21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 家俊輝 廣州報(bào)道
在“房住不炒”的背景下，中央和地方持續(xù)出臺(tái)利好政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示，相比去年第四季度，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款月均多增約1500億元。而房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)活躍的廣東，今年一季度其房地產(chǎn)貸款也出現(xiàn)邊際改善，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加579億元，擺脫了上年3季度以來(lái)的平緩狀態(tài)，重新進(jìn)入了增長(zhǎng)通道；3月，個(gè)人住房貸款增加144億元，環(huán)比多增159億元。
4月29日，中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
而在前一天，廣東省政府發(fā)布的《廣東金融支持受疫情影響企業(yè)紓困和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)行動(dòng)方案》（下稱《方案》），就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，明確提出積極支持居民合理住房信貸需求，做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，完善金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制等三方面要求。
引導(dǎo)銀行降低購(gòu)房成本
其中，在支持居民合理住房信貸需求方面，《方案》要求因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。
“按照‘因城施策’原則，對(duì)‘人口凈流入’城市，圍繞‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’目標(biāo)，保持地區(qū)房地產(chǎn)貸款集中度基本穩(wěn)定。對(duì)‘非人口凈流入’城市，合理確定差異化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求?！?月7日，人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處處長(zhǎng)張皓在廣東金融落實(shí)落細(xì)助企紓困專題新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前，廣東“非人口凈流入”城市房貸利率仍然較高，4月，粵北五市（清遠(yuǎn)、韶關(guān)、河源、梅州、云?。┎糠帚y行的首套房貸利率均已下調(diào)，最高降了40個(gè)基點(diǎn)。“接下來(lái)，要繼續(xù)引導(dǎo)銀行切實(shí)降低需求端購(gòu)房成本，保持個(gè)人住房貸款平均辦理周期在合理水平。”
在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)方面，《方案》提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的支持力度，按照市場(chǎng)化、法治化原則支持“保交樓”。支持金融機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目出讓、兼并收購(gòu)提供債券發(fā)行、融資顧問(wèn)等服務(wù)。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司信用類債券，募集資金用于風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)等要求。
張皓表示，人民銀行廣州分行將積極推動(dòng)“保交樓”政策落實(shí)，指導(dǎo)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序；按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，支持房企債券融資。
此外，張皓還表示，人民銀行廣州分行將引導(dǎo)轄內(nèi)地方法人銀行用好房地產(chǎn)貸款集中度過(guò)渡期安排，合理把握過(guò)渡期集中度壓降節(jié)奏，支持銀行為保持集中度基本穩(wěn)定，對(duì)過(guò)渡期進(jìn)行合理調(diào)整。同時(shí)，指導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)配合地方政府優(yōu)化商品房預(yù)售資金管理，在確保預(yù)售監(jiān)管賬戶資金優(yōu)先支付工程款的前提下，兼顧房企和銀行支取劃撥賬戶資金的需求，提高預(yù)售資金使用效率。
保障性租賃住房貸款不納入集中度管理
在促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展方面，《方案》提出支持金融機(jī)構(gòu)積極對(duì)接和滿足保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購(gòu)買、裝修改造、運(yùn)營(yíng)管理、交易結(jié)算等金融服務(wù)需求。
對(duì)此，張皓表示，人民銀行廣州分行將積極落實(shí)國(guó)家支持保障性租賃住房建設(shè)的各項(xiàng)政策，對(duì)保障性租賃住房的金融支持做到“全金融主體參與、全流程參與、全金融產(chǎn)品參與、被支持主體全覆蓋”，將銀行對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。“目前，保障性租賃住房貸款占比雖然不高，但不納入集中度管理可讓銀行在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)方面獲得更多的空間，緩解房企資金壓力，改善房地產(chǎn)融資環(huán)境?！?/p>
此外，張皓還透露，人民銀行廣州分行將積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。
據(jù)了解，建行廣東省分行作為住房租賃戰(zhàn)略REITs業(yè)務(wù)首批試點(diǎn)行，正在積極推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)工作。
建行廣東省分行副行長(zhǎng)鄧波透露， 該行與廣州市開發(fā)區(qū)區(qū)屬國(guó)企廣州開發(fā)區(qū)人才教育工作集團(tuán)有限公司于去年11月聯(lián)合建信基金、建信資本簽署了《保障性租賃住房REITs合作協(xié)議》，共同開展保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)探索，雙方目前已基本完成基礎(chǔ)資產(chǎn)初步評(píng)估、備考報(bào)表制定等發(fā)行申報(bào)材料整理工作，并于近期報(bào)送廣州市發(fā)改委初審。
此外，鄧波還表示，建行廣東省分行已與保利集團(tuán)在保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)合作方面達(dá)成共識(shí)，共同組建保障性租賃住房REITs孵化基金，以私募股權(quán)投資基金為載體，廣泛吸引社會(huì)資本，集聚規(guī)模優(yōu)勢(shì)，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設(shè)運(yùn)營(yíng)到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務(wù)模式，激活資本市場(chǎng)支持保障性租賃住房建設(shè)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)能，加大優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房供給，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。“今年1月26日，銀企雙方在北京簽署保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前正在珠海橫琴辦理基金注冊(cè)相關(guān)手續(xù)，并已篩選首批擬投資租賃項(xiàng)目?！?/p>
“保障性租賃住房REITs的推出，不僅是落實(shí)深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善租購(gòu)并舉住房制度等決策部署的重要舉措，更有助于拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)和增量投資的良性循環(huán)?！编嚥ū硎?，建行廣東省分行將進(jìn)一步發(fā)揮在住房租賃領(lǐng)域積累的金融服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)首個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目落地，并帶動(dòng)更多金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本共同參與到這項(xiàng)工作當(dāng)中來(lái)，讓這個(gè)長(zhǎng)周期行業(yè)的投資資金有一個(gè)更快速的退出渠道，從而帶動(dòng)更多保障性租賃項(xiàng)目的落地。
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