臣財貸款網(wǎng)6月21日訊，在房企看來，目前房價沒有下跌的必要性。開發(fā)商們做出這種判斷主要基于以下幾種現(xiàn)實。
首先，一二線城市商品房銷售仍然較為樂觀。雖然現(xiàn)在從房價收入比來看，房價的確較高，但由于供應量有限，且炒房資金都集中于這些城市，他們對購房欲望較為強烈。即使沒有剛需支撐，這些投資需求也能夠消化開發(fā)商的庫存。
其次，開發(fā)商通過高杠桿和高周轉(zhuǎn)，在一線城市保持了較為良好的現(xiàn)金流。有開發(fā)商表示，他們在北京的商品房銷售較為穩(wěn)健，特別是普通住宅銷售較為良好。他們目前主推商住項目，因為商住項目銷售要比普通住宅難度更大。這是大部分開發(fā)商在一線城市的銷售策略，先推難度較大的商住房，而銷售火爆的普通住宅則維持“細水長流”的銷售策略。
第三，在開發(fā)商看來，一線房價目前仍然有上漲的空間。雖然目前北上廣深都已實施限購，但從北京的限購效果來看，購房者和開發(fā)商普遍對政策不敏感，舉個簡單的例子，北京曾經(jīng)作為限購最嚴的城市，曾經(jīng)將一大批購房者擋在門外。
但這也表示，五年后這部分需求將會集中釋放。北京這些年房價雖然沒有出現(xiàn)暴漲的局面，但其穩(wěn)步上漲的態(tài)勢一直未改。
第四、銷量下跌不是因為限購。表面上看，銷量下跌是因為限購導致有效購房者減少，而實際上是因為供應量的減少，一線城市在2015年以來土地供應持續(xù)減少，到了2016年更是少得可憐。舉個例子，上海未來5年土地規(guī)劃顯示，平均每年只有12平方公里的新增用地，考慮到交通、工業(yè)和其他用地，這些土地大概只有三分之一能夠進入房地產(chǎn)市場，而真正用于商品房開發(fā)的則更是少得可憐。
房改以來，商品房經(jīng)歷過三輪大范圍降價，但都是大漲小跌，以北京為例，分別是：
2008年，北京房價出現(xiàn)了連續(xù)半年多的下跌行情，累積下跌超過13%，其原因是當時購房政策和貨幣政策收緊。收緊的原因是2007年以前北京房價出現(xiàn)暴漲，2005-2007年房價累積上漲超1倍，僅2007年就上漲超六成。而下跌行情在2008年下半年即告停止，隨之上漲。
2011年下半年房價也走出了下跌行情，這主要是“新國五條”等調(diào)控政策持續(xù)出臺，那一年限購全面推出，二套房首付高達70%并不再支持第三套房貸款，這極大削弱了購買力。但這一輪房價下跌幅度不足7%，明顯小于2008年。
2014年4月開始，房價開啟了第三輪下跌，此輪下跌行情持續(xù)十個月。主要是因為上一輪調(diào)整后房價報復性上漲（2012-2014年累積上漲超40%），透支了一部分購房需求，屬于自然調(diào)整。
我們從這三輪的房價微調(diào)整中能看出，一線城市的調(diào)整是短暫的，而上漲則是長期的。而且政策的刺激效果正在衰減。
筆者認為，房價下跌至少要具備四點：
一是完善的住房租賃市場和公租房市場已經(jīng)形成，如果租房市場不能夠消化大部分剛需，這些需求必然在新房市場得到滿足。目前距離租賃市場完善還有相當長的時間。
二是土地財政得以扭轉(zhuǎn)，對土地的依賴性是房價難以下跌的重要原因，它直接推高了房價，如果地價降不下來，房價下跌就是空中樓閣。
三是資臣財資渠道不再僅限于房地產(chǎn)。當前經(jīng)濟大環(huán)境不佳，大量他投資需求被積壓在相對安全的房地產(chǎn)市場，如果這些需求不轉(zhuǎn)移至其他投資渠道，房價還會被推高。
四是人口的調(diào)整。熱門城市的人口都是凈流入狀態(tài)，而且這部分流入人口多為中青年，他們有著迫切的住房需求。這也是推高房價的重要原因。
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