本報記者 王柯瑾 北京報道
近期，房地產融資積極信號頻出。央行和國家統(tǒng)計局也相繼發(fā)布相關統(tǒng)計數據傳遞市場暖意。
《中國經營報》記者從北京部分銀行和地產中介了解到，近期銀行個人按揭貸款放款提速，二手房成交量有所回升。
業(yè)內分析認為，房地產信貸環(huán)境逐步改善，按揭貸、開發(fā)貸有所松動，房地產企業(yè)資金面過緊的狀況趨緩和。
同時記者注意到，今年以來，個人住房抵押貸款資產支持證券（RMBS）規(guī)模也在增加。Wind數據顯示，截至目前，今年以來銀行業(yè)發(fā)行RMBS規(guī)模已超去年全年。業(yè)內分析認為，RMBS的放量可能會為銀行騰挪房貸額度，進一步促進個人住房按揭貸款的發(fā)放，且RMBS未來還有較大發(fā)展空間。
年內規(guī)模同比約增60%
Wind數據顯示，2021年1月1日至11月17日，RMBS項目數量為56只，發(fā)行總額為4546.15億元，而去年同期，RMBS項目數量為37只，發(fā)行總額為2883.8億元。
按照華西證券固收團隊研報分析，2021年以來，RMBS發(fā)行先后經歷了三個階段：伴隨著房貸集中度管控的推出，一季度延續(xù)了上年末的發(fā)行熱度依舊強勁；隨著發(fā)行端的收緊，以及RMBS投資端被納入房貸集中度統(tǒng)計口徑，6至7月發(fā)行陷入停滯；8月重啟發(fā)行，9月發(fā)行量井噴，單月發(fā)行量達769.75億元。
而從11月單月看，截至目前，發(fā)行量已經比較可觀。Wind數據顯示，11月1日至11月17日，單月已經有8只RMBS項目發(fā)行，發(fā)行總額為714.28億元。
“大環(huán)境來看，今年4月以來，房地產行業(yè)迎來新一輪的融資調控，房地產行業(yè)整體的融資環(huán)境在邊際收緊。但是9月以來，RMBS有一個放量的發(fā)行，這說明整體的房地產融資調控政策有所轉換。”中國銀行研究院邱亦霖博士后告訴記者。
RMBS發(fā)行放量可以騰挪銀行信貸空間，或可進一步支持銀行個人按揭貸款的發(fā)放。邱亦霖表示：“銀行發(fā)行RMBS可實現(xiàn)銀行資產盤活、利差收入和騰挪表內按揭額度。房地產貸款集中度管理制度的出臺，使得銀行對RMBS的發(fā)行需求有所提升。同時，受疫情的影響，去年銀行信貸供給受到抑制，發(fā)行基數較小，也使得今年RMBS增長較快。”
“對于商業(yè)銀行而言，資產選擇需要根據自身資產負債表的動態(tài)平衡來做出決策。在目前房地產貸款集中度管理以及其他房地產監(jiān)管政策要求下，RMBS的發(fā)行可以一定程度上實現(xiàn)住房貸款的出表，幫助銀行騰挪涉房貸款額度，緩解銀行涉及房地產貸款項目相關的監(jiān)管達標壓力?！鼻褚嗔剡M一步解釋道。
除了已發(fā)行的RMBS，記者了解到銀行已經備案但為發(fā)行的RMBS規(guī)模也比較可觀。10月27日，華西證券固收團隊研報稱，通過對披露的RMBS產品備案情況的梳理，除未找到產品備案信息但發(fā)行過RMBS產品的重慶三峽銀行、中德住房儲蓄銀行、浙商銀行、常熟農商行和北京銀行外，目前各行未發(fā)行RMBS額度合計6177.19億元，其中建行未發(fā)行額度最高，達1577.83億元，且未發(fā)行RMBS額度主要集中在2023年到期。假設未使用額度未來全部發(fā)行RMBS產品，并且假設出表比例統(tǒng)一為45%，則未發(fā)行RMBS額度合計可騰挪個人住房貸款信貸空間2779.74億元。
華西證券固收團隊認為，未來，RMBS發(fā)行仍具較大發(fā)行空間。同樣，邱亦霖亦表示：“近年來，國內個人住房貸款余額增長明顯，占房地產貸款余額比例達到了66%以上?？偟膩砜?，我國住房貸款市場整體發(fā)展較為穩(wěn)健，這得益于我國較為嚴格的監(jiān)管環(huán)境，以及對于可能提高貸款風險的業(yè)務模式較為謹慎的態(tài)度。但也應該注意到，RMBS余額占中國債券市場余額的比例不足1%，RMBS產品也未納入央行的貨幣政策調控手段，未來還有很大發(fā)展空間?！?/p>
不過，目前RMBS的規(guī)模占中國債券市場余額的比例仍然較低，產品結構較為單一，且作為金融業(yè)務RMBS也存在一些風險點。
邱亦霖告訴記者：“自2007年次貸危機使得全球經濟遭到重創(chuàng)的同時，也使得各大經濟體進一步反思金融市場的風險監(jiān)管。針對RMBS這一資產證券化業(yè)務，突出特點是RMBS資產鏈條長，涉及個人金融機構多部門經濟活動。因此，RMBS底層資產質量、信息披露情況都是影響資產質量與風險監(jiān)控的關鍵因素。”
基于上述分析，RMBS底層貸款的信用風險是銀行主要的風險來源。邱亦霖表示：“以往發(fā)展的經驗來看，國內個人住房貸款信用質量整體很高，貸款違約率較低，在不同類型的零售類貸款里其不良率處于較低水平。但值得注意的是，經濟下行壓力不減的情況下，居民負債率的上升直接影響了居民房貸償付壓力進一步增加，也會影響個人住房抵押貸款的信用風險。在這種情況下，需要銀行密切關注個人住房抵押貸款的資產質量，做好風險監(jiān)控與防范?！?/p>
在完善RMBS市場建設方面，邱亦霖認為：“首先，應進一步推進資產估值定價體系的建設。完善的RMBS定價估值體系是保證資產證券化市場積極性的前提，更有利于資產的價格發(fā)現(xiàn)與合理定價。其次，RMBS是在銀行間市場進行發(fā)行和交易，大量文獻也指出，成熟的做市商制度是市場流動性的保證，因此，需要進一步完善銀行間市場的做市制度，保證銀行參與者的積極性。再次，提升信息披露質量是金融市場發(fā)展的重要內容，同樣也是RMBS市場發(fā)展的著力點。建議進一步完善市場的信息披露要求，健全信息披露的平臺，提升主動披露的積極性?！?/p>
房貸環(huán)境逐步改善
今年下半年以來，包括按揭和開發(fā)貸在內的銀行房地產貸款持續(xù)收緊，樓市也出現(xiàn)降溫。
央行披露，截至2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月增1013億元。11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。雖然10月70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。但業(yè)內專家預計，四季度房價料延續(xù)回落態(tài)勢，隨著房地產信貸環(huán)境逐步改善，未來一段時間按揭貸款投放將繼續(xù)發(fā)力，房地產企業(yè)資金面過緊的狀況會趨緩和。
在RMBS方面，邱亦霖表示，“六?！薄傲€(wěn)”依然是我們國家目前主要任務，房地產市場穩(wěn)定對此是至關重要的，在堅持“房住不炒”的原則下，對房地產市場信貸投放也會保持一定的靈活度。往年來看，四季度是RMBS高峰期，今年年末的RMBS整體規(guī)模還需要密切關注房地產融資調控政策。
下半年以來，部分銀行可用于購房按揭貸款額度不足，放貸周期拉長，是導致購房者減少、房產成交量下降到原因之一。
北京某大型地產中介人士告訴記者：“近期成交量又回升了，合作的銀行放款速度都有不同程度提升?！?/p>
同樣，記者從北京部分銀行了解到，房貸放款確實有所提速，但并未明顯“開閘”。“放款業(yè)務較之前多了起來，周期有小幅度縮短，但并沒有完全放開?！蹦彻煞菪斜本┓中袉T工表示。
一位在北京剛剛簽訂購房合同的人士告訴記者：“貸款審批很快，一周左右的時間就完成了。放款之前說要到明年3月，現(xiàn)在咨詢說大概一個半月就可能拿到貸款了。”
對于接下來居民按揭貸款的走勢，多位業(yè)內人士表示難度或有所下降。中國民生銀行首席研究員溫彬表示：“與近幾個月相比，居民中長期貸款新增規(guī)模保持了相對穩(wěn)定，但居民中長期貸款占全部新增貸款的比重升至51.1%，為去年10月以來的新高，說明近期按揭貸款政策有所調整，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。居民按揭貸款有所改善，房企融資環(huán)境整體好轉，預計會對未來房地產投資形成一定支撐。”
“10月住戶貸款增加4647億元，9月末央行貨幣政策委員會第三季度例會，以及央行、銀保監(jiān)會房地產金融工作座談會均明確提出‘維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益’，從防范風險、保障剛需的角度矯正房地產信貸局部過緊的現(xiàn)象，居民獲取中長期貸款的難度略有緩和?！苯煌ㄣy行金融研究中心首席研究員唐建偉表示。