房價瘋狂背后有一場舉世罕見的財富毀滅戰(zhàn)

中國房地產被稱為虛擬經濟并非浪得虛名，連華為這樣世界頂級的實體經濟企業(yè)都被它重重的壓縮生存空間，別的實體企業(yè)的境遇就可想而知了。華為還可以遷去東莞，那連東莞也遷不起的企業(yè)該怎么辦？有不少正在遷出中國。對此讓我們看看任正非在新華社專訪中是怎么說的吧：

“現在，世界的中心在哪里？不知道，會分散化，會去低成本的地方。高成本最終會摧毀你的競爭力。而且現在有了高鐵、網絡、高速公路，活力分布的時代已經形成了，但不會聚集在高成本的地方。深圳房地產太多了，沒有大塊的工業(yè)用地了。大家知道大工業(yè)的發(fā)展，每一個公司都需要一定的空間發(fā)展?！?/p>

是的，正如任正非所言，高成本最終會摧毀你的競爭力。而房地產的虛擬繁榮正在大規(guī)模系統(tǒng)性的推高成本：土地價格，資金成本，人工成本。這些高成本成了實體經濟不可承受之重。任正非的話揭示了房地產的虛擬繁榮掏空中國實體經濟的本質。

中國的房地產不退燒，中國的實體經濟如何振興。關于這一點，很多人從道義（比如沒房難結婚）上，或者從住房市場的供求層面，或者從土地財政，或者從腐敗叢生（依然是道義視角）等等方面闡述過。這些文章有一個共同的特點，那就是偏重譴責。但是譴責一般很難代表宏觀趨勢的力量，而更多是道義的力量。筆者在此將通過宏觀金融經濟學的視角，為大家揭示房地產和中國經濟的大趨勢，以及對中國人財富配置的深遠影響。

貨幣乘數和房地產價格同比增速在趨勢上一致性很高。貨幣乘數的下行趨勢確立之后，房地產價格同比增速也會確立下行趨勢；貨幣乘數的上行趨勢確立之后，房地產價格同比增速也會確立上行趨勢。貨幣乘數=貨幣供給/基礎貨幣。貨幣供給等于通貨（即流通中的現金）和活期存款的總和；而基礎貨幣等于通貨和準備金的總和。一般而言，貨幣乘數越高，整個金融體系的杠桿就越高。所以可以說中國的房地產繁榮是通過給金融體系增加杠桿來實現的。但現在有一個問題就是，中國經濟已經無法再承受更高的杠桿了。

目前中國的貨幣乘數已經達到歷史最高水平，這意味著金融體系的杠桿已經到了極限位置，很難再給房地產價格以持續(xù)的支撐。關于金融體系的杠桿已經到了極限位置，我想給大家?guī)讉€關鍵詞：“眾籌 炒房”“票據 套利”“P2P 葉問”。目前，中國的金融杠桿或許已是瘋狂了。

筆者的研判就是，貨幣乘數未來會出現坍塌式的下滑，而這將給房地產以巨大的下行壓力。中國經濟要去杠桿，貨幣乘數就必須下行，而這意味著房價同比增速必須下行。

中國房地產市場的繁榮是以金融體系的高杠桿為基礎的。中國經濟要去杠桿，和房地產市場的繁榮，這兩件事是滅火和潑油的關系。結論到這，筆者聯想到近來房地產去庫存政策在執(zhí)行過程中變成了房價暴漲，這種潑油滅火的方式將對中國房地產帶來災難。

重要的事說兩遍：高杠桿下的中國經濟要突圍，房地產就不能夠再繁榮下去了。

房地產繁榮和中國經濟軟著陸已經成了魚和熊掌不可兼得了。一個必須加杠桿，一個必須去杠桿。要保房地產，又要去杠桿，這是自欺欺人。

一直以來主流媒體都講房地產最大的風險是高庫存，應該從供需層面發(fā)力去庫存，筆者一直強調房地產最大的風險和供需無關，而在于金融杠桿：“深圳的很多房子其實被打包到了p2p金融，互聯網金融，信托，理財產品里面去，也就是充當了其債務融資的抵押品，還有的就是純粹作為投機投資，或者作為地下錢莊的洗錢工具。

具體來說，影子銀行的資金不少投入了以房地產為抵押物的高利貸里，有的干脆直接進入了樓市，另外，香港是中國大陸的非法現金流洗錢中心（每年數千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由于深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯網金融，信托，理財產品，地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。

再推而廣之，整個一線城市的房地產均通過影子銀行放大了杠桿，一線城市樓市的堅挺很大一部分源于影子銀行的杠桿支撐。房地產的危機并不是供求的危機，而是融資杠桿的危機，就像漢能股票的腰斬風險，并非其二級市場的供需，而是其被用來作為質押物融資的杠桿風險。房地產去庫存之戰(zhàn)不僅是供需再平衡之戰(zhàn)，更是金融杠桿風險之戰(zhàn)，搞不好會重蹈股災的覆轍?！?/p>

文章發(fā)表后就出了鏈家炒房和首付貸的丑聞。再有就是近日北京日報報道，北京很多房主通過擔保公司從銀行違規(guī)騙取消費貸資金用于炒房。其操作手法與股災前質押股票配資炒股如出一轍。房地產通過高杠桿去庫存的結局請參考超級股災。從房地產商到房地產抵押融資套利的所有參與者將遭受重創(chuàng)。

房地產是中國所有債務杠桿之母。高杠桿就像毒品，這一點炒過期貨的人深有體會。所以人家美國房地產去庫存很大一部分上都是通過降價進行的，我們卻是通過房價暴漲來去庫存的。這就和指望某證券公司和司度聯手能在超級股災期間幫助中國維護金融穩(wěn)定一樣，可能嗎？

是時候考慮再不觸發(fā)系統(tǒng)性金融風險的情況下，讓房地產業(yè)按照市場出清的規(guī)律走向終點了。一旦給銀行業(yè)和地方政府建立了防火墻（不良資產剝離和債務置換），中央很有可能就會讓房地產業(yè)在市場出清的海嘯中自生自滅了。

這將是一場舉世罕見的虛擬財富毀滅戰(zhàn)。中國實業(yè)將在房地產業(yè)的廢墟上涅槃重生。