9月剛開(kāi)局，樓市就迎來(lái)了重大信號(hào)。
短短一周時(shí)間，兩次重磅會(huì)議，釋放共同信號(hào)，不得不說(shuō)，房地產(chǎn)“救市”政策，在速度和力度上都進(jìn)一步加快、加大。
No-Number-01
8月31日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，明確：支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款。促進(jìn)汽車(chē)等大宗消費(fèi)。
同時(shí)，設(shè)置了一個(gè)時(shí)間線(xiàn)，“接續(xù)政策細(xì)則9月上旬應(yīng)出盡出”！
而上一場(chǎng)國(guó)常會(huì)就在8月24日：“允許地方‘一城一策’運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。
一周內(nèi)的兩次會(huì)議均釋放：支持剛需和改善住房，地方要用好一城一策。由此可見(jiàn)刺激住房需求的重要性和緊迫性。
看似重復(fù)的表述，背后也另有深意：下半年要把激活住房消費(fèi)作為重要工作內(nèi)容，去重視和落實(shí)，說(shuō)明國(guó)家層面非常重視住房消費(fèi)。
一直以來(lái)，對(duì)于剛性和改善性住房需求的支持，經(jīng)常在各類(lèi)高層會(huì)議上提及，這也意味著刺激住房需求的重要性不言而喻。
值得一提的是，關(guān)于靈活運(yùn)用階段性信貸政策的提法也非常罕見(jiàn)。“因城施策”是大方向，允許地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策的提法則說(shuō)明在當(dāng)前各地落實(shí)一城一策的過(guò)程中，信貸工具是重要抓手。
可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)住房信貸政策或?qū)⒂瓉?lái)更大的調(diào)整空間。而事實(shí)上，今年已有部分城市率先對(duì)住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，西安也在其中。
No-Number-02
2022年5.28開(kāi)始，西安公積金政策“瀑布式”松綁，降首付、提額度、銀行審批放款進(jìn)度加快……
調(diào)整住房公積金貸款首付比例。首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。
第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。
調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過(guò)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過(guò)65萬(wàn)元，雙繳存職工貸款最高額度不超過(guò)85萬(wàn)元。
更關(guān)鍵的是，目前的公積金貸款額只看基數(shù)，不看繳存年限和系數(shù)！
僅僅時(shí)隔3天，西安市公積金政策再次向買(mǎi)房人“傾斜”！6月1日，西安市住房公積金管理中心再發(fā)通知，其中提到：繳存人提取支持力度、延長(zhǎng)繳存人提取時(shí)限、受疫情影響個(gè)人貸款不作逾期處理。
貸款利率方面也多次下調(diào)，6月份西安市首套房的房貸利率多數(shù)在4.7%左右，二套房貸利率則以5.15%為主流，最低5.05%！
而自5年期以上LPR降至4.3%后，西安最新首套房貸利率最低達(dá)到4.15%，二套房貸利率浮動(dòng)不大，而且目前西安大部分銀行房貸資金十分充裕，與之前排隊(duì)等貸的現(xiàn)象有所不同，現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢(qián)等人”，放款周期也明顯縮短。部分銀行甚至表示，若前期手續(xù)齊全，可實(shí)現(xiàn)第二天放款。
限購(gòu)政策方面也有一定調(diào)整，5月28日晚，西安市住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，自2017年西安開(kāi)啟樓市限購(gòu)，時(shí)隔5年，西安首次出臺(tái)樓市調(diào)控放松政策。自2017年西安開(kāi)啟樓市限購(gòu)，時(shí)隔5年，西安首次出臺(tái)樓市調(diào)控放松政策。
本次調(diào)整主要包括限售年限縮短、限購(gòu)放松、剛需家庭認(rèn)定條件放寬、貸款額度提高、首付降低等方面，主要內(nèi)容如下：
1、落戶(hù)滿(mǎn)一年不需要社保可以買(mǎi)首套
2、外地戶(hù)口在西安社保滿(mǎn)2年，可買(mǎi)首套
3、住房公積金貸款，單人最高可貸65萬(wàn)，夫妻雙方最高貸85萬(wàn)
4、公積金首套首付20%（144以下），144以上25%；二套144以下25%，以上30%
5、新購(gòu)買(mǎi)的商品房，網(wǎng)簽滿(mǎn)3年取得房產(chǎn)證可交易，新購(gòu)的二手房產(chǎn)證滿(mǎn)2年可交易
5、28周歲以上的單身人士和二孩及以上人群購(gòu)房，屬于剛需家庭
6、人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策繼續(xù)加大
根據(jù)8·19新政，住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購(gòu)區(qū)域獲得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格。8月29日起施行，有效期5年。
隨著金九的到來(lái)，傳統(tǒng)的樓市熱銷(xiāo)旺季節(jié)點(diǎn)，政策端會(huì)不會(huì)還繼續(xù)有放寬跡象？
No-Number-03
近日，在浙江義烏發(fā)布通知暫停公證搖號(hào)選房，配套使用的優(yōu)先戶(hù)政策也一并暫停后，有傳言稱(chēng)，西安樓市也將取消搖號(hào)政策，盤(pán)活樓市！
網(wǎng)傳圖
但是從目前西安樓市情況來(lái)看，雖然現(xiàn)房、二手房市場(chǎng)熱度有所減退，但和出臺(tái)取消搖號(hào)政策的城市相比，熱度還是比較高的。
截至8月31日，西安樓市共有20盤(pán)近4600套房源備案價(jià)公示。共計(jì)26盤(pán)4229套房源線(xiàn)上登記（備注：8月1日-31日開(kāi)始登記項(xiàng)目），搖號(hào)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占比僅25%。
二手房方面，據(jù)西安住建局最新發(fā)布的《2022年8月份二手房網(wǎng)簽情況》：8月份，西安市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積65.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.04%，同比增長(zhǎng)14.95%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積62.62萬(wàn)平方米（6472套），環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)15.36%。
因此不論是從目前西安樓市現(xiàn)狀還是對(duì)相關(guān)人士詢(xún)問(wèn)了解到的信息，西安目前并沒(méi)有這方面的政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)后期出臺(tái)的可能性也很小。
而對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更為期待的西安可以恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”，尤其是前兩年在利率高點(diǎn)買(mǎi)房的購(gòu)房者，雖然LPR下調(diào)，但加點(diǎn)是不變的，因此商轉(zhuǎn)公就成了最后一根救命稻草！
目前全國(guó)范圍已有超過(guò)22個(gè)城市開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，而城市公積金貸款資金的余額方面，根據(jù)西安住房公積金年報(bào)顯示：2021年，西安發(fā)放個(gè)人住房貸款1432.79億元，貸款余額968.52億元，個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的82.30%，資金方面，西安的公積金貸款資金余額具備商轉(zhuǎn)公的條件。
但是從目前官方多次回復(fù)來(lái)看，西安暫時(shí)不會(huì)恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”。
可以確定會(huì)出臺(tái)的利好政策是二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。
官方回復(fù)稱(chēng)：八月中旬濟(jì)南市創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”登記新模式，我局（西安市自然資源和規(guī)劃局）登記中心也安排相關(guān)工作人員進(jìn)行學(xué)習(xí)研究。目前，我局登記中心正在積極協(xié)調(diào)住建、銀行等相關(guān)單位研究”帶押過(guò)戶(hù)”的具體流程，制定“帶抵押過(guò)戶(hù)”的實(shí)施方案。待各項(xiàng)準(zhǔn)備工作完成后，我局登記中心會(huì)在第一時(shí)間對(duì)外公告。
目前來(lái)看，西安二手房開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”只等實(shí)行方案公布了。
寫(xiě)在最后：
樓市步入下半場(chǎng)，各項(xiàng)寬松政策頻出，從西安樓市來(lái)看，購(gòu)房門(mén)檻和成本再度下降，在市場(chǎng)觸底反彈前，這個(gè)短暫的購(gòu)房窗口期機(jī)遇已經(jīng)浮現(xiàn)。
從購(gòu)房成本來(lái)看，央行再度降息，房貸利率全面下調(diào)，首套房房貸利率已低至4.1%，比2009年房貸利率打七折（4.156%）的時(shí)候還要低，而且接下來(lái)還有望跌破“4”字頭。
作為購(gòu)房者，尤其是自住需求的購(gòu)房者，不建議繼續(xù)觀望，可以趁著樓市下半場(chǎng)，各家開(kāi)發(fā)商加速推貨的機(jī)會(huì)，挑選自己合適的房源。