廣州房貸還款方式，又多了一種選擇！
近日，楚楚朋友圈不少二手房中介都瘋狂發(fā)這張圖↓
情況屬實(shí)？先息后本的還款方式劃算嗎？申請(qǐng)有什么條件限制？
來，我們一文看清。
貸款30年利息多10萬(wàn)，只適合投資客
首先，楚楚撥通的是中國(guó)銀行天河支行的電話，信貸部經(jīng)理明確：中行沒有先息后本這種還款方式，四大行都不會(huì)有。
難道，網(wǎng)上流傳的消息是假的？
最后，楚楚撥通了興業(yè)銀行的電話，對(duì)方表示，可以做先息后本的房貸！
但是條件比較苛刻，該項(xiàng)業(yè)務(wù)面對(duì)的是世界500強(qiáng)、事業(yè)單位以及公務(wù)員等員工，年收入必須達(dá)到全年利息+本金總和的兩倍！
而且，這種房貸只適用于中心6區(qū)的二手房，外圍區(qū)不能做，新房也不能做......
它的具體還款方式是：
前10年每年先歸還利息，每年年末歸還1%本金;
第11-20年每年先歸還利息，每年年末歸還4%本金；
第21-30年每年先歸還利息，每年年末歸還5%本金。
既然條件這么苛刻，是不是能讓購(gòu)房者“占大便宜”？
我們來算一下數(shù)，以目前大多數(shù)人已選擇的4.45%年利率來算，第一年，等額本息的利息是88341.41元，先本后息是89000元，后者比前者多約658元。
但每月還款額方面，先本后息月供僅7416元，比等額本息低了兩千多。
這樣的情況將持續(xù)到第10年，也就是說，10年前，先本后息的月供都是比較輕松的，年底只需要拿出2萬(wàn)元償還本金即可，這對(duì)有年終獎(jiǎng)的工薪階層來說，問題不算太大。
但從第11年開始，先本后息每年底需償還8萬(wàn)元本金，折算下來月供已高于等額本息。
從第21年開始，先本后息每年底需償還10萬(wàn)元本金，乍一聽壓力更大，但實(shí)際上此時(shí)每月的月供只剩下一兩千了，所以壓力相對(duì)11-20年少很多。
總的看來，先本后息與等額本息相比，壓力主要集中在第11-20年，而且按貸30年來計(jì)算，先本后息的利息還要比等額本息多出10.87萬(wàn)元。
這么看來，先本后息這種還款方式也并沒有很劃算，只對(duì)在10年內(nèi)就能還清貸款的買家比較友好，但這種買家，在市場(chǎng)上少之又少。
83城放松限貸，信貸口子已松
不管怎樣，先本后息這種還款方式的出現(xiàn)，都算是樓市信貸開了一道口子。
此外，早在8月22日，央行就公布5年期以上LPR降至4.3%，與之前相比降了15個(gè)基點(diǎn)。雖說業(yè)內(nèi)都預(yù)料到LPR會(huì)降，但主流媒體和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)都是下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，結(jié)果下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，不難看出國(guó)家對(duì)放松信貸的力度還是比較大的。
而據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年以來，83城相繼放松限貸，其中57城首套房首付比例下調(diào)至20%，比如蘭州、貴陽(yáng)、南通等；
44城實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，如鄭州、宜昌、肇慶等；41城下調(diào)二套房首付比例，其中33城二套首付下調(diào)至30%，如如南寧、西寧、紹興等。
信貸放松的背后，是中央定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)的決心。
房貸利率一直下行，提前還貸有必要嗎？
在此背景下，又有人產(chǎn)生了這樣的疑問：
既然房貸利率不斷下降，我有無必要提前還款，賣一買一享受新的利率？
可見，目前已出現(xiàn)“提前還貸潮”。
大源按揭總經(jīng)理鄭大源向媒體表示，提前還款肯定是有好處的，意味著部分按揭利息可以不用支付了，但也要從4個(gè)方面去衡量：
1、如果申請(qǐng)房貸時(shí)的貸款利率較高，則有必要提前還款；
3、提前還款的資金，是要規(guī)劃在接下來一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)使用到這筆錢；
4、資金有沒有盈利的空間，如果能夠找到比房貸利率更高的理財(cái)渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手續(xù)費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+折舊+機(jī)會(huì)成本”等計(jì)算，持有一套房產(chǎn)的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理財(cái)，那么，提前還款可能就相當(dāng)于理財(cái)了。
對(duì)于提前還貸的節(jié)點(diǎn)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向媒體分析道，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會(huì)少一些，比較劃算，到了貸款年限的中后期，提前還貸意義不大。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)還強(qiáng)調(diào)，如果辦理提前還款的手續(xù)等待時(shí)間比較長(zhǎng)，超過兩個(gè)月，可能反而會(huì)打亂購(gòu)房者償還計(jì)劃，最后就會(huì)顯得不劃算。唯有銀行手續(xù)簡(jiǎn)單且違約金很少，提前還貸才確實(shí)可以考慮。
原創(chuàng)：楚楚