利率大勢(shì)所趨，樓市會(huì)不會(huì)跟著爽？

答：不會(huì)。

首先，LPR并非完全市場(chǎng)化的利率，表面上它雖然由18家商業(yè)銀行競(jìng)價(jià)產(chǎn)生，不受政府干預(yù)，但實(shí)際上仍然受制于央行的MLF操作（中期借貸便利），LPR不會(huì)真正飛出宏觀調(diào)控的手掌心。

簡(jiǎn)單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，對(duì)其影響很大。例如，2月份，央行通過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調(diào)。

其次，房貸利率和LPR不能劃等號(hào)，前文說過，地方政府可以根據(jù)需要在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，樓市過熱，加點(diǎn)就多，樓市過冷，加點(diǎn)就少。所以，即使利率市場(chǎng)化了，房貸利率仍然是政府嚴(yán)格管制的。

接下來，你可能會(huì)看到隨著政府刺激經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)利率不斷走低，各行各業(yè)享受LPR走低的紅利，唯獨(dú)房地產(chǎn)被排除在外。“房住不炒”仍然是總基調(diào)，至少在央媽目前的口徑里，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。

換湯不換藥，買房子的人，如果跟著LPR走低而激動(dòng)，純屬浪費(fèi)感情。