銀貸只是工具，經(jīng)營創(chuàng)造價值，我是睦融智，一名一線的銀行貸款策劃師，企業(yè)經(jīng)營者。本文寫于2021年4月，保鮮期三個月，適用地上海。
本文多涉及個人經(jīng)營性抵押，對公經(jīng)營性物業(yè)個案各議。本文僅供專業(yè)人士參考，非單個方案推薦，融資須謹(jǐn)慎。
【利率】：一抵年化3.65~8.5%、二抵年化4.75~10.8%
多數(shù)低息銀行貸后要求高且每年循環(huán)。所以低于4.5%年化的先息后本每年循環(huán)、隨借隨還方案，經(jīng)營不善降貸、斷貸、抽貸的概率較高。想要規(guī)避抽貸就做長期方案，如先息后本3~5年不循環(huán)、等額本息20年、先息后本10~20年每年歸本N%。息高的銀行抽貸概率低，當(dāng)然預(yù)防抽貸最好的方法是經(jīng)營務(wù)實并掌控好貸款節(jié)奏。
目前較受歡迎的銀行抵押貸款梯隊：
T0：無（目前市場沒有拳頭方案）
T1：工商、廣發(fā)、招商（二押）、農(nóng)業(yè)、農(nóng)商、浦發(fā)、平安、浙商（二押）、廈門國際等
T2：中信、民生（二押）、交通、中國、光大、稠州（二押）、郵儲、興業(yè)、各類村鎮(zhèn)等
單個方案請關(guān)注本號閱讀實測分析。
【額度】：個人經(jīng)營100萬~3000萬，企業(yè)經(jīng)營貸額度不限
個人消費(fèi)類抵押至多300萬，二抵消費(fèi)貸暫停。需要貸300萬以上的個人必須有經(jīng)營資質(zhì)。不建議年收入較低的工薪階層購買營業(yè)執(zhí)照申請經(jīng)營性貸款。
個人經(jīng)營性抵押，70%的銀行限額1000萬。只有30%的銀行能突破1000萬。另只有10%左右的銀行能做到2000~3000萬。額度超1000萬實操難度將增加，故尋求融資顧問的老板也較多。
【還款模式】：市場主流分為以下五種模式
隨借隨還授信最長10年，每年循環(huán)：3.85~4.2%
先息后本授信最長10年，每年循環(huán)回本：利率3.65~5.85%
先息后本3~5年不循環(huán)回本：利率4.2~8.5%
先息后本10~20年，每年歸還5%本金：利率4.85~5.7%
等額本息10~20年，5~10年循環(huán)一次：利率3.85~5%
【可貸期數(shù)】：最長借款期數(shù)是取剩余可授信年齡（65 -主貸人年齡）與剩余可貸房齡（40-房齡）的最低值?？墒谛拍挲g一般不超65歲，極限70歲?？少J房齡一般不超40年（按揭50年），個別銀行不限。舉例：
王老板今年55歲，房子竣工日期是1996年，那么王老板最長貸款期數(shù)是15年，多數(shù)銀行是10年。（70-55~65-55，40-24。取最低值15~10）
【主貸人國籍】：少數(shù)銀行不限
夫妻雙方都是外籍人士：須報表漂亮、收入充足，貸款金額超1000萬難度大大增加。所以申請外籍的朋友注意了，如果借款金額1000萬以上，夫妻雙方最好有一方是中國人。
夫妻雙方有一方為中國人：需流水充足且些許開票，報表收入要求一般。2000萬以內(nèi)相對好做，極限可貸3000萬。
【年齡要求】：主貸人18~65歲，權(quán)利人18~80歲，個別銀行不限。
不要輕易將老人（超過60歲）和小孩（低于18歲）的名字添加在產(chǎn)證上，會影響到可貸金額、利息和可操作銀行的家數(shù)。
【可做物業(yè)范圍】：住宅、別墅、優(yōu)質(zhì)法人的辦公樓商鋪、優(yōu)質(zhì)企業(yè)廠房
住宅類個人經(jīng)營性抵押上限3000萬，借款金額2000萬以上，銀行勸走對公經(jīng)營性物業(yè)或流貸較多。商辦類基本上1500萬以上就得走對公。商鋪最好是沿街商鋪，不沿街的商鋪操作難度極大。廠房對私第一次放款多數(shù)低于2000萬以下（卡零售額度），對公不限。
【最高成數(shù)】：
一抵：住宅7成（極限7.5~8成），別墅6成，商用房5成。
二抵：住宅6.5成（極限7~7.5成），別墅6成。
有些銀行的評估價甚至是其他銀行的7.5~8成，主要看對客戶的認(rèn)可程度以及和評估公司的關(guān)系。聯(lián)排別墅的可貸金額會比獨棟別墅高，少數(shù)銀行不去地下面積。
【放款周期】：1~3周
1周內(nèi)放款是可以實現(xiàn)的，那些收件收據(jù)的銀行、保險公司或者提供收件收據(jù)服務(wù)的過橋方可幫我們一周拿到款項，但前提是各種資料要準(zhǔn)備齊全，及時提交。有條件的情愿未雨綢繆也不要臨時抱佛腳加急辦理銀行貸款。因為低息銀行很少會收件收據(jù)或和保險公司合作。一旦加急失敗，只能被動地過橋或去做民間。由于目前市場過橋資金緊張。所以建議大家至少提前3個月準(zhǔn)備銀行抵押貸款。
【面積、房齡要求】：
單套房面積最小40平。多數(shù)銀行要求房齡30年內(nèi)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房齡在20年內(nèi)，少數(shù)銀行房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高，一般銀行要求評估價超過350萬，不然即便可做，銀行利率也不低。
【批復(fù)要求】：
可帶民間、機(jī)構(gòu)出批復(fù)、個別銀行可帶個人出批復(fù)?？山邮芨＝ㄈ恕２灰S意接受民間抵押借款，會限制轉(zhuǎn)貸銀行的可操作性。
【流水要求】：
多數(shù)銀行要求流水0.2~3倍覆蓋負(fù)債總額。目前中小企業(yè)政策扶持期已過，各銀行逐步開始要求有開票收入。
【征信要求】：
逾期情況原則上多數(shù)銀行兩年內(nèi)不得有3個2，1個3，6個1，或不能有9個1。實際個案各異，如果我們有特殊理由造成非主觀逾期，有證據(jù)能證明，可以溝通。
【備用房要求】：
幾乎都有，只是松緊的區(qū)別。一些銀行要求必須是主貸人名下房產(chǎn)，而另一些可以是直系親屬。再松一點宅基地、外地房也認(rèn)。個別銀行沒有要求。
【新產(chǎn)證】：
目前新產(chǎn)證能接受的銀行必須是實際經(jīng)營的企業(yè)主，有開票收入或經(jīng)營流水。
二押優(yōu)質(zhì)方案一覽：
一押優(yōu)質(zhì)方案一覽：
綜上是銀行經(jīng)營性抵押可操作極限。三分靠貸款，七分靠經(jīng)營。希望各位老板合理做好規(guī)劃，生意興隆。
注意：同一銀行不同網(wǎng)點不同銀行老師，由于指標(biāo)壓力、業(yè)務(wù)熟練度、風(fēng)險評估角度等不同因素會導(dǎo)致準(zhǔn)入條件、過件率和利率的不同。本文僅限參考小智實測過的支行網(wǎng)點，如有異議歡迎補(bǔ)充指正。也歡迎企業(yè)主、銀行老師交流學(xué)習(xí)。
我是睦融智，唯道、善貸、且成。
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