多位業(yè)內(nèi)人士表示，抵押房產(chǎn)預售有多種情況，主要來看，一是銀行在房地產(chǎn)公司無法正常還款情況下，通過預售將開發(fā)貸轉(zhuǎn)換為按揭貸，化解風險；二是房地產(chǎn)公司不告知銀行，私下售賣，對此，銀行應通過貸后檢查等方式提防。
抵押房產(chǎn)被入住
糾紛始于借款?？凳⒃吹驴捣块_公司（以下簡稱“德康公司”）方面表示，其與貴州銀行六盤水麒麟支行于2016年4月26日簽訂《貴州銀行股份有限公司固定資產(chǎn)借款合同》、于2019年8月4日簽訂《貴州銀行股份有限公司借款展期協(xié)議》。雙方簽訂《貴州銀行股份有限公司抵押擔保合同》約定德康公司提供其名下的“未來之城”項目C1、C2、D2棟在建工程抵押給麒麟支行，并辦理抵押登記。
另外，六盤水德遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“德遠公司”）與麒麟支行簽定《貴州銀行股份有限公司抵押擔保合同》，確定其提供德遠大廈負一和負二層地下停車場抵押給麒麟支行，并辦理抵押登記。
裁定書顯示，麒麟支行向德康公司提供8500萬元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于重整德康公司于2013年在貴州銀行六盤水麒麟支行處所貸的9000萬元貸款。雙方約定，德康公司如未能履行還款義務，申請人有權申請?zhí)幏值盅何铩?/p>
但麒麟支行依約發(fā)放貸款后，德康公司未按約還款。貸款已于2021年2月5日到期，截至2021年3月10日尚欠本金9850077.23元，利息102933.31元未歸還，其行為已經(jīng)構成違約，引發(fā)糾紛。
法院一審認定，該案所涉各方協(xié)議均系真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應為有效?，F(xiàn)被申請人德康公司對申請人貴州銀行六盤水分行主張的借款本息無異議。申請人貴州銀行六盤水分行作為貴州銀行六盤水麒麟支行的管理型支行，有權代表貴州銀行六盤水麒麟支行主張權利。
但是，德康公司方面稱，辦理抵押登記給貴州銀行六盤水分行的共計80套房屋已全部出賣，而且大部分業(yè)主已經(jīng)入住。
這將或影響抵押物執(zhí)行。法院認定，雖德康公司提供其位于鐘山區(qū)南側(cè)德遠未來之城C1、C2、D2棟部分住宅及其國有土地使用權提供抵押并辦理了抵押登記手續(xù)，但德康公司已將上述房屋出賣或處置，拍賣變賣該抵押物可能損害他人合法權益，故法院不予支持。
法院一審僅認定，德遠公司提供其位于鐘山區(qū)的不動產(chǎn)為上述貸款提供抵押擔保（擔保債權數(shù)額為2744900元），并辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權自登記時設立，現(xiàn)申請人貴州銀行六盤水分行依約申請對上述抵押物實現(xiàn)擔保物權，被申請人德遠房開公司未提出明確異議，予以支持。但該筆抵押并不能覆蓋逾期款。
售賣風險把控
但高杠桿融資下，一旦資金鏈吃緊，或?qū)⒅苯佑绊懙介_發(fā)商融資償還能力及項目開發(fā)進度，如果此時抵押房產(chǎn)已被開發(fā)商預售，將可能進一步導致銀行與購房者間的沖突。
某國有銀行人士表示：“抵押房產(chǎn)售賣，主要是兩種情況。一是開發(fā)商背著銀行私下預售抵押房，挪用資金；二是資金緊張，開發(fā)商或會與銀行協(xié)商，將抵押給銀行的房產(chǎn)預先出售回籠資金，部分銀行機構為實現(xiàn)回款，可能會同意。”
另一位股份銀行人士表示：“對于銀行來說，如果同意抵押房預售，實際是將開發(fā)貸轉(zhuǎn)換為按揭貸，在建工程是一個抵押權，并不能按戶解押，當開發(fā)商回款困難時，為收回款項降低風險，銀行開發(fā)貸負責部門或會與按揭貸部門相配合，同意將抵押房產(chǎn)預售。”
這也就意味著，一般情況下，如果購房者符合上述條件等法律要求，銀行執(zhí)行抵押房產(chǎn)或存難度。