許多人在看到最近的全球房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)，或許都不敢相信。
如今，全世界的房?jī)r(jià)正在以前所未有的速度上漲，兩位數(shù)的漲幅在許多國(guó)家甚至已經(jīng)是常態(tài)。
在公布了住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的60個(gè)市場(chǎng)中，如果只看名義房?jī)r(jià)，不考慮通脹因素，只有6個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)在跌；而根據(jù)通貨膨脹調(diào)整后，也有47個(gè)的實(shí)際房?jī)r(jià)在漲，比例高達(dá)78%。
其中土耳其今年房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)29.2%，為全球之最；然后是新西蘭，房?jī)r(jià)漲幅為25.9%；韓國(guó)今年全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅為19.08%，創(chuàng)14年新高；美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅也達(dá)到了18.6%……
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全球平均房?jī)r(jià)同比上漲9.2%，多個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)迎來(lái)10年來(lái)最高漲幅。
看到這些十幾或者二十幾的漲幅，中國(guó)人可能不怎么驚訝，畢竟我們?cè)跀?shù)年前就經(jīng)歷過(guò)。但對(duì)部分市場(chǎng)的人們來(lái)說(shuō)，這是破天荒的爆發(fā)。
01
最瘋狂的時(shí)期
最令人震驚的是北美。
在樓市從繁榮維持了長(zhǎng)達(dá)8年后，美國(guó)的房?jī)r(jià)竟然還在往上蹭。
美國(guó)上一次的漲幅紀(jì)錄是在2005年。16年前的那個(gè)秋天，漂亮國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲了14.4%。不過(guò)在今年4月，這個(gè)記錄就被打破了，而且接下來(lái)的每一個(gè)月都在創(chuàng)新紀(jì)錄。
如此趨勢(shì)甚至還沒(méi)有到頭。美國(guó)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)Zillow預(yù)計(jì)，未來(lái)一年，美國(guó)房?jī)r(jià)還將增長(zhǎng)13.6%。
這也是美國(guó)歷史上少有的瘋狂時(shí)期。
然后是多年來(lái)都出了名房?jī)r(jià)穩(wěn)定的歐洲市場(chǎng)。
這兩年，歐洲房?jī)r(jià)可以用漲瘋了來(lái)形容。截至第三季度，在29個(gè)歐洲住房市場(chǎng)中，有26個(gè)在漲。
其中德國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)保持6年持續(xù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)較2014年初已經(jīng)上漲了70%，展現(xiàn)出越來(lái)越大的活力。
漲幅第一的黑山，去年房?jī)r(jià)才暴跌了22%，今年就漲了32%，大起大落，心臟不好的真受不了。
“全球藏富之地”的英吉利，則表現(xiàn)出了它的富有。別國(guó)的樓市或許充其量只是房?jī)r(jià)上漲，但這里確實(shí)量?jī)r(jià)齊升。
據(jù)大英稅務(wù)海關(guān)總署的統(tǒng)計(jì)，今年第三季度全國(guó)住宅物業(yè)的交易量為352160筆，同比增長(zhǎng)33%，是2007年以來(lái)的最高水平。
從華盛頓到倫敦，全歐美的樓市都活躍得有些過(guò)頭。
究其原因，無(wú)非兩點(diǎn)。
其一，是各國(guó)央行寬松的貨幣政策以及持續(xù)的低利率環(huán)境。
比如去年年底，澳洲央行把現(xiàn)金利率降至0.1%的歷史低點(diǎn)，同時(shí)還把抵押貸款率壓到2%以下。這意味著貸款200萬(wàn)元，支付的年利息還不到4萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等房屋的租金。
所以短短一年，澳洲悉尼的房?jī)r(jià)中位數(shù)就上漲了30%。
事實(shí)上，是政府的低利率政策導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，這句話并不為過(guò)。
其二，是供需緊張。
首先，大宗商品供應(yīng)緊張，導(dǎo)致下游各類建筑材料價(jià)格上揚(yáng)。
其次是人力短缺。數(shù)據(jù)顯示，9月底，全美建筑業(yè)有超過(guò)33萬(wàn)個(gè)職位空缺。
來(lái)源：wind
受到這兩者的雙重影響，美國(guó)單戶住宅的建設(shè)量在10月份猛跌，授權(quán)建設(shè)但尚未開(kāi)工的房屋數(shù)量攀升至15年來(lái)最高水平。
而在需求方面。疫情后，遠(yuǎn)程辦公催生的住房需求疊加低利率環(huán)境推波助瀾，導(dǎo)致需求超預(yù)期增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示，今年10月底美國(guó)僅有125萬(wàn)套待售空房，同比下降12%。如果按目前的銷售速度，美國(guó)市場(chǎng)上的空屋將在3個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空。
甚至可以這樣說(shuō)，歐美的房?jī)r(jià)上漲，目前是看不到盡頭的。
02
亞洲與歐美的差異
如果說(shuō)歐美的房?jī)r(jià)全線上漲，主要得益于低利率與更廣泛的需求。
亞洲則明顯并非如此，過(guò)去能夠滿足大部分供應(yīng)的那部分需求，不是轉(zhuǎn)向歐美，成為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的推手，就是在遭受沖擊后持幣觀望。
這不僅跟利率沒(méi)什么關(guān)系，需求甚至還在變?nèi)?，表現(xiàn)出巨大的分化。
一方面，跌的市場(chǎng)慘不忍睹，印尼和馬來(lái)西亞等東南亞國(guó)家一跌再跌。
以柬埔寨為例，首都金邊的高端公寓平均價(jià)格，今年已經(jīng)下跌了11%，比去年的8%還慘。國(guó)際貨幣基金組織對(duì)其今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，也從原來(lái)的4.2%下調(diào)至1.9%。
另一方面，漲的市場(chǎng)也是真離譜。
亞洲房?jī)r(jià)漲得最猛的韓國(guó)，盡管政府接連不斷出臺(tái)干預(yù)政策，但還是有約341萬(wàn)人離開(kāi)首爾，首爾人口32年來(lái)首次跌破1000萬(wàn)人。照此情況，市場(chǎng)理應(yīng)回調(diào)。但從結(jié)果來(lái)看，房?jī)r(jià)依然上漲的石頭根本擋不住，絲毫沒(méi)有不穩(wěn)定的樣子。
已經(jīng)接近執(zhí)政尾聲的韓國(guó)總統(tǒng)文在寅，最近也在一檔電視節(jié)目中表示，沒(méi)能控制住房?jī)r(jià)上漲，是自己任期中最大的遺憾。
同時(shí)，在購(gòu)房者涌入的方向上，亞洲和歐美國(guó)家也大有不同。
在歐美，尤其是英美兩國(guó)，人們開(kāi)始從大都市逃離，周邊城市和近郊的房?jī)r(jià)漲幅比核心城市要高得多。
亞洲則恰恰相反，以東南亞地區(qū)和日本為甚，人們積極涌入大城市，核心資產(chǎn)愈發(fā)稀缺，進(jìn)一步推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，形成死循環(huán)。偏僻小城市的房?jī)r(jià)則跌到一文不值。
所以，盡管房?jī)r(jià)上漲的熱潮在全球上演，但由于各國(guó)的房產(chǎn)稅率、土地制度、社會(huì)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)狀況和人均收入水平都不相同，各個(gè)市場(chǎng)的具體情況差異很大。
03
未來(lái)怎么走？
首先是美國(guó)的加息周期，這是明年最大的宏觀背景之一，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定沖擊。
眾所周知，美聯(lián)儲(chǔ)何時(shí)收水主要看通脹指數(shù)。而如今美國(guó)壓力居高不下，美國(guó)寬松的貨幣政策、巨量的財(cái)政補(bǔ)貼、復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)都在不斷刺激著CPI的增長(zhǎng)。CPI自今年3月就突破2%的門檻，6、7月的同比增速更是到達(dá)了歷史高位5.4%，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)復(fù)蘇過(guò)熱的苗頭。
瘋漲的美國(guó)房地產(chǎn)最終一定會(huì)傳導(dǎo)到通脹上，進(jìn)而成為影響全球資產(chǎn)和股市等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的最大隱患。
如果放任過(guò)熱，泡沫破裂后很容易形成崩盤；如果撤回太早或者監(jiān)管過(guò)強(qiáng)，房?jī)r(jià)的下跌可能會(huì)影響全球資產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而威脅到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭；如果刺激措施的撤回速度過(guò)慢，可能會(huì)使房地產(chǎn)進(jìn)一步膨脹，加劇對(duì)金融穩(wěn)定的影響。
具體該如何解決，誰(shuí)也不知道。
明年下半年，若美聯(lián)儲(chǔ)如約開(kāi)始加息，全球央行都得看其眼色，到時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高燒有望緩解。大量外資都會(huì)撤離新興市場(chǎng)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將不得不面對(duì)利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。
然后是最近火熱的元宇宙炒房現(xiàn)象。
半個(gè)月前，知名歌手林俊也在推特上宣布自己也購(gòu)買了“分布式大陸”上的三塊虛擬土地，價(jià)值12.3萬(wàn)美元。
同一天，“分布式大陸”上一塊數(shù)字土地被賣出243萬(wàn)美元的價(jià)格，這是當(dāng)時(shí)元宇宙歷史上最大的一筆房地產(chǎn)交易。
這是什么水平？現(xiàn)實(shí)中紐約曼哈頓的平均單套公寓價(jià)格也沒(méi)有這么高，更不用說(shuō)其他地區(qū)的房子了。
不過(guò)，這個(gè)記錄很快就被打破了，另一家元宇宙房地產(chǎn)公司宣布以約合人民幣2700萬(wàn)元的價(jià)格在沙盒買下了一塊虛擬土地。
雖然在當(dāng)下，這種高價(jià)的虛擬房產(chǎn)更多的仍是噱頭，但因?yàn)樵钪娴陌l(fā)展熱度，還是不斷的有人加入進(jìn)來(lái)。
在閑魚上，最夸張的一套“ss環(huán)海島嶼”虛擬房產(chǎn)甚至被炒到了一百萬(wàn)元，有34人標(biāo)記想要。
時(shí)代似乎變了，如果這股元宇宙土地的熱潮繼續(xù)蔓延，未來(lái)現(xiàn)實(shí)中的不少樓市資金也會(huì)伺機(jī)進(jìn)入。
04
尾聲
全世界的房?jī)r(jià)都在漲，反觀疫情控制最好的中國(guó)房地產(chǎn)商卻在打折賣房續(xù)命。
這是不是說(shuō)明，我們國(guó)家已經(jīng)大大減少了對(duì)土地財(cái)政的依賴，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面，已經(jīng)領(lǐng)先于其他國(guó)家了呢？
從歷史上看，房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂不一例外受到流動(dòng)性和低利率的刺激，而房地產(chǎn)高杠桿的屬性又與銀行利率、物價(jià)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)息息相關(guān)，一旦泡沫破裂，就會(huì)讓房地產(chǎn)危機(jī)演變?yōu)榻鹑谖C(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這也是房?jī)r(jià)走勢(shì)成為市場(chǎng)關(guān)注和討論焦點(diǎn)的最主要原因。
再?gòu)耐顿Y角度來(lái)看。
在全球樓市火熱的環(huán)境下，海外投資機(jī)會(huì)和國(guó)內(nèi)相比哪個(gè)更大一些？如果投海外，是投那些歐洲小國(guó)，還是投傳統(tǒng)英國(guó)這種？
當(dāng)然，不管怎樣，首先得有錢上車……
#展望2022房產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)#