10月27日訊,房價最新消息:調控效果最明顯 深圳房價回調至5字頭。日前,一份名為《深圳樓市新政后市場形勢變化分析》的報告,在深圳地產(chǎn)圈引起熱議,昨日經(jīng)南都記者致電確認,該報告出自深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒之手。王鋒在報告中指出,盡管新政之后市場成交量環(huán)比有所增長,但市場價格明顯回落,新政威力逐步顯現(xiàn)。樓市供需各方已進入市場觀望階段,深圳房地產(chǎn)市場將進入深度調整期。

深圳調控效果全國最明顯

10月4日“深八條”出臺至今已有三周。該報告指出,新政之后,深圳價格漲幅已經(jīng)得到明顯的遏制。王鋒給出了兩個依據(jù),截至10月18日,深圳市月住宅均價為53726元/平方米,低于9月份61600元/平方米的均價水平。此外,根據(jù)國家統(tǒng)計局10月21日發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù),深圳10月上半月新房價格環(huán)比下降0.3%,房價漲幅不僅已經(jīng)低于北上廣三大一線城市,甚至在全國15個一線和二線熱點城市中倒數(shù)第一,調控效果最為明顯。

新房價格急劇回落,與新盤的供應量、訪客量和成交量大幅下降息息相關。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測,10月以來至23日,深圳僅山語海一個新盤入市,加推項目也僅有宇宏健康花城和恒地悅山湖,供應量遠遠低于前期。按照深圳市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計,新政之后開盤的這部分新盤,開盤價相比預售備案價降低10 %,而去化率也僅50%- 60%,低于此前的70%-80%。

不僅是新房,更能反映深圳市場的二手房房價也開始初現(xiàn)回落端倪。在王鋒提供的樣本數(shù)據(jù)中,新政兩周內,深圳近7成業(yè)主報價出現(xiàn)下調。其中,下調幅度在1%-5%區(qū)間段的房源占比為47.5%,下調幅度在5%-10%區(qū)間段的房源占比為24.9%。

而在深圳中原研究中心發(fā)布的最新周報信息中,代表市場價格預期的兩個指數(shù)———中原經(jīng)理指數(shù)和中原報價指數(shù),在“深八條”出臺之后一直處于榮枯線以下。其中,中原經(jīng)理指數(shù)在上周(10月17- 23日)再次降至36.1%,不僅跌破50%榮枯線,也連續(xù)下跌了三周,目前的指數(shù)已經(jīng)跌至年度最低位。中原報價指數(shù)雖然環(huán)比上漲0.3%至22%,但同比下跌18.4%。

“之前的‘3·25’樓市新政是比較適度、比較溫和的調控,而這一輪調整來自中央層面,不把泡沫和杠桿打下去誓不罷休,這對整個深圳的市場預期沖擊較大。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴南都記者,之前深圳房價的高漲保護了部分投資需求和資產(chǎn)配置需求,投資客的成交占比較高?!安贿^這段時間,隨著全國性調控政策的密集出臺,國家對于控制樓市泡沫、高杠桿以及抑制系統(tǒng)性風險的調控決心愈發(fā)凸顯。這部分投資需求非常敏感,對于市場預期下跌促使觀望情緒開始蔓延?!崩钣罴螐娬{,雖然“深八條”明確保護首置剛需,但整體樓市的回落以及市場預期的扭轉,也促使剛需的觀望心理漸濃。

深圳樓市將進入深度調整期

開發(fā)商的觀望情緒也在加重。深圳中原研究中心指出,10月至今僅卓越前海壹號一個項目取得預售,共有401套商務公寓獲批。

也正因此,此前庫存消化周期一直處于6-7個月的緊張的供求關系終于有了緩解的機會。按照王鋒提供的庫存數(shù)據(jù),截至10月18日,全市商品住宅庫存為418.58萬平方米,按最近一年月均銷售面積來計算,庫存消化周期為10個月,處于9-18個月的合理區(qū)間。

“在房價持續(xù)高位的壓力下,在‘深八條’抑制樓市泡沫的積極作用下,樓市供需各方已進入市場觀望階段?!蓖蹁h判斷,未來深圳房地產(chǎn)市場將進入深度調整期。

當支撐樓市“高燒”的杠桿被進一步打壓,業(yè)界開始有觀點認為,趨利的資金將出現(xiàn)流動性變化。在李宇嘉看來,資金還在等待機會點,并不會直接掉頭進入股市或債券市場。但如果將目光放至長期,資金流入資本市場的概率還是比較大。