【案情】八戒和沙僧簽訂房屋買賣合同，八戒將高老莊一處房產(chǎn)出賣給沙僧，因此房有銀行按揭貸款未還完，故約定沙僧按約支付首筆購(gòu)房款后，該房產(chǎn)的所有權(quán)歸沙僧所有，與八戒無(wú)任何關(guān)系，沙僧須代替八戒每月向銀行償還貸款本息，如未按月償還貸款本息及由此產(chǎn)生的法律責(zé)任均由沙僧承擔(dān)，八戒無(wú)任何責(zé)任。如任何一方不履行合同或解除合同，均由違約方向另一方支付成交價(jià)格的10%作為違約金。合同簽訂后，沙僧按約支付了首筆購(gòu)房款，并開始按約每月還貸，八戒交付了房屋。后在償還貸款過(guò)程中，因沙僧未按時(shí)還貸，導(dǎo)致貸款人八戒被銀行列入“黑名單”，其征信受到影響。八戒將沙僧告上法庭，要求其承擔(dān)遲延還貸的違約責(zé)任，賠償房屋成交價(jià)格10%的違約金。
一審法院經(jīng)審理后，支持了原告要求被告支付違約金的請(qǐng)求，但因原告在合同范圍內(nèi)并未產(chǎn)生金錢損失，且房產(chǎn)登記人仍然是原告，作為該房產(chǎn)物權(quán)上的權(quán)利人，其有責(zé)任監(jiān)督被告履行合同義務(wù)，防止自身權(quán)利受到侵害。故此，法院認(rèn)為按照房產(chǎn)成交價(jià)10%支付違約金明顯過(guò)高，按照誠(chéng)實(shí)信用原則，酌情考慮實(shí)際支付違約金數(shù)額，判決被告按照未付房款的10%支付違約金。宣判后，雙方當(dāng)事人均不服，提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【案例分析】現(xiàn)實(shí)生活中，未還清貸款的房屋上市出售時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)頂名還貸的情況。所謂頂名還貸就是購(gòu)買者與原房主簽訂房屋買賣合同不辦理過(guò)戶登記，以原房主的名義向銀行償還分期貸款，待貸款還清后辦理過(guò)戶登記手續(xù)。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，如果頂名還貸的人沒能按時(shí)還款造成逾期，因?yàn)榉课葙J款的名義是自身，那么逾期情況就會(huì)在賣方征信報(bào)告中留下不良信用記錄。本案中就出現(xiàn)了這種問(wèn)題，被告逾期還款的行為構(gòu)成了違約，但在訴訟中已經(jīng)還清拖欠貸款，未對(duì)原告造成嚴(yán)重后果，故法院認(rèn)為被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如果被告不承擔(dān)違約責(zé)任則無(wú)法對(duì)被告的后續(xù)還款進(jìn)行實(shí)際約束，但違約金數(shù)額過(guò)高對(duì)被告顯失公平，故法院酌定被告應(yīng)當(dāng)按照未付房款的10%支付違約金。由此案可知，頂名還貸對(duì)買賣雙方都存在很大風(fēng)險(xiǎn)，二手房買賣中須慎選此種購(gòu)房方式。