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前言

2020年11月3日，澳洲央行做出了一項重要決定，即將現(xiàn)金利率降低至史上最低的0.1%。這一決定使得一些借款人打電話給他們的貸款方，尋求一個更好的利率。另一些借款人則傾向于選擇其他貸款方進行貸款重組，也有一些借款人選擇按兵不動。

如果您也在考慮貸款重組，本文羅列了一些關(guān)鍵考慮因素，幫助您做出深思熟慮并有效益的決定。

考慮貸款重組是否適合您

貸款重組最重要的原因是找到一個更適合您目前情況的貸款方案，從而可以省下一筆錢。因此，在采取行動之前務(wù)必要考慮貸款重組的成本，以確保它是更好的選擇。目前市場上的許多現(xiàn)金返還優(yōu)惠政策，也讓這一考量變得更復(fù)雜。

比較利率（comparison rates）指數(shù)涵蓋了房貸中的各種費用和貸款利率，可以幫助您更好地比較不同的房貸成本。

常見的貸款重組成本包括

o 解約金（Break fees）

如果您現(xiàn)有的是固定利率房貸，那么當您轉(zhuǎn)貸或是提早還款時就有可能需要額外支付這部分費用。這筆費用主要用于補償由于借款人違反固定利率房貸協(xié)議，而給貸款方帶來的任何損失，包括管理費和批發(fā)借款成本。根據(jù)每個房貸方案不同，解約金也各不相同。

也稱為開戶費（establishment fee），銀行在設(shè)立貸款重組時可能會收取這一一次性的費用用作管理費，范圍從0至1,000 澳幣不等。

o 評估費 (Valuation fee)

新的貸款方可能會要求先完成評估，才能向他們借貸，目的是評估房屋的當前市場價值。評估費可能可以免收。但如果需要支付的話，不同的貸款方收費不同，最高可達600澳幣。

o 解除抵押費 (Discharge fee)

也被稱為交割費（settlement fee）。當借款人還清貸款要求解除抵押、或選擇其他貸款方轉(zhuǎn)貸時，就需要支付這一費用。范圍從150至400澳幣不等。

o 貸款保險 (Lenders mortgage insurance，縮寫LMI)

當您的貸款額超過房屋總價值的80%，銀行可能會要求您支付貸款保險費，防止借款人無法還款時貸款人的利益收到損失。

o 年費 (Annual fee)

一些貸款方可能會收取貸款期間的年費。另也有一些貸款方會免收這方面費用作為優(yōu)惠政策。

明確您通過貸款重組想要實現(xiàn)的目的

選擇貸款重組的原因多種多樣。也許您是想利用更好的方案、更低的利率、更靈活的條款來將您房屋的凈值用于翻新或投資，或是債務(wù)重組。但在采取行動之前，您還需更多了解貸款重組背后的原因。

o 較低利率

以較低利率進行貸款重組，您可以減少整個貸款期間的還款額。例如，我們可以使用Westpac房貸還款額計算器，您可以在下表中看到，利率降低0.5%，意味著每個月的還款額減少了132澳幣，并在整個貸款期間節(jié)省了約4.7萬澳幣的利息。（假設(shè)利率不變，并且在貸款期限內(nèi)按時償還了每月最低還款額。）

需要注意的是：

o 浮動利率有可能變化，您可能最終要支付更高的利率。

o 如果您切換固定利率貸款或提早還清固定利率貸款，那么可能需支付額外的解約金（break cost）。

o 利用房屋凈值來為翻修房屋提供資金

房屋凈值指的是您直接擁有的部分房屋價值。它本質(zhì)上是房屋的價值減去虧欠房貸額。如果您正尋求貸款來翻修房屋，那么通過償還貸款或房產(chǎn)增值來增加房屋凈值對貸款重組是非常有幫助的。

舉個例子：假設(shè)您有一處價值60萬澳幣的房產(chǎn)，并借貸了30萬澳幣。一旦貸款人的貸款比例（loan to value ratio，簡稱LVR）達到了房產(chǎn)價值的80%，那么基于當前市場價值，您就有可能額外借到18萬澳幣來進一步翻修房屋。

但您需注意：

o 借更多的錢意味著可能需要更長時間才能還清，從而使您總共支付的利息和還款額更高。

o 盡管您可能想利用房屋凈值的好處，但您仍需要證明有能力償還增加的貸款。

o 您的固定利率房貸即將到期。

房貸即將到期是一個重新審視您的個人財務(wù)狀況的機會，從而決定未來的最佳方案，無論是繼續(xù)選擇當前的貸款方還是貸款重組。

在大多數(shù)固定利率房貸協(xié)議中，當固定利率房貸到期，您的貸款將變回浮動利率?；蛘吣梢赃x擇在規(guī)定時間內(nèi)（例如14天）將您的貸款全部或部分轉(zhuǎn)為另一個固定利率貸款，這不會產(chǎn)生額外費用。

o 您正在償還其他債務(wù)，并且想簡化您的財務(wù)狀況。

同時有多筆債務(wù)并不罕見，因為借款通常用于不同目的。但是，及時還上多筆還款可能比較困難了。如果您想簡化財務(wù)狀況，可以在貸款重組時考慮債務(wù)合并，尤其是如果可以取得更低的利率的情況下。

雖然把所有債務(wù)都轉(zhuǎn)入一個房貸來獲得更低利率聽上去非常誘人，但同時也意味著您可能要用更長的時間還清短期貸款，例如個人貸款，那么長期來看會花費更多。

如果您想要通過把所有債務(wù)合并到一個更低利率的貸款里來減少還款額，那么您可以考慮償還多于最低還款額的錢，并與您本來可能需要還的短期貸款還款額保持一致，以此來減少長期支付的利息。

o 提供投資資金。

貸款重組也可能是個利用房屋凈值來借貸買股票、甚至投資房地產(chǎn)的機會。

在行動之前，務(wù)必要尋求適合您的財務(wù)和稅務(wù)建議，從而了解其中的風險，主要包括：

先與您當前的貸款方進行談判

對于許多人來說，貸款重組的目的在于換成利率更低或還款額更低的房貸。

無論您是處于何種原因，我們推薦您第一步先跟當前的貸款方溝通，了解他們是否有更具競爭力的貸款方案。例如折扣利率、免除部分費用或甚至是對沖賬戶（offset account）的使用或提現(xiàn)（redraw）功能。

您需注意：

o 與您當前貸款方就同一房貸協(xié)商降低利率并不會影響您的信用評分，因為并不需要信用審核。

o 如果銀行的信貸政策產(chǎn)生了變化，例如引入了更嚴格的債務(wù)償還標準，可能會對您貸款重組的能力產(chǎn)生影響。

了解信用評分對貸款重組能力的影響

對于任何新的房貸申請，貸款方通常會參考信用報告機構(gòu)提供的信息來審查您的信用評分。

信用評分一般是基于幾個因素，包括您已使用的信用額度和類型、借自于誰以及您是否有持續(xù)還款。

您的信用評分表明了您償還新貸款的可能性，所以對于貸款申請非常重要。

信用評分低可能不利于您的貸款重組。相反，較高的信用評分更利于貸款重組申請。在申請貸款重組前，您最好先查看一下您的信用評分。您可以一年一次從信用報告機構(gòu)Equifax, illion和Experian獲取免費的信用報告副本。

您需注意：

o 多次詢問信用記錄會對信用評分有負面影響。如果您試圖進行貸款重組而遭到拒絕，接著又向另一家貸款方提出申請，那么您的信用評分就可能會下降。因此，您需要考慮借貸產(chǎn)品最適合您，并且您最可能符合貸款條件的貸款方。為了確保這一點，貸款經(jīng)紀人（mortgage broker）可以為您提供建議。

衡量還款能力！確保收入能夠支付新的貸款還款

您的債務(wù)收入比（debt-to-income ratio，簡稱DTI）是一些銀行衡量您償還貸款能力的一種方法。

DTI的計算方法是您的總債務(wù)（包括其他貸款、信用卡和透支限額）除以您的年總收入（稅前）。這項指標使銀行可以確定您償還貸款的可能性。

例如，一對夫妻的年收入合計為15萬澳幣，他們想貸款重組，貸款金額為60萬澳幣，同時他們的信用卡限額是1.5萬澳幣。

那么他們的DTI計算如下：

新貸款60萬 + 信用卡1.5萬=總債務(wù)61.5萬

61.5萬 ÷ 15萬 = 4.1 DTI

也就是說，對應(yīng)每1澳幣的收入，這對夫婦想要借貸4.1澳幣。

您的DTI 越低，作為借款人就越有利。

以下幾點建議可以幫助您降低DTI：

o 減少日常不使用的債務(wù)設(shè)置。

例如如果您有1.5萬信用卡額度，但鮮少使用，那么可以考慮降低額度至你更常用的水平。

o 提高還款額，以更快地減少債務(wù)。

o 延后或減少購買支出來避免承擔更多債務(wù)。

了解貸款重組流程

無論您是出于什么原因，您都需要了解貸款重組的整體流程和步驟。

第一步：計算您的借款金額

您的借款金額應(yīng)該包括您當前貸款需要償還的金額，以及任何翻新、債務(wù)整合或其他額外費用。您可以通過查看紙質(zhì)或在線賬戶對賬單，確認未償還貸款余額是多少，還款額是多少以及多久償還一次。

第二步：搜集信息，深思熟慮后再做決定

查看不同貸款方的利率和優(yōu)惠政策，并將它們與您當前的貸款進行比較。如果您沒有時間直接聯(lián)系貸款方，您還可以與貸款經(jīng)紀人討論不同可能性，選出最適合您的方案。

可能在某些情況下，維持當前的貸款會是更好的選擇。例如，鑒于所涉及的成本，放棄當前固定利率貸款以節(jié)省10個基點（0.10%）可能并不劃算。

第三步：選擇您的貸款框架組成

如果您不確定更靈活的浮動利率貸款（通常還會同時有提現(xiàn)功能或?qū)_賬戶），還是固定利率貸款更適合您，那么您可以選擇拆分貸款。

您的房貸將分成兩個貸款賬戶，一個固定利率賬戶和另一個浮動利率賬戶，兼顧靈活性和確定性。

第四步：申請貸款重組

您需要向貸款方遞交文件來完成您的貸款申請，其中包括：個人信息、收入證明、當前貸款詳細信息、房產(chǎn)詳細信息以及您其他貸款中的收入、支出、資產(chǎn)、欠款信息。在收到以上材料之后，貸款方將征求您的許可進行信用審核。

第五步：貸款重組獲批

當您的新貸款獲批，新的貸款方會提供給您新貸款的文件。您應(yīng)當確保自己了解貸款協(xié)議中的條款和條件，建議您在簽署前尋求獨立的法律建議。

第六步：轉(zhuǎn)讓抵押貸款

在簽署所有文件后，您的新貸款方通常會安排償還您的前貸款方，并轉(zhuǎn)讓抵押貸款。當交割結(jié)束后，您會收到來自新貸款方的歡迎禮包，其中會再次列明您的利率和還款條件。

總而言之，如果您正考慮貸款重組，您需要非常清楚您的原因和想要達到的目的，并且多花些時間搜集信息，確保您可以從貸款重組中受益。