京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買(mǎi)一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!
Q:提問(wèn):京總你好，我現(xiàn)在預(yù)算2000左右，核心訴求是居住體驗(yàn)和保值的三居，暫不考慮學(xué)區(qū)。目前看過(guò)清河，太陽(yáng)宮，朝陽(yáng)公園，田村，八里莊，北苑，也看過(guò)酒仙橋的陽(yáng)光上東。不太愿意考慮新房?？戳瞬簧儆^點(diǎn)有的說(shuō)買(mǎi)最貴的單價(jià)，有的說(shuō)買(mǎi)還沒(méi)漲起來(lái)的。聽(tīng)完我現(xiàn)在又迷茫了，還請(qǐng)給予些板塊建議。謝謝
A:回答:您好,感謝信任1、這幾個(gè)區(qū)域太陽(yáng)宮、清河都有輕微的學(xué)區(qū)溢價(jià),因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)支撐房?jī)r(jià)相對(duì)牢靠,有時(shí)會(huì)出現(xiàn)回落的現(xiàn)象,如果完全不考慮學(xué)區(qū)朝陽(yáng)公園和奧森板塊、望京更合適一些;新北苑最大的價(jià)值是比較新,其次是純居住板塊，主要是填補(bǔ)這個(gè)區(qū)域中產(chǎn)對(duì)高品質(zhì)的需求，
其購(gòu)買(mǎi)力還是依托外區(qū)的產(chǎn)業(yè)，像望京、中關(guān)村朝陽(yáng)園、來(lái)廣營(yíng)，也正是因?yàn)檫@些因素新北苑前期漲勢(shì)過(guò)于快,導(dǎo)致目前是存在溢價(jià)的;所有完成過(guò)漲幅的新區(qū)如果要走向更高的臺(tái)階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區(qū)域的樓盤(pán)和區(qū)域也就必須獲得更高端客戶的認(rèn)可,只有這樣,這個(gè)區(qū)域才能有所突破;被一次次的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是新北苑這個(gè)區(qū)域前期能買(mǎi)的已經(jīng)基本全買(mǎi)了,這些購(gòu)買(mǎi)者有本地的,有外地的,未來(lái)只有吸引新的購(gòu)買(mǎi)力才有可能把這個(gè)區(qū)域的價(jià)格推高,如果單靠本區(qū)域內(nèi)置換不會(huì)太明顯;
2、陽(yáng)光上東的成長(zhǎng)環(huán)境比較差,未來(lái)這個(gè)盤(pán)上漲動(dòng)力一般,麗都這個(gè)商圈,本地人管叫麗都商務(wù)區(qū);外人稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部,最大的硬傷是交通比較差,酒仙橋是個(gè)獨(dú)立板塊，雖然有企業(yè)但區(qū)域比較固化，整體面積較小無(wú)法形成商圈，很難吸引到外區(qū)的人到這里買(mǎi)房。電子城未來(lái)發(fā)展并不是特別看好，城中村太多改造難度比較大，如果不改造優(yōu)化很難釋放潛力。如果未來(lái)整治街道、擴(kuò)寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會(huì)有一個(gè)質(zhì)的改變.但是大型的藝術(shù)區(qū)占據(jù)著大面積的土地資源,導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域商業(yè)的布局不是很合理,這就導(dǎo)致了改造優(yōu)化的難度;區(qū)域決定了未來(lái)的房?jī)r(jià)天花板,樓盤(pán)決定未來(lái)的成長(zhǎng)性;
3、四季青田村這一帶板塊一般，第一是區(qū)域商圈比較亂，還有大面積城中村，其次在航道正下方，居住體驗(yàn)有瑕疵，不是在附近工作一般不建議投資這個(gè)區(qū)域，目前的價(jià)格已經(jīng)接近天花板，區(qū)域一直固化，樓市沒(méi)有特大利好正常漲價(jià)的情況這個(gè)區(qū)域的天花板比較難破;海淀可以以中關(guān)村為核心,圍繞中關(guān)村一帶的優(yōu)質(zhì)商圈行情一直領(lǐng)漲,西南部行情一直落后,海淀的發(fā)展方向是中關(guān)村往北;西南部整體行情比較落后
Q:提問(wèn):非常感謝京總之前的指點(diǎn)。由于現(xiàn)在置換房家里意見(jiàn)不統(tǒng)一，出現(xiàn)兩個(gè)方案，不知哪個(gè)更優(yōu)，請(qǐng)京總點(diǎn)撥?；厩闆r：計(jì)劃今年在北京換房后另購(gòu)房投資，現(xiàn)有西二旗智學(xué)苑3居1套，目前市值700+，計(jì)劃再投入700+換房或者投資小戶型?，F(xiàn)有兩個(gè)方案請(qǐng)教京總：
1、西二旗智學(xué)苑出售，另外增加500，買(mǎi)入橡樹(shù)灣或者東湖灣、萬(wàn)和城兩居，總價(jià)1200以內(nèi)?；蛘咦芳痈軛U到1700，買(mǎi)入這三個(gè)小區(qū)的三居室。關(guān)于智學(xué)苑，目前已確定西二旗小學(xué)調(diào)整為中關(guān)村一小分校，且今年有希望換物業(yè)，未來(lái)是不是有升值潛力？繼續(xù)持有還是置換？
2、繼續(xù)持有西二旗，另加700+買(mǎi)入小戶型?？蛇x奧森板塊例如澳林春天一期或者二期兩居室；或者望京東湖灣開(kāi)間？橡樹(shù)灣開(kāi)間？純投資，哪個(gè)方案更優(yōu)？也可以考慮其他升值空間好的小兩居板塊和小區(qū)，懇請(qǐng)京總推薦。因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)方便考慮，近三年都會(huì)租房住。3年-6年后有可能整合資產(chǎn)再換房自住。以上，懇請(qǐng)京總點(diǎn)撥。叩謝
A:回答;您好,1、原本小區(qū)不帶學(xué)區(qū),突然劃入學(xué)區(qū),有2種情況,1是劃入普通學(xué)校,這個(gè)漲幅比較輕微,如果是劃入的重點(diǎn)學(xué)校,漲幅比較明顯,可以說(shuō)是很夸張,短期(2-3個(gè)月)最高能達(dá)到50%;這個(gè)重點(diǎn)學(xué)校指的是同區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源的情況下才能凸顯,當(dāng)價(jià)格短期到頂時(shí)會(huì)有一個(gè)冷靜期,
智學(xué)苑的價(jià)值是價(jià)格低性價(jià)比比較高,在西二旗板塊流通性屬于數(shù)一數(shù)二的,但居住體驗(yàn)在同區(qū)域并沒(méi)有特別大的優(yōu)勢(shì),其次西二旗產(chǎn)業(yè)較多,居住樓盤(pán)較少,準(zhǔn)確說(shuō)不是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū)域,整個(gè)區(qū)域的居住體驗(yàn)并不是特別好,更換物業(yè)和劃入學(xué)校算是利好,結(jié)合這個(gè)盤(pán)在同區(qū)域由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較凸顯,應(yīng)該會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的漲幅,預(yù)計(jì)15%-20%左右,處于機(jī)會(huì)成本可以留著觀察一段時(shí)間
Q:提問(wèn):京總好，拜讀了您星球的所有文章，受益匪淺，感覺(jué)您的見(jiàn)地一針見(jiàn)血，煩請(qǐng)指點(diǎn)一二;現(xiàn)狀：京戶，已婚，單位分配住房（無(wú)產(chǎn)權(quán)，權(quán)屬單位，可永久居?。?，首房首貸，預(yù)算500（200首付+300貸款）
需求：不自住，純投資，考慮以二手房為主，買(mǎi)后出租，置換周期10年左右，煩請(qǐng)以純投資的角度推薦一下可購(gòu)買(mǎi)的區(qū)域和小區(qū)。謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!持有10年500的預(yù)算在全北京選,比較穩(wěn)健的區(qū)域可以看看常營(yíng)的蘋(píng)果派,500全部下來(lái)可以拿一個(gè)兩居室,北京新天地五期可能會(huì)超出20-30的預(yù)算,滿五唯一加上中介費(fèi)稅費(fèi)價(jià)格520-530左右可以拿下;首先常營(yíng)是一個(gè)無(wú)學(xué)區(qū)溢價(jià),其次配套成熟、有購(gòu)買(mǎi)力支撐還有那么一點(diǎn)點(diǎn)缺陷的區(qū)域,優(yōu)勢(shì)是常營(yíng)現(xiàn)在向西主要承接國(guó)貿(mào)一帶的通勤人員,未來(lái)向東受通州大運(yùn)河輻射,算是未兌現(xiàn)的利好
2居室的戶型在市場(chǎng)上是主流戶型,成交占比50%以上,不足是常營(yíng)的城市界面還稍微有些不足,整體稍亂,這也給未來(lái)的增長(zhǎng)空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區(qū)域的價(jià)值會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階,目前這個(gè)區(qū)域的價(jià)格比較低,蘋(píng)果派和北京新天地五期在整個(gè)商圈性價(jià)比較高,居住體驗(yàn)很好,從樓盤(pán)還有商圈未來(lái)的成長(zhǎng)空間比較看好,作為500的預(yù)算是一個(gè)不錯(cuò)的區(qū)域,祝一切順利!
Q:提問(wèn):您好，孩子今年下半年上高中，目標(biāo)學(xué)校在中關(guān)村附近，現(xiàn)在的房子在奧森北園東邊的萬(wàn)科星園，為了孩子上學(xué)方便，考慮將現(xiàn)有的房子置換到海淀區(qū)，離中關(guān)村近一點(diǎn)，看了下在中關(guān)村附近放價(jià)高，且樓比較舊，存在學(xué)區(qū)房降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)問(wèn)從財(cái)富保值增值的角度看，是不置換，在學(xué)校附近租房子好，還是置換好？如置換，請(qǐng)推薦重點(diǎn)看哪些樓盤(pán)為好呢？總價(jià)預(yù)算在1000～1200萬(wàn)元，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!萬(wàn)科星園屬于奧森板塊品質(zhì)還可的盤(pán),熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場(chǎng)上比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;這個(gè)盤(pán)有持有的價(jià)值,
孩子不需要學(xué)區(qū)名額,完全沒(méi)必要再往學(xué)區(qū)房里擠,學(xué)區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會(huì)隨時(shí)取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買(mǎi)小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來(lái)的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無(wú)關(guān).
房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動(dòng),可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會(huì)實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤(pán),漲幅雖然沒(méi)有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!
中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價(jià),二是樓盤(pán)較舊,居住體驗(yàn)不如萬(wàn)科星園,2017年之后房?jī)r(jià)上漲的規(guī)律是遇到行情第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門(mén)區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,第二波仍是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門(mén)核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤(pán);
我看好的學(xué)區(qū)房不多,一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤(pán)還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價(jià)值很稀缺可以考慮的,這種盤(pán)如果學(xué)區(qū)有變化,不會(huì)瞬間轉(zhuǎn)移價(jià)值,安全系數(shù)相對(duì)高一些;1000-1200在中關(guān)村一帶選不到品質(zhì)盤(pán),從保值增值的角度,繼續(xù)持有萬(wàn)科星園,以租換租,比較穩(wěn)健一些;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《81北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!
Q:提問(wèn):京總您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升級(jí)為南向或者南北通透的三居，因?yàn)槭煜み@邊的環(huán)境，就想在附近換，哪個(gè)小區(qū)性價(jià)比高，給些意見(jiàn)唄？
如果對(duì)居住環(huán)境要求不是特別高,可以優(yōu)先考慮第二梯隊(duì),也就是華茂城和世華泊郡;新北苑前期還是存在一定炒作現(xiàn)象的,目前高端盤(pán)存在一定的溢價(jià);新北苑屬于純居住板塊整體城市面貌比較新,主要的價(jià)值是填補(bǔ)這個(gè)區(qū)域中產(chǎn)對(duì)高品質(zhì)居住的需求，其購(gòu)買(mǎi)力還是依托外區(qū)的產(chǎn)業(yè)，像望京、中關(guān)村朝陽(yáng)園、來(lái)廣營(yíng)，也正是因?yàn)檫@些因素新北苑前期漲勢(shì)過(guò)于快,導(dǎo)致目前是存在溢價(jià);所有前期完成過(guò)漲幅的新區(qū)如果要走向更高的臺(tái)階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區(qū)域的樓盤(pán)和區(qū)域也就必須獲得更高端客戶的認(rèn)可,
只有這樣,這個(gè)區(qū)域才能有所突破;被一次次的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是新北苑這個(gè)區(qū)域前期能買(mǎi)的已經(jīng)基本全買(mǎi)了,這些購(gòu)買(mǎi)者有本地的,有外地的,未來(lái)只有吸引新的購(gòu)買(mǎi)力才有可能把這個(gè)區(qū)域的價(jià)格推高,如果單靠本區(qū)域內(nèi)置換不會(huì)太明顯;保守一點(diǎn)第二梯隊(duì)比較穩(wěn)健,激進(jìn)一點(diǎn)如果長(zhǎng)持的話第一梯隊(duì)也可;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章81北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）
08北京樓市價(jià)值正在沙化
04因?yàn)楸Ｕ戏砍渥?，所以商品房B漲
07淺談房地產(chǎn)泡沫
微觀類(lèi)（部分文章）
11避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D
13置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動(dòng)癥
15北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理
82通州跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖
84北京持幣200W以下的投資術(shù)
86#豐臺(tái)跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖
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