中國工商銀行蘇州分行收到了江蘇省首張“首付貸”罰單。
近日，江蘇省銀監(jiān)局于其官網(wǎng)上發(fā)布了蘇州銀監(jiān)分局行政處罰信息公開表。處罰的案由是中國工商銀行蘇州分行對借款人首付款來源審核不嚴、未發(fā)現(xiàn)部分首付款來源于開發(fā)商，導致個別個人住房按揭貸款實際首付款比例不足。
根據(jù)相關規(guī)定，中國工商銀行蘇州分行被罰款人民幣25萬元。
法治周末記者嘗試聯(lián)系中國工商銀行蘇州分行和江蘇省銀監(jiān)局，但截至發(fā)稿前，尚未得到任何回復。
深圳中為智研咨詢有限公司研究員楚麗麗在接受法治周末記者采訪時表示，江蘇省銀監(jiān)局此舉表明了在中國房地產(chǎn)調(diào)控加強的背景，需要通過嚴格措施來保障中國房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的穩(wěn)健發(fā)展。
“這樣做有兩種好處，一是近期江蘇省重點城市房價居高不下，罰款事件可以給江蘇樓市帶來一定的‘降溫’效果。另一方面，從銀行層面抓起，有利于給其他商業(yè)銀行的業(yè)務操作帶來警示和示范作用?！比齽僮稍冄芯繂T陳盛華對法治周末記者說。
做法暗藏風險
其實，首付貸業(yè)務已經(jīng)開展多年且相當火爆。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首付貸即“借錢給你付首付，同時收取一定利息”。
但是，今年以來已經(jīng)有多家銀行因為首付貸受到相關部門的處罰。
據(jù)媒體報道，在今年4月，上海銀監(jiān)局對轄內(nèi)部分商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務進行了稽核調(diào)查。而根據(jù)調(diào)查結(jié)果，決定自4月25日起暫停轄內(nèi)各商業(yè)銀行與鏈家等6家房地產(chǎn)中介的業(yè)務合作1個月，并對違規(guī)的7家商業(yè)銀行營業(yè)機構(gòu)暫停個人住房貸款業(yè)務2個月。
值得注意的是，這7家受處罰的商業(yè)銀行營業(yè)機構(gòu)中就包括工商銀行上海市靜安支行。
據(jù)悉，稽查結(jié)果顯示，受罰的原因是因為發(fā)現(xiàn)部分商業(yè)銀行在房貸新政實施之前，存在違反受托支付要求發(fā)放個人住房按揭貸款的情況（在貸款發(fā)放后，將個人住 房按揭貸款資金直接劃入非房屋交易雙方的第三方，該第三方又將資金劃至房地產(chǎn)中介公司），同時還發(fā)現(xiàn)本市部分房地產(chǎn)中介公司存在通過首付貸及墊付資金等方 式為房屋交易雙方墊資的情況。
對此，陳盛華表示，首付貸可以使得部分不符合購房條件的人利用杠桿去買房。而房產(chǎn)的增值部分不僅可能滿足購房者還本付息要求，甚至還有利潤生成。
但是，楚麗麗對法治周末記者指出，這種做法也存在許多風險。
“首先，潛在的風險就是‘無法獲得首付資金的客戶可以容易獲得銀行貸款’，導致銀行會較高地發(fā)生無法收回貸款的風險，加劇銀行金融系統(tǒng)性風險。其次，首付貸間接會促使房價的提升，因為首付貸為‘房地產(chǎn)投機行為’創(chuàng)造便利，為房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風險埋下伏筆。”楚麗麗說。
資金鏈復雜致首付來源難查清
對于此次工商銀行蘇州分行被罰，中研普華研究員周斌鴻對法治周末記者分析稱，可能和銀行沒有嚴格核實、追溯購房者的首付資金來源有關。
對此，陳盛華表示贊同并指出，“首付貸禁約”被破壞，有可能是房企，中介或商業(yè)銀行的產(chǎn)品設計下進行的，因為發(fā)放首付貸款的方式有三種情況。
公開資料顯示，開發(fā)商向買房人發(fā)放首付貸的機構(gòu)形式有：第一，開發(fā)商或房產(chǎn)中介機構(gòu)，通過自營的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺向購房者提供首付貸款服務；第二，開發(fā)商 或房產(chǎn)中介機構(gòu)與第三方互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)合作，由前者提供購房首付貸款需求，后者提供資金貸款；第三，互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)獨立提供貸款服務。
“目前多數(shù)首付貸款需要開發(fā)商或中介提供貸款需求，通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺集資的形式給購房者貸款。整個首付款的資金鏈比較復雜，資金來源涉及范圍較廣，且銀行、P2P網(wǎng)貸平臺等機構(gòu)有可能暗地里為首付貸提供便利。因此會出現(xiàn)首付來源難以查清的情況?！标愂⑷A分析。
對此，楚麗麗認為，開發(fā)商與購房人存在共同利益關系，對于泄露任何相關信息會損害雙方的利益。首付款對于工商銀行蘇州分行也有利益好處，因此工商銀行蘇州分行可能存在“睜一只眼閉一只眼”的情況，存在配合違規(guī)作假的可能。
“首付貸操作作為‘理財產(chǎn)品’包裝，外界很難直接認知，不足以產(chǎn)生很大的社會關注度。”楚麗麗說。
需加強違規(guī)業(yè)務懲罰機制的建立與實施
其實，針對首付貸存在的風險，在今年8月，國家七部委聯(lián)合下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務。
而意見的下發(fā)，在業(yè)內(nèi)人士看來，意味著“首付貸”業(yè)務被正式叫停。據(jù)媒體報道，隨著意見的公布，深圳、廣州、上海等地網(wǎng)貸系統(tǒng)叫停當?shù)厥赘顿J業(yè)務。
但是，周斌鴻則認為，雖然“首付貸”被叫停，但并不意味著需求也被叫停。
“今后銀行和民間金融都不會去碰首付貸。但實際上，首付貸已存在多年，在被打壓后，需求還在，可能會以別的形式出現(xiàn)，如消費信用貸款、裝修貸等?！睆V東南方金融創(chuàng)新研究院秘書長徐北在接受媒體采訪時表示，
因此，在楚麗麗看來，對于工商銀行而言，未來在操作類似業(yè)務的時候，首先應當是加強業(yè)務監(jiān)督的力度及獨立性，防止各分行內(nèi)部出現(xiàn)黑色利益鏈條或勾結(jié)。應 當加強違規(guī)業(yè)務懲罰機制的建立與實施，對于違反業(yè)務規(guī)定的，堅決查處并予以懲戒，使其產(chǎn)生巨大的違規(guī)成本而達到預防與警示的意義。
另外，楚麗麗指出，具體的措施主要包括加強與銀監(jiān)會的聯(lián)系，尤其是要積極協(xié)助銀監(jiān)會開展相關督查事務，建立完整的督查體系。在完善銀行治理制度方面著手，限制分行相關部門與領導的權(quán)利，尤其是要完善監(jiān)督機制，防止銀行業(yè)務出現(xiàn)監(jiān)督失靈的情況。
“工商銀行應當建立完整的業(yè)務處理機制，排除相關潛在業(yè)務違規(guī)操作風險，建立完善的‘各分銀行業(yè)務授權(quán)與上報機制’。”楚麗麗說。
而周斌鴻則認為，銀行應該嚴格執(zhí)行國家相關規(guī)定、強化審貸程序，核實購房者的首付資金具體來源，尤其是由中介出面，幫助購房者從銀行申請大額信用卡、辦理高額度消費貸或先做一筆抵押貸款。
陳盛華則建議，工商銀行未來在操作這種業(yè)務時，銀行應該考慮將首付款來源作為貸款發(fā)放的一項重要條件，甚至可以設置窗口指導，要求首付款不是自有資金的，一律不得發(fā)放房貸。
“銀行還可以通過征信渠道對購房者進行資格審核，拉長審核期限，或者通過排查銀行內(nèi)部的流水異動等方面來加強風控，以防止此類事件的再次發(fā)生?！标愂⑷A說。（法治周末）