01
產(chǎn) 權(quán)
臺(tái)灣的房子是永久產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有我們大陸70年土地使用權(quán)這樣的說(shuō)法，房子可以繼承給子孫后代。
也正因?yàn)槿绱?，臺(tái)灣很多房子看上去很有年代感，也沒(méi)有什么小區(qū)的概念。
02
房貸利率
臺(tái)灣的房貸利率非常低。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2022年6月臺(tái)灣5大銀行新增房貸利率創(chuàng)下近2年新高，但利率也僅僅只是1.6%出頭。此前房貸利率長(zhǎng)期在1.2%-1.5%徘徊。
咱們大陸的公積金貸款利率和商貸利率相差較大，而臺(tái)灣采用的是不同機(jī)構(gòu)（其實(shí)就是銀行）對(duì)不同職業(yè)的人員實(shí)行不同的房貸利率，相差并不是特別大，本質(zhì)上都是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“價(jià)格歧視”。公職人員在利率和申請(qǐng)年限上都更有優(yōu)勢(shì)。
考慮到銀行是賺存款與房貸的差價(jià)的，因此再往深研究，就會(huì)知道，臺(tái)灣房貸利率之所以這么低，源于銀行存款利息更低。
臺(tái)灣銀行2022.8.10公告存款利息
活期利率上大陸與臺(tái)灣相差無(wú)幾，但定期存款利率大陸遠(yuǎn)高于臺(tái)灣。
所以下次再有人嚷嚷著臺(tái)灣房貸利率低的時(shí)候，你可以把根源說(shuō)出來(lái)。
03
貸款方式
在臺(tái)灣辦房貸，有固定式、一段式、分段式這樣三種貸款方式。
固定式好比咱們大陸的固定利率，不管市場(chǎng)利率漲跌，我自巋然不動(dòng)，固定式利率伴隨你到還清為止。
而一段式和分段式就屬于機(jī)動(dòng)利率，跟大陸的浮動(dòng)利率類似。一段式與分段式的差別，在于加碼利率的計(jì)算方法不同。
一段式利率是以指標(biāo)利率（類似咱們的LPR）加上「固定」加碼數(shù)計(jì)息，還款期間用相同加碼利率算利息。
分段式也以指標(biāo)利率為基準(zhǔn)，但會(huì)依照時(shí)間分段，以不同的加碼數(shù)計(jì)息，將相關(guān)數(shù)據(jù)畫(huà)成表格時(shí)就好像階梯形狀，因此又稱為「階梯型房貸」。
市面上普遍分為兩至三段，加碼利率隨還款時(shí)間增加，前期利率比較低、后期較高。
我做了張表格，給大家感受下一段式和分段式的差別：
除上述三大類，還有一種特殊的混合式固定利率，即第一年執(zhí)行某固定利率，第二年執(zhí)行稍作調(diào)整的固定利率，第三年開(kāi)始執(zhí)行機(jī)動(dòng)利率……
在臺(tái)灣還能夠根據(jù)外部環(huán)境變化，通過(guò)“轉(zhuǎn)貸”的方式換取更低的利息，總體來(lái)說(shuō)信貸這塊比較寬松。
而還款方式上，可選等額本金或者等額本息，跟大陸并無(wú)二致。
04
青年人購(gòu)房?jī)?yōu)惠
在臺(tái)灣的各大線上地產(chǎn)垂直網(wǎng)站上，都提供房貸計(jì)算器方便大家計(jì)算，其中有一項(xiàng)“青安貸款”。
它的全名叫做“青年安心成家購(gòu)房?jī)?yōu)惠貸款”方案，顧名思義，是針對(duì)青年人的一項(xiàng)購(gòu)房扶持政策。
一般來(lái)說(shuō)它面向年滿20周歲的無(wú)房戶，在提出申請(qǐng)后6個(gè)月內(nèi)買(mǎi)房，可以享受最低2成首付，最高800萬(wàn)新臺(tái)幣的貸款額度，貸款年限最長(zhǎng)30年，而且包含寬限期3年。
這里重點(diǎn)講下這個(gè)寬限期，寬限期內(nèi)你只需要還利息，不需要還本金。
對(duì)于付完首付就沒(méi)多少積蓄的青年人來(lái)說(shuō)，貸款初期的還貸壓力是實(shí)打?qū)崪p輕了，但是房貸本金會(huì)集中在剩下的貸款年限內(nèi)攤還。
所以是否需要這個(gè)寬限期，由購(gòu)房者根據(jù)自身情況來(lái)定奪。
2022年8月最新“青安貸款”執(zhí)行利率
05
房產(chǎn)稅
大家要明白一點(diǎn)，房產(chǎn)稅不等同于房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅其實(shí)是針對(duì)房屋保有階段征收的一種存量、財(cái)產(chǎn)稅。
在臺(tái)灣，除了一般認(rèn)定的房子外，也包含固定于土地上的建筑物，例如頂樓加蓋、車庫(kù)、夾層屋等有供住宅、工作、營(yíng)業(yè)使用之建筑改良物，即便是無(wú)照違章建筑，仍要交房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅稅費(fèi)公式：應(yīng)納稅額＝房屋課稅現(xiàn)值×稅率。
房屋課稅現(xiàn)值= 核定單價(jià)×面積×（1-折舊率×折舊年數(shù)）×房屋街路等級(jí)調(diào)整率（路段率）。
基本上，坪數(shù)越大、屋齡越新、地段越優(yōu)、樓層越高、建材越好，評(píng)定現(xiàn)值就會(huì)越高，具體數(shù)值可以向房屋所在地的稅捐稽征機(jī)關(guān)查詢。
順便說(shuō)一下，臺(tái)灣的1坪≈大陸3.3㎡，如果再算上人民幣與新臺(tái)幣的匯率，大致上，臺(tái)灣房?jī)r(jià)30萬(wàn)新臺(tái)幣/坪，相當(dāng)于大陸房?jī)r(jià)2萬(wàn)人民幣/㎡。
稅率方面，根據(jù)房屋實(shí)際使用情況，房子是不是自住，有沒(méi)有營(yíng)業(yè)用，都會(huì)影響到稅率的高低。
目前自住的稅率是1.2%、非自住1.5%-3.6%、非住家非營(yíng)業(yè)用1.5%-2.5%、非住家營(yíng)業(yè)用3%-5%。
自住1.2%稅率需滿足三個(gè)條件：1.房屋無(wú)出租使用。2.供本人、配偶或直系親屬實(shí)際居住。3.本人、配偶及未成年子女全臺(tái)合計(jì)三戶以內(nèi)。
而且，臺(tái)灣房產(chǎn)稅是按月計(jì)量征收。
這么一聽(tīng)好像很可怕，保有環(huán)節(jié)不斷交錢(qián)，誰(shuí)還去買(mǎi)房？
但其實(shí)臺(tái)灣在征收房產(chǎn)稅方面，還有房貸利息抵扣、存款利息反沖等方面的因素。目前，臺(tái)灣房貸利息最高抵扣額可達(dá)30萬(wàn)稅。
06
打擊炒房的調(diào)控政策
同我們大陸房地產(chǎn)最熱火朝天時(shí)存在“茶水費(fèi)”、“賣(mài)號(hào)”現(xiàn)象一樣，臺(tái)灣最火爆的地方（例如新竹和竹北）一房難求，也會(huì)出現(xiàn)各種行業(yè)亂象。
比較典型的就是“紅單轉(zhuǎn)讓”，即關(guān)系戶提前簽認(rèn)籌單，然后再到外頭加價(jià)轉(zhuǎn)讓，遇上市場(chǎng)好的時(shí)候，一個(gè)紅單隨便一轉(zhuǎn)手就能凈賺20多萬(wàn)人民幣。
甚至開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇合法地公開(kāi)違約，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)喜人的時(shí)候，寧可給此前簽約的購(gòu)房者賠償違約金，也要把房子拿回來(lái)重新加價(jià)賣(mài)，因?yàn)檫@里頭的差價(jià)實(shí)在誘人了。
針對(duì)這種臺(tái)灣特色的地產(chǎn)亂象，當(dāng)然也出臺(tái)了一些調(diào)控政策。
2011年6月臺(tái)灣增設(shè)奢侈稅，對(duì)短期內(nèi)轉(zhuǎn)賣(mài)的投機(jī)行為，課以1年內(nèi)征收15%、2年內(nèi)征收10%的稅費(fèi)。
再例如2022年1季度，又出臺(tái)了抑制炒房的“打房5招”，禁止預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售（即禁止“紅單轉(zhuǎn)讓”）、限制公司企業(yè)購(gòu)買(mǎi)住宅、對(duì)炒房者重罰最高5000萬(wàn)新臺(tái)幣甚至判刑3年，并建立檢舉獎(jiǎng)金制度加強(qiáng)互相監(jiān)督。
這里頭很多調(diào)控辦法不失為妙招，對(duì)于短期抑制炒作有正向意義，也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成暴擊，值得我們學(xué)習(xí)。
07
大陸人士買(mǎi)房
最后一條內(nèi)容，是筆者看到最近很多營(yíng)銷號(hào)在鼓吹去臺(tái)灣買(mǎi)房投資，咱們不做未來(lái)的假設(shè)，僅就現(xiàn)在的規(guī)則而言。
臺(tái)灣雖然允許大陸人買(mǎi)房，但也設(shè)置了重重障礙。簡(jiǎn)單梳理有這么幾項(xiàng)：
與此同時(shí)，單套房子只能登記在1人名下，對(duì)于購(gòu)房人的身份職業(yè)也有諸多要求，不細(xì)說(shuō)，你懂的。
所以很多營(yíng)銷號(hào)發(fā)的去臺(tái)灣投資房產(chǎn)如何如何，根本就是沒(méi)搞懂最基本的政策。
礙于篇幅，今天為大家?guī)?lái)臺(tái)灣房產(chǎn)的7條冷知識(shí)，更多的內(nèi)容不做展開(kāi)。