解讀2016房貸新政新政前后變化情況如下

臣財貸款網(wǎng)6月29日訊，再過幾天，2016年就要過去一半了，上半年的樓市真是熱鬧非凡，各種新政策為去庫存出力，房價上漲不斷。那么上半年都出了哪些房貸新政策？2016下半年房價走勢如何？

先來看看上半年的新政策吧

非限購城市首付比例降至20%

今年距離春節(jié)還有幾天的2月2日，央行發(fā)布通知，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

解讀：從官方版通知看出，除去北上廣深及三亞五個限購城市外，首次在非限購城市購房的人，原則上首付可以享受最低20%；購買二套房的話，首付比例也從40%降低至30%。這一政策實施后，加上低利率作用，對于不少首次購房的剛需族和改善性購房族來說，最直接的好處就是減輕了首付壓力。其目的在于刺激這部分處于觀望中的購房族入市。

公積金存款利率上調(diào)

就在春節(jié)假期結(jié)束后的第一周，也就是2月17日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部、財政部發(fā)布通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準利率1.5%執(zhí)行。職工住房公積金賬戶存款按照歸集時間區(qū)分利率檔次，當年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息，目前分別為0.35%和1.10%。

解讀：計算發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后，上年結(jié)轉(zhuǎn)的余額，每萬元每年可多獲40元利息，即10000元*（1.5%-1.1%）=40元。如果你的賬戶余額越多，則可獲得的利息越多。該政策的目的是減少非購房提取公積金的情況，然而影響力甚微，因為公積金的收益率遠不及市面上理財產(chǎn)品收益可觀，很多人都想提出來用于付房租或者投資其他理財渠道。從房產(chǎn)市場層面上看，政府也是想通過提高公積金存款利率擴大公積金資金池，有利于刺激住房信貸市場資金的流動性。

營業(yè)稅契稅雙降

同樣是2月17日，財政部發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。此前，契稅已5年多未調(diào)整，而營業(yè)稅是在去年330政策不到一年后再次調(diào)整。自2016年2月22日起開始實施“2016房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策”，其中涉及到的主要變化有四點：

1首套房144平方米以上房屋契稅由3%降至1.5%；

2二套房契稅由3%降至1%（90平米以下），由3%降至2%（90平米以上）；

32年以上房屋交易全部免征營業(yè)稅，不再征收2年以上非普通住宅的營業(yè)稅；

4北上廣深僅適用第1點，第2、3點優(yōu)惠不享有。

新政前后變化情況如下：

解讀：該政策主要利于大戶型購房族、改善型購房族、以及購買豪宅和商住兩用的人群，不難看出，國家政策不再只針對剛需族，而是將改善型購房群體也納入利好范圍。不過，這項優(yōu)惠雖然能刺激樓市交易，但在買房時，稅費對于購房人的吸引力影響有限，想想幾百萬都拿出來了，誰還在意幾萬塊錢的稅費優(yōu)惠？

央行降準為房貸釋放更多資金

2月29日，中國人民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這也是2016年的第一次降準。

解讀：數(shù)據(jù)顯示，截至2016年1月末，境內(nèi)金融機構存款總額：1419900億元，降準0.5%直接釋放給銀行的基礎貨幣1419900×0.5%=7099.5億元，這已經(jīng)是一筆不少的現(xiàn)金，而通過貨幣乘數(shù)，間接釋放的貸款可以達到更3.3萬億！降準增加了銀行可貸資金，可被用于房貸的資本也相應增加，個人申請房貸變得更加容易，從而刺激購房人入市。

二手房營改增后進一步減輕稅費負擔

2016年5月1日起，二手房實施營改增，將二手房交易中的營業(yè)稅改為增值稅。

營改增前后稅率變化情況如下：

解讀：營改增之后的征稅稅率，跟之前并沒有任何變化！只是銷售額的計算方法有變化了！營改增后，增值稅計稅方法如下：

銷售額＝含稅銷售額÷（1+稅率）

應納稅額=銷售額×增值稅稅率

也就是說過去征稅，房價是含稅價，營改增后是不含稅價，稅率仍維持5%不變，實際稅收負擔降為4.76%。需要注意的是，如果合同里沒有寫明由賣方還是買方繳稅，那這個增值稅是該由賣方繳納的。而如果合同里并未寫明售價是否含稅，則一般認為，售價是含稅的。所以營改增后，注意在合同中標明繳稅方以及售價是否含稅，免得到時候多繳稅。

上半年出了這么多政策，下半年樓市走勢將會怎么樣呢？

最近國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出現(xiàn)了收窄。值得一提的是，這是自去年5月份，70城房價止跌反彈以來的首次收窄，房貸分析認為，從市場的發(fā)展看，部分一、二線城市房價在經(jīng)歷了一番非理性上漲后，逐漸趨于平穩(wěn)，但是整體還是處于上漲的趨勢，只是漲幅縮窄，短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅下跌，購房人也轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。對于三四線城市，雖然多地有了去庫存的相關舉措，但距離目標還有一段距離，因此，這些城市的地方政府仍會因地施策，維持去庫存的大方向不變。

從貨幣政策的角度看，根據(jù)央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個百分點，與3月份高達13.4的增速形成強烈反差。而上半年銀行房貸利率一路下行，隨著降低首付新政的落地，房貸業(yè)務范圍逐漸擴大，銀行也開始考慮低利率低首付帶來的高杠桿風險，預計下半年銀行房貸政策將逐漸趨于穩(wěn)定，銀行會通過細化優(yōu)惠利率、首付政策門檻，吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶申請房貸，從而降低金融風險。

此外，住建部從6月到10月期間，將針對房地產(chǎn)中介開展專項整治，嚴懲哄抬房價、炒買炒賣等行為，不難看出政府在有意規(guī)范房產(chǎn)交易市場，抑制人為因素造成的房價上漲現(xiàn)象的出現(xiàn)成為下半年的重要任務之一。

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