近年來一類以“房屋買賣”作為“借貸合同”之“保障”的糾紛比較典型。一方當(dāng)事人向法院主張其與另一方當(dāng)事人存在“房屋買賣法律關(guān)系”，并已經(jīng)實(shí)際履行部分或者全部購房款，要求另一方當(dāng)事人繼續(xù)履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)；而另一方當(dāng)事人則向法院抗辯，其與對(duì)方不存在真正的“房屋買賣法律關(guān)系”，所謂的“房屋買賣合同”非屬于真實(shí)意思表示，是迫于對(duì)方壓力，為求得到對(duì)方借款或期待對(duì)方給予更長的還款期限而簽訂的，實(shí)質(zhì)是為“借貸合同”提供一種對(duì)方能認(rèn)可的“保障”。
這類案件隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和民間金融市場的活躍，逐步呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。實(shí)踐中，或稱為“以房抵債協(xié)議”，或稱為“名為房屋買賣實(shí)為民間借貸關(guān)系”。本期天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說的文章旨在從不同角度梳理法院如何根據(jù)具體案情，在厘清法律關(guān)系的基礎(chǔ)上作出既有利于促進(jìn)交易，又有利于維護(hù)交易安全的裁判。
案件導(dǎo)讀
王某于2010年6月30日從哈爾濱某房地產(chǎn)開發(fā)公司處購買的三處本案訴爭房屋。雙方簽訂的《哈爾濱市商品房買賣合同書》約定：房屋出售價(jià)格為477，890元，王某已于2010年6月30日以現(xiàn)金形式支付首付款277，890元，余款200，000元王某以商業(yè)貸款方式付款，2010年12月10日，王某向鄭某借款220，000元用于償還商業(yè)貸款。現(xiàn)王某已取得該房屋的所有權(quán)。
2011年1月31日，王某在黑龍江省哈爾濱市哈爾濱公證處作出《聲明書》，內(nèi)容為將訴爭房屋所欠銀行貸款還清后，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)同意，將買受人更名為鄭某。
2013年2月3日，王某與鄭某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定：王某將訴爭房屋以500，000元賣給鄭某，鄭某先行支付現(xiàn)金220，000元，剩余280，000元銀行貸款由鄭某按月償還。協(xié)議簽訂15日內(nèi)，王某將該房屋交付鄭某使用，鄭某將貸款還清后，王某配合鄭某辦理更名過戶手續(xù)。
王某與鄭某于2013年2月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，并未按合同約定實(shí)際履行，王某未向鄭某交付房屋使用，鄭某也沒有支付銀行按揭貸款，而是王某在借款后每月向鄭某支付11，000元利息，后雙方因欠款本金及利息償還問題發(fā)生糾紛。2013年8月12日，鄭某將王某訴至法院，訴請(qǐng)王某向鄭某返還購房款220，000元。庭審中，鄭某向法院提交了王某與鄭某于2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，2013年11月6日，鄭某撤訴。
2014年8月5日，鄭某再次將王某訴至法院訴請(qǐng)王某履行2013年2月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容為：王某將訴爭房屋賣給鄭某，鄭某在本協(xié)議簽訂之日一次性給付王某購房款520，000元，王某在本協(xié)議簽訂之日起二個(gè)月內(nèi)將房屋交付鄭某，并協(xié)助鄭某辦理房屋過戶手續(xù)。雙方在房屋買賣協(xié)議簽字后，鄭某按協(xié)議約定給付王某520，000元購房款，王某向鄭某出具收條，但王某未向鄭某交付房屋，造成鄭某至今沒有進(jìn)戶。王某訴請(qǐng)鄭某履行房屋買賣協(xié)議并協(xié)助鄭某辦理過戶手續(xù)。
審理結(jié)果
王某辯稱：王某與鄭某之間不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，雙方所簽的買賣協(xié)議實(shí)際是為雙方之間的一筆借貸關(guān)系所作的抵押，在所欠債務(wù)清償?shù)那闆r下，該《房屋買賣協(xié)議》不存在繼續(xù)履行的情形。而且2013年2月13日的《房屋買賣協(xié)議》是不存在的，王某與鄭某只在2013年2月3日簽訂了《房屋買賣協(xié)議》。
法院判決認(rèn)為：協(xié)議實(shí)質(zhì)是王某如不能按時(shí)歸還借款則以房屋抵債的意思表示，該協(xié)議以買賣的方式規(guī)避了《擔(dān)保法》第四十條關(guān)于禁止約定抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的相關(guān)規(guī)定，雙方于2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》屬無效合同。另外，假設(shè)2013年2月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》真實(shí)，那么2013年8月12日鄭某起訴時(shí)，兩份《房屋買賣協(xié)議》已同時(shí)存在，而鄭某卻選擇向王某索要購房款220，000元，而非520，000元或740，000元，其行為明顯違背常理。鄭某提供的王某于2013年2月13日出具的《收條》中“王某”兩字存在改動(dòng)的情形，鄭某亦未舉示其他證據(jù)證實(shí)房屋買賣行為真實(shí)存在，且鄭某對(duì)其兩次訴訟中舉示的證據(jù)的變更原因及《收條》出現(xiàn)改動(dòng)的原因均未作出合理解釋，故鄭某舉示的2013年2月13日的《房屋買賣協(xié)議》及2013年2月13日的《收條》缺乏客觀真實(shí)性，不予采信。即使2013年2月13日的協(xié)議客觀存在，也與2013年2月3日的協(xié)議情形一樣，屬無效合同。故駁回原告鄭某的訴訟請(qǐng)求。
法官角度點(diǎn)評(píng)
在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)存在虛假的買賣關(guān)系。通常發(fā)生在民間高息借貸雙方之間，具體表現(xiàn)為，所謂買受人是放貸人，出讓人是借款人，放貸人在放貸時(shí)為防止借款人到期因故無法償還借款本息，利用借款人急需用款的心理，要求借款人與其簽訂類似房屋買賣契約的書面合同。如果借款人在借款到期后及時(shí)償還了本息，所謂的房屋買賣也就從此不再提起。如果一旦發(fā)生借款人未能按期償還借款本息，放貸人則會(huì)在多次催收無果的情況下，憑借當(dāng)初簽訂的所謂房屋買賣契約起訴“買受人”，要求依法確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同有效，判令“買受人”履行交付房屋的義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，進(jìn)而達(dá)到防范放貸風(fēng)險(xiǎn)，不還錢就收房抵債的目的?；谶@種因民間借貸而簽訂的房屋買賣契約，實(shí)質(zhì)是借款人以房屋抵押借貸。簽訂這種買賣契約時(shí)，約定的房屋買賣價(jià)款數(shù)額通常就是雙方發(fā)生的借貸數(shù)額，也不排除其中包括到期的利息在內(nèi)，而這一價(jià)格又會(huì)比房屋所在地段通常的市場價(jià)格偏低。放貸人在放貸時(shí)為保證自己的利益最大化，降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)基于借貸時(shí)自己所處的強(qiáng)勢(shì)地位，一般情況下也會(huì)將所謂的房價(jià)壓得很低，其要求借款人怎樣簽，借款人往往是不會(huì)拒絕的。但雙方不會(huì)另行簽訂以房抵押借款合同，放款人也不會(huì)要求借款人到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，因?yàn)楹炗喌脑?，在借款人到期未能償還借款本息的情況下，放款人憑借雙方簽訂的房屋買賣契約起訴借款人要求確認(rèn)買賣合同有效、履行交付房屋、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，借款人如果否認(rèn)雙方之間存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，拿出抵押登記合同、抵押登記手續(xù)，所謂房屋買賣的真實(shí)性便不攻自破。也就是說，雙方在簽訂買賣房屋契約時(shí)是一種虛假的行為，是放款人自以為能夠有效防范放貸風(fēng)險(xiǎn)而想出的一種“萬全之策”。
本案中，王某與鄭某于2013年2月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》，根據(jù)雙方質(zhì)證，王某與鄭某之間系名為房屋買賣實(shí)為民間借貸的法律關(guān)系，鄭某借款220，000元給王某，王某在借款后每月向鄭某支付11，000元利息，鄭某為實(shí)現(xiàn)債權(quán)以《房屋買賣協(xié)議》形式用房產(chǎn)擔(dān)保。有人稱之為“擔(dān)保型買賣合同”，擔(dān)保型買賣合同雖然表面上是以買賣合同的面目出現(xiàn)，但當(dāng)借款不能清償而需要執(zhí)行該買賣合同的時(shí)候，買方并不會(huì)真的向賣方支付價(jià)款，所謂的價(jià)款不過是未能償還的借款及其利息而已。
在本案中，王某與鄭某關(guān)于不能清償債務(wù)則轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思應(yīng)該是真實(shí)的，但雙方關(guān)于引起該物權(quán)變動(dòng)之原因（買賣合同）的意思是不真實(shí)的，引起該物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)原因是以物抵債的約定，而非買賣合同。解釋意思表示，應(yīng)探求當(dāng)事人之真意，而不得拘泥于所使用之詞句。從賣方王某的角度看，其真實(shí)意思是如不能按期還債，則把房屋“抵給你”，而不是“賣給你”；從買方鄭某的角度看，其并沒有支付價(jià)款的意思。雙方?jīng)]有買賣的意思，只有以物抵債的意思。我們不能僅僅因?yàn)樗袡?quán)轉(zhuǎn)移的效果意思真實(shí)，就認(rèn)為買賣合同也真實(shí)。王某與鄭某以簽訂房屋買賣合同的合法形式掩蓋了非法目的，即債務(wù)履行期屆滿時(shí)鄭某取得房屋的所有權(quán)。違反了《擔(dān)保法》第一百四十條禁止流擔(dān)保約款的規(guī)定，法律之所以禁止流擔(dān)保約款，是因其極易引發(fā)利益失衡，故需要從立法上加以規(guī)制，是契約正義對(duì)契約自由的必要矯正。
鄭某在2014年8月5日起訴時(shí)舉示的2013年2月13日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，對(duì)其明顯不利，不僅證明該協(xié)議成立的欠條有明顯改動(dòng)痕跡了而且與2013年8月12日鄭某起訴時(shí)舉示的《房屋買賣協(xié)議》相矛盾，所以鄭某以根本不存在的2013年2月13日的《房屋買賣協(xié)議》起訴是極其不明智的。鄭某起訴王某履行買賣協(xié)議，應(yīng)以2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》起訴，鄭某可以這樣抗辯：鄭某與王某具有真實(shí)的買賣關(guān)系，如果想要王某提供擔(dān)保完全可以簽訂擔(dān)保合同，鄭某同樣享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?；蛘呤峭跄撑c鄭某存在真實(shí)的買賣關(guān)系，王某與鄭某之間是民間借貸關(guān)系同時(shí)也是房屋買賣關(guān)系，2011年鄭某所作的《聲明書》恰與2013年2月3日簽訂的協(xié)議相印證，鄭某有償把房屋轉(zhuǎn)讓給了王某，王某也支付了合理的對(duì)價(jià)。至于之后王某又每月向鄭某還錢，是王某沒有向鄭某主張債權(quán)債務(wù)抵消，但這并不影響兩人之間的房屋買賣合同關(guān)系。
名為房屋買賣實(shí)力借貸的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)房屋買賣合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等多方面綜合考慮。審理案件時(shí)應(yīng)該審查當(dāng)事人的真實(shí)意思，如果實(shí)為借貸，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效，并駁回出借人要求履行房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求。且民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，雙方簽訂的協(xié)議及內(nèi)容應(yīng)遵守法律規(guī)定，違反相關(guān)法律規(guī)定則不具有法律效力，不受法律保護(hù)。
雖然王某與鄭某于2013年2月3日簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，但是否存在房屋買賣的基礎(chǔ)法律事實(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人陳述及舉證予以判斷。根據(jù)本案查明的事實(shí)，王某與鄭某于2013年2月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，并未按合同約定實(shí)際履行，王某未向鄭某交付房屋使用，鄭某也未交付銀行按揭貸款。如果王某與鄭某有真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，根據(jù)《合同法》第一百三十條的規(guī)定，在王某已取得訴爭房屋所有權(quán)的情況下，王某應(yīng)把房屋實(shí)際交付給鄭某，并協(xié)助鄭某辦理房屋過戶手續(xù)。但是事實(shí)卻是鄭某借款220,000元給王某，王某在借款后每月向鄭某支付11,000元利息，鄭某為實(shí)現(xiàn)債權(quán)以《房屋買賣協(xié)議》形式用房產(chǎn)擔(dān)保。王某本意并非真正出售訴爭房屋，而鄭某也僅是想通過簽訂《房屋買賣協(xié)議》從而獲得實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，用訴爭房屋為王某履行還款義務(wù)作擔(dān)保，雙方除履行借貸義務(wù)外，并未實(shí)際履行《房屋買賣協(xié)議》約定的其他義務(wù)，該義務(wù)的實(shí)質(zhì)為王某如不能按時(shí)歸還借款則以房屋抵債的意思表示，該協(xié)議以買賣的方式規(guī)避了《擔(dān)保法》第四十條關(guān)于禁止約定抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的相關(guān)規(guī)定，存在以合法形式掩蓋非法目的行為，鄭某與王某之間系名為房屋買賣實(shí)為民間借貸的民事法律關(guān)系，雙方于2013年2月3日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》屬無效合同。
如果已經(jīng)確定買賣合同實(shí)際是為借貸作擔(dān)保，則法官可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，將訴訟請(qǐng)求改為要求債務(wù)人償還借款本息。如原告同意變更，則訴訟標(biāo)的和案由發(fā)生變化，由買賣合同糾紛變?yōu)槊耖g借貸糾紛。如果經(jīng)釋明后，當(dāng)事人不同意變更訴訟請(qǐng)求，仍堅(jiān)持要求依買賣合同主張權(quán)利，則只能駁回其請(qǐng)求，判決只需對(duì)買賣合同的效力予以否定即可。
專家點(diǎn)評(píng)
本案中，房屋買賣合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，要達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的意思還需要履行過戶手續(xù)。關(guān)于這種以房屋買賣合同來“保障”或者“實(shí)現(xiàn)”借款債權(quán)的行為，有學(xué)者將其稱之為“后讓與擔(dān)?！?，如楊立新教授認(rèn)為，“我國目前司法實(shí)踐中存在的以商品房買賣合同為借貸合同進(jìn)行擔(dān)保的新型擔(dān)保形式，是一種正在形成的習(xí)慣法上的非典型擔(dān)保物權(quán)。這種新型擔(dān)保物權(quán)與讓與擔(dān)保產(chǎn)生的背景和發(fā)展過程基本一致。讓與擔(dān)保與后讓與擔(dān)保兩者的區(qū)別在于擔(dān)保標(biāo)的的性質(zhì)不同，讓與擔(dān)保的標(biāo)的物是擔(dān)保物的所有權(quán)，即讓與擔(dān)保約定的是擔(dān)保物的所有權(quán)先讓與債權(quán)人，在債權(quán)得到清償后再返還擔(dān)保物的所有權(quán)與債務(wù)人；而后讓與擔(dān)保是以另一個(gè)合同債權(quán)作為初次債權(quán)的替代實(shí)現(xiàn)，本質(zhì)是一種債權(quán)擔(dān)保。可見，讓與擔(dān)保的債權(quán)人的擔(dān)保權(quán)利具有現(xiàn)實(shí)控制性，可以說其對(duì)擔(dān)保物處于一種既得的狀態(tài)，后讓與擔(dān)保的債權(quán)人并沒有直接去的對(duì)擔(dān)保物的現(xiàn)實(shí)控制，只是一種期待的狀態(tài)。
后讓與擔(dān)保，是另一份合同為債權(quán)提供擔(dān)保，《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均沒有明文規(guī)定，明顯不屬于典型擔(dān)保，但“非典型擔(dān)?！币膊⒎且宦蔁o效，實(shí)際上其他法律或者實(shí)踐也確認(rèn)優(yōu)先權(quán)、所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保的效力?？疾旌笞屌c擔(dān)保是否具有法律上的效力，需要厘清其法律關(guān)系中的擔(dān)保物和擔(dān)保作用的實(shí)現(xiàn)過程。后讓與擔(dān)保，雖然形式上是債權(quán)來擔(dān)保債權(quán)，但是另一個(gè)擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)最好要依靠債權(quán)之標(biāo)的物如房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者買賣來實(shí)現(xiàn)，揭開“債權(quán)面紗’’露出來的是“物權(quán)標(biāo)的”，所以本案中對(duì)借款合同起到實(shí)質(zhì)擔(dān)保作用的是商品房買賣合同的標(biāo)的物，而不是該房屋買賣合同本身。另外，所謂的“后讓與擔(dān)?！卑l(fā)生擔(dān)保作用的鏈條可概括為“行使買賣合同債權(quán)一交付買賣標(biāo)的物即房屋一房屋價(jià)值抵償債務(wù)一消滅借貸債務(wù)”或者“行使買賣合同債權(quán)一拒絕交付買賣標(biāo)的物即房屋一申請(qǐng)法院判決對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任一淌滅借貸債務(wù)”。這個(gè)過程的關(guān)鍵點(diǎn)在于，交付買賣標(biāo)的物房屋或者根據(jù)標(biāo)的物房屋的價(jià)值主張違約責(zé)任，由此可見房屋買賣合同發(fā)生擔(dān)保作用的不是債權(quán)，而是債權(quán)即買賣合同的標(biāo)的物房屋。既然如此，則基本上可以類推適用物權(quán)法和擔(dān)保法禁止“流押”的強(qiáng)制性規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)屬無效。同時(shí)，后讓與擔(dān)保突破“物權(quán)法定”原則，應(yīng)屬于無效。
另外，從經(jīng)濟(jì)的角度考慮，后讓與擔(dān)保合同的設(shè)立可能存在違反誠實(shí)信用原則問題。合同訂立時(shí)存在不公平的背景條件，之所以訂立后讓與擔(dān)保合同，主要是為了擔(dān)?；蛘弑Ｕ铣醮蝹鶛?quán)人的債權(quán)，初次債務(wù)人往往處于弱勢(shì)地位，為了能夠迅速融資以解決燃眉之急，在初次合同訂立時(shí)不得不滿足一些附加條件：如訂立擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的后讓與擔(dān)保合同，同時(shí)在合同對(duì)價(jià)確立往往背離市場價(jià)值，使初次債權(quán)人承受較大的損失。
在司法實(shí)踐中，相關(guān)的判決大多支持后擔(dān)保合同無效。江蘇高院于2013年頒布的《關(guān)于審理民間借貸糾紛案件的會(huì)議紀(jì)要》第三條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方名為房屋買賣實(shí)為民間借貸關(guān)系。出借人以房屋買賣關(guān)系提起訴訟，請(qǐng)求履行房屋買賣合同并辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明按照民間借貸關(guān)系變更訴訟請(qǐng)求；出借人堅(jiān)持不予變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。"本案中原告鄭某的訴求是要求被告履行《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。顯然，因?yàn)椤斗课葙I賣協(xié)議》最后會(huì)被確認(rèn)無效，其請(qǐng)求辦理房屋過戶的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也將不復(fù)存在，按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，法院可以告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，將訴訟請(qǐng)求改為要求債務(wù)人償還借款本息。如果原告同意變更訴訟請(qǐng)求則可按照民間借貸民事法律關(guān)系處理，如果不同意變更則駁回訴訟請(qǐng)求。