01

現(xiàn)有放松政策，很難奏效

我們最近確實能看到，這個樓市的政策又開始高密度的調(diào)整，和去年的調(diào)整完全是反著來，短短半個月，已經(jīng)下調(diào)了3次利息，現(xiàn)在首套房貸款利率已經(jīng)低至4.25%，上一次觸及這個利息，還是2015年。

今天，部分城市和區(qū)域，首套房首付比例下調(diào)至20%，二套首付比例30%，熟悉這個配方嗎？

周三我上廣播節(jié)目，主持人問對最近的放松政策怎么看?

我說目前的樓市調(diào)控放松，很難對樓市現(xiàn)有的情況有本質(zhì)的改變，利率從5.2調(diào)到4.9，能有多大的影響!（周三的時候利率還是4.9%，周四降到4.4%，周五降到4.25%）

我說我們要用一個大周期的角度來看待這個事情，上一輪房產(chǎn)調(diào)控放松，是2015年，那個時候是什么政策？

幾乎全放開，沒有套數(shù)限制，沒有戶籍限制，貸款利率4.2，低首付，還分期

就那樣，也是用了差不多1年半的時間才把樓市給拉起來?，F(xiàn)在說實話，距離2015年的政策，還有很長的路要走。

同時我們現(xiàn)在也要注意另一方面，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境和2015年有本質(zhì)的不同。

2015年，GDP增速6.9%，國際環(huán)境也比現(xiàn)在友好，我們內(nèi)部，經(jīng)濟也有活力，人們有干勁，消費信心很充足。

不知道大家還有沒有印象，當時天貓雙11，成交數(shù)據(jù)年年創(chuàng)新高，現(xiàn)在看來，好像是上一個時代的事情。

所以樓市被拉起來是樓市政策和經(jīng)濟環(huán)境兩者相疊加的效果。

那2022呢，外圍受限，內(nèi)部經(jīng)濟的也差很多，全年經(jīng)濟目標5.5%，而上半年又沒有完成，在這種情況下，想簡簡單單松松閥門，是很難對樓市現(xiàn)在的情況有本質(zhì)的改變的。

說實話，把這些放到在廣播里說，很是大膽。但我覺得既然我上了一個能夠影響人的大眾媒體，單純的作為一個正直的人，懷著很樸素的夙愿，也是應(yīng)該說一些實話的。

上篇文章《你的困難，我看不見》，有朋友說看不懂，其實就是寫的比較隱晦：大意是下面的經(jīng)濟情況已經(jīng)很困難了，上面不行動是不是因為數(shù)據(jù)反饋不到？

看到了不行動是一回事，看不到真實數(shù)據(jù)，是另一回事情呀！

還好，我們的體系總體還是高效的，從這幾天的調(diào)整來看，上面確實意識到了。

02

降息周期

主持人又問，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為lpr減20個基點，二套住房下限扔按加70個基點執(zhí)行。這個對我們買房會有哪些影響？

我當時直接上了猛料，我說利率還有進一步下調(diào)空間，因為我們進入到了一個降息的周期。

這種下調(diào)政策，反映出來兩方面的問題，很尖銳：

一是雖然咱們房貸剛剛進行了lpr轉(zhuǎn)化，那現(xiàn)在可以看出：

lpr仍然不是市場化的利率，因為它還需要用一個行政化的加點進行配合。

如果lpr完全市場化，那當大家貸款意愿不足時，或者市場上新增貸款變少時，它的利率會迅速做出調(diào)整，趕快降低，讓大家多貸款，但是它沒有調(diào)整，它的調(diào)整的速度還不及行政化的加點來的快。

所以lpr，尤其是5年期lpr、目前看，沒有發(fā)揮它當時設(shè)立時被期許的市場化利率調(diào)節(jié)的作用，這就導(dǎo)致它也無法反映出來當前市場對于資金的渴求程度或者說是市場上資金的豐裕程度。

價格信號，丟失了。

舉個例子，就比如說我們買豬肉，豬肉價格高了，那就說明吃豬肉的人多了，存欄豬變少了；

豬肉價格低了，說明買的人少了，養(yǎng)的人多了。

價格信號的變化可以指導(dǎo)生產(chǎn)者下一步是增產(chǎn)還是減產(chǎn)，但是如果豬肉價格恒定，那我們就不知道當前存欄豬是多還是少，如果豬已經(jīng)很少了，但是價格還沒有漲，養(yǎng)殖戶可能會產(chǎn)生誤判，覺得市場上豬還是太多 ，他要進一步減產(chǎn)，那大家就吃不上肉了。

第二點，咱們現(xiàn)在從加基點70到減基點20，利率迅速變化，這說明高利率不是這兩天才出現(xiàn)的事情，

事實上，在過去的兩年里，利率一直都是偏高的，

我們的房貸是5年lpr（4.6%）加點70是5.3%，而一年lpr是3.8，這里面有個很大的差，購房者，在過去的兩年里，硬抗了1.5的差，現(xiàn)在經(jīng)濟一降速，發(fā)現(xiàn)扛不動了。

在新的經(jīng)濟環(huán)境下，要有新的金融配套，這叫新常態(tài)，經(jīng)濟增長8%時，5.5%的利率沒問題，經(jīng)濟增長只有5%的時候，4.4%的利率還是太高了。

所以利率還有下調(diào)空間，而且越早調(diào)整越有利。

沒想到，上面比我還急，今天調(diào)成了4.25%

但是，這仍然不夠。

03

現(xiàn)在能不能買房

我繼續(xù)說，現(xiàn)在適不適合買房？適合，

房價已經(jīng)到位，尤其是我們研判的房子，價格都是很穩(wěn)定的，在過去兩年，房價波動很大，但是有些小區(qū)，價格就是很穩(wěn)固，不降返漲，所以買房，精準選籌，買好房，只要性能價格相匹配，就沒有問題。

但我們剛才說到的利息，是一個很大的問題。

有很多朋友問我，一修老師，你一直都說現(xiàn)在適合買房，那我問你，我現(xiàn)在4.9%利率買房，買完之后變成4.4%怎么辦？我都沒法回答這個問題，你說我能怎么回答？人家買完之后，新增貸款降息了，存量又不變，人家會說一修你這坑人??！

所以我覺得銀行真的要想清楚，你不能5.8%割一波，5.6%割一波，5.2%割一波，4.9%割一波，4.6%再割一波，這不是卸磨殺驢嗎？

存量房貸才是這個市場上的主體，老人不安撫好，新人會怎么看你？畢竟，新人進來，也成了老人……

誰還沒上過小學呢！

END