4天9城出臺(tái)“限購令”穩(wěn)住房價(jià)僅有限購限貸夠不夠

本輪限購以差異化為特點(diǎn)，不同地區(qū)不同政策

差異化的“分區(qū)限購”成為此輪政策新亮點(diǎn)，比如，天津不僅實(shí)行差別化信貸，還實(shí)施區(qū)域化限購。武漢限購限貸范圍僅包括主城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，這些調(diào)控政策的出臺(tái)，并不讓人感到意外。

楊紅旭：房地產(chǎn)存在周期性波動(dòng)，那就必須有臨時(shí)性的抑制房地產(chǎn)波動(dòng)的短期政策。因此這些城市房價(jià)火爆，尤其是房價(jià)上漲到50%以上、甚至達(dá)到100%后自然會(huì)有政策出來。

樓市高價(jià)上漲蔓延多城，同比漲幅屢創(chuàng)新高

近幾個(gè)月，樓市高潮不斷蔓延。在上海，買房帶來的“離婚潮”引發(fā)了輿論的關(guān)注。在北京，南四環(huán)公益西橋附近的一個(gè)項(xiàng)目，開盤價(jià)格定在每平方米6萬5千元。就在兩個(gè)月前，該項(xiàng)目前一期的開盤價(jià)格還是每平方米5萬元。在廣州，8月房價(jià)環(huán)比漲幅甚至超過深圳。

今年以來，廣州房價(jià)始終保持著上漲姿態(tài)，整體漲幅達(dá)到15%。今年8月，廣州商品房住宅成交均價(jià)每平方米17480元，較上月增長5.4%，創(chuàng)歷史新高。8月份廣州新建住房價(jià)格環(huán)比上漲2.4%，漲幅超過深圳的2.1%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是受到今年1季度深圳采取限購措施的影響。不過深圳新建商品住宅同比漲幅仍然較大，達(dá)到了37.3%。

中國指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，九月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲2.83%，漲幅較八月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。并錄得連續(xù)14個(gè)月上升。而按年看，百城新建住宅均價(jià)較去年同期上漲16.64%，漲幅較八月擴(kuò)大2.89個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，81個(gè)城市按月上漲。

多重因素誘發(fā)房價(jià)高漲

上半年運(yùn)行還算平穩(wěn)的樓市，最近一段時(shí)間為什么如同被打了雞血一般？樓市熱度從一線城市傳導(dǎo)到二線城市，“你方唱罷我登場”原因又是什么？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場恰好處于短周期向上的趨勢中。

楊紅旭：全國主要城市的房價(jià)加速上漲，少數(shù)城市漲幅比較大，呈現(xiàn)出板塊輪動(dòng)。全國市場的復(fù)蘇是從去年5月份開始，持續(xù)到現(xiàn)在，復(fù)蘇的力度進(jìn)一步加大，房價(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，這是房地產(chǎn)市場短周期向上到上行通道后半段的特征。原因是多方面的，比如貨幣政策比較寬松、投資投機(jī)者的比重在進(jìn)一步上升，現(xiàn)在因?yàn)轸[資產(chǎn)荒，股市低迷，很多人和機(jī)構(gòu)的資金紛紛涌向房地產(chǎn)市場。

哪里將是下一個(gè)限購城市？

面對(duì)高燒的樓市，多個(gè)城市祭出調(diào)控大旗。在這新一輪的調(diào)控中，除北京、蘇州等屬于“加碼”調(diào)控外，成都、鄭州、無錫、濟(jì)南等城市均祭出了最新的限購限貸舉措，差異化的“分區(qū)限購”調(diào)控成為政策新亮點(diǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，緩解城市熱點(diǎn)區(qū)域房價(jià)的過快上漲，同時(shí)將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區(qū)域。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，除北、上、廣、深四個(gè)一線城市外，已有廈門、杭州、蘇州、鄭州、成都、南京、天津、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢共11個(gè)二、三線城市加入樓市限購陣營。那么，限購陣營擴(kuò)圍，下一個(gè)會(huì)是誰呢？

在北京發(fā)布樓市新政后，確有六城緊跟步伐，而這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。綜合業(yè)內(nèi)人士分析，未來，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房價(jià)漲幅較快的城市，限購可能性仍非常大。

穩(wěn)住房價(jià)，僅有嚴(yán)格的限購限貸夠不夠？

那么，嚴(yán)格的限購限貸政策能不能真正抑制住房價(jià)呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地重啟限購限貸意味著2014年開始松綁的中國樓市政策再次步入拐點(diǎn)，而市場拐點(diǎn)會(huì)在明年。不過，北京西三環(huán)區(qū)域某中介門店負(fù)責(zé)人表示，一線城市的房價(jià)短期內(nèi)看不到變化：

負(fù)責(zé)人：因?yàn)闃I(yè)主的心理價(jià)位已經(jīng)抬高了，業(yè)主掛出來的房價(jià)不會(huì)下調(diào)，還得持續(xù)一段時(shí)間。

在楊紅旭看來，房價(jià)要穩(wěn)下來，與外部環(huán)境關(guān)系密切。

楊紅旭：目前個(gè)別城市樓市的火爆之后，收緊政策還受到一些外部因素的制約。比如：貨幣寬松、流動(dòng)性過剩都是全社會(huì)性的。這樣一個(gè)外部的環(huán)境沒有改變，很難說哪個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控之后就會(huì)開始降溫。

房地產(chǎn)專家韓世同則表示，限購限貸之外還需做好其他文章。

韓世同：短期要想改變房價(jià)快速上漲的狀況，在經(jīng)濟(jì)下行的狀況下是比較困難。所以應(yīng)該加強(qiáng)樓市供給側(cè)改革，增加土地供應(yīng)，增加住宅供應(yīng)，我覺得這還是比較好的方向。

央廣短評(píng)：控制房價(jià)過快上漲，政策需要“穩(wěn)”“準(zhǔn)”“狠”

眾所周知，一二線城市房價(jià)上漲的重要原因之一在于人口大量涌入大城市，導(dǎo)致房價(jià)快速上漲。應(yīng)對(duì)房價(jià)快速上漲，分化城市功能、調(diào)節(jié)人口分布，這是長期的解決之策。而就短期來看，調(diào)控還應(yīng)“穩(wěn)”、“準(zhǔn)”、“狠”。

政策“穩(wěn)”，不至于讓房價(jià)的快速上漲導(dǎo)致潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)、進(jìn)而對(duì)原本面臨下行壓力的中國經(jīng)濟(jì)帶來更多的煩惱。

方向“準(zhǔn)”，既要瞄準(zhǔn)重點(diǎn)城市的“靶心”，又要塑造全國范圍內(nèi)抑制樓市過熱的大環(huán)境；既要摸清本輪房價(jià)上漲周期的規(guī)律，更要有從長計(jì)議的眼光。

組合拳力度“狠”，在運(yùn)用行政手段的基礎(chǔ)上，充分使用經(jīng)濟(jì)手段。適度收緊貨幣政策、加大稅收力度，加碼地方調(diào)控政策，打好組合拳，熨平市場情緒。