去年在美聯(lián)儲(chǔ)寬松政策下，房貸利率下行，美國(guó)購(gòu)房需求旺盛；然而，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息周期的開(kāi)始和抵押貸款利率的飆升，美國(guó)房地產(chǎn)熱的退潮已經(jīng)開(kāi)始。
美國(guó)東部時(shí)間4月20日周三，總部位于華盛頓的抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)MBA表示，截至4月15日的一周，抵押貸款申請(qǐng)指數(shù)下跌5%，至374，為2019年2月以來(lái)的最低水平。這是美國(guó)抵押貸款申請(qǐng)數(shù)量連續(xù)第六周下降。
攀升至12年新高的房貸利率是直接原因。跟隨10年期美債收益率上升的抵押貸款利率，無(wú)疑給購(gòu)房和再融資帶來(lái)壓力。
根據(jù)MBA的數(shù)據(jù)，30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率上漲7個(gè)基點(diǎn)，至5.2%，為2010年4月以來(lái)的最高水平。根據(jù)華爾街早些時(shí)候的一篇文章，這一數(shù)字上周僅觸及5%。過(guò)去8周，利率攀升1.14個(gè)百分點(diǎn)，為2003年以來(lái)最快增速，包括復(fù)利效應(yīng)在內(nèi)的實(shí)際利率升至5.39%。
MBA經(jīng)濟(jì)學(xué)和行業(yè)預(yù)測(cè)副總裁喬爾坎(Joel Kan)直言：
對(duì)美國(guó)通脹飆升和貨幣政策收緊的持續(xù)擔(dān)憂繼續(xù)推高國(guó)債收益率，進(jìn)而推動(dòng)抵押貸款利率升至十多年來(lái)最高水平，各貸款品種利率全線上漲。
然而，近期抵押貸款利率的飆升使得大多數(shù)借款人無(wú)法獲得固定利率/定期再融資，這使得再融資指數(shù)連續(xù)第六周下降。在這樣一個(gè)面臨負(fù)擔(dān)能力挑戰(zhàn)和低庫(kù)存的住房市場(chǎng)，利率的提高也抑制或推遲了購(gòu)房需求。
最近幾周，購(gòu)房活動(dòng)一直不穩(wěn)定，我們還沒(méi)有看到每年這個(gè)時(shí)候典型的購(gòu)房回暖。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)NAHB/富國(guó)銀行市場(chǎng)指數(shù)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，4月份，房屋建筑商信心指數(shù)下降2點(diǎn)，至77。該指數(shù)已連續(xù)四個(gè)月下跌，為去年9月以來(lái)的最低水平。
此外，MBA再融資指數(shù)下跌7.7%，至2019年3月以來(lái)最低水平；購(gòu)買(mǎi)指數(shù)下降了3%，今年到目前為止已經(jīng)下降了8%以上。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)NAR最近估計(jì)，由于利率上升，今年可能有多達(dá)900萬(wàn)購(gòu)房者放棄買(mǎi)房。但也有聲音認(rèn)為，增速放緩并不一定意味著價(jià)格會(huì)開(kāi)始下跌。一般來(lái)說(shuō)，除非利率大幅上升，否則接近歷史低位的住房庫(kù)存可能會(huì)在一定程度上提振房?jī)r(jià)。與房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)期不同，目前家庭財(cái)務(wù)狀況強(qiáng)勁，許多購(gòu)房者將長(zhǎng)期抵押貸款利率鎖定在3%以下，因此他們沒(méi)有多少動(dòng)力匆忙搶購(gòu)。
此外，目前住房市場(chǎng)上的買(mǎi)家更喜歡利率可調(diào)的抵押貸款A(yù)RM，因?yàn)檫@種抵押貸款的利率更低。然而，在上次美國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)后，它被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大，被買(mǎi)家回避。上周，ARM的應(yīng)用份額達(dá)到8.5%，為2019年以來(lái)的最高水平。據(jù)悉，ARM可以是固定利率，期限為7年或10年。