2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開以來，全國(guó)上下定下了“住不炒”的基調(diào)。政府部門采取各種政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是在疫情的情況下，未來還有很大的不確定性。
為應(yīng)對(duì)疫情影響，國(guó)家不斷釋放流動(dòng)性穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。但相比股市，更多的人被火熱的樓市所吸引，導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
今年3月1日起，上海銀保監(jiān)分局選取轄內(nèi)16家銀行，對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)性貸款違規(guī)流入住房市場(chǎng)情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)123筆經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)性貸款金額3.39億元涉嫌挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。上海銀保監(jiān)局連續(xù)開出24張涉房融資罰單，工農(nóng)中建交“五大行”等多家金融機(jī)構(gòu)共被罰1890萬(wàn)元。為了防止貸款資金被分流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行收緊了貸款審批制度，并提高了貸款利率。
上海也制定并發(fā)布了許多穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施。自2021年以來，上海出臺(tái)了許多關(guān)于樓市的新政策，如一手房制度、二手房?jī)r(jià)格核查制度、以“三價(jià)低”進(jìn)行貸款額度審批、期房限購(gòu)、提高房貸利率等。政策體系越來越完善。
上述政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)大大降溫。上海鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房成交2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降15%，同比下降16%。成交額819億元，環(huán)比下降13%，同比下降15%。
我們來解釋一下最近的房地產(chǎn)政策。只有了解政策，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)有一個(gè)正確的判斷。自8月6日起，什么是“三價(jià)就低”？,滬上各銀行在審批貸款額度時(shí)采取“三價(jià)低”原則，即網(wǎng)簽合同價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中的最低價(jià)。
網(wǎng)上簽約價(jià)格是指買賣雙方達(dá)成一致后，通過上海網(wǎng)上房產(chǎn)進(jìn)行網(wǎng)上簽約談判確定的價(jià)格。
銀行的評(píng)估價(jià)格是貸款合同簽訂后，銀行找其合作的評(píng)估公司對(duì)交易房產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
涉稅評(píng)估價(jià)是指二手房買賣交易時(shí)，由有資質(zhì)的評(píng)估公司通過相關(guān)管理機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行提供的價(jià)格。運(yùn)作機(jī)制
“三價(jià)低”如何降低市場(chǎng)需求？
在此之前，市場(chǎng)上的投資者有意購(gòu)買市價(jià)低但銀行評(píng)估價(jià)高的房產(chǎn)，以便獲得更多的銀行貸款，這實(shí)際上降低了首付比例，在一定程度上助推了樓市的火爆，增加了樓市的杠桿，使銀行抵押物的價(jià)格虛高，抵押物的安全系數(shù)降低。
在“三價(jià)低”的原則下，投資者很難去杠桿，降低了投資的需求和積極性。有利于控制二手房市場(chǎng)的熱度，進(jìn)一步擠壓投資者的空間，同時(shí)有利于銀行規(guī)避樓市波動(dòng)和抵押物價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。通過政策的目的,各項(xiàng)政策的實(shí)施，大量的短期住房需求將在長(zhǎng)期調(diào)控中得到分配，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度將降低，投資者的機(jī)會(huì)將被壓縮，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)。把市場(chǎng)釋放的流動(dòng)性流入股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而不是流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加樓市泡沫，占用流動(dòng)性。
雖然在政策改革下，很多剛需產(chǎn)品被政策限制，勉強(qiáng)能買到，但現(xiàn)在買不到了