某公司名下有一處房產(chǎn)位于高新區(qū)，2017年初，公司因缺資金周轉(zhuǎn)，向李某借款30萬元用于公司流動資金，李某為保證自己的借款安全，向某公司提出了要其在高新區(qū)的房屋作抵押擔保，某公司同意。雙方到房管局辦理抵押手續(xù)，有抵押內(nèi)容的借款合同、收據(jù)、房產(chǎn)證等手續(xù)在房管局都查到，同時也看到了某公司所交的手續(xù)費用300元以及相關(guān)的登記。但是，沒有找到依法應當辦理的他項權(quán)利證書，根據(jù)雙方的回憶，當時他們雙方確實沒有到房管局領(lǐng)取他項權(quán)利證書。
2016年某公司由于生意拖欠了N公司的貨款40多萬，N公司通過在法院訴訟得到了法院的支持，2018年3月，法院查封了某公司在高新區(qū)的房產(chǎn)，該房產(chǎn)就是某公司抵押給李某的。
李某問:1、是不是只要有房產(chǎn)證或他項權(quán)證，房子就是李某的？房產(chǎn)沒備案登記，某公司李某簽訂的抵押協(xié)議是否有效？辦理了房產(chǎn)備案登記，未領(lǐng)取他項權(quán)證，李某能否享有優(yōu)先受償權(quán)？
首先，是不是只要有房產(chǎn)證，房子就是李某的？根據(jù)物權(quán)公示原則房產(chǎn)證上有李某的名，則是李某的。公示的手段，動產(chǎn)以支付為公示手段，不動產(chǎn)以登記為公示手段。物權(quán)的變動要求公示，是基于物權(quán)的基本屬性。抵押權(quán)是指為保證債的履行，對債務人或第三人提供的擔保物享有物權(quán)，但不轉(zhuǎn)移物的占有，在債務人給付延遲時，債權(quán)人有權(quán)變賣該物優(yōu)先受償。就本案而言，既便某公司的房產(chǎn)證在李某手中，也不屬李某的房產(chǎn)，充其量是抵押物的一種表現(xiàn)形式。李某與某公司應依法向房產(chǎn)管理部門進行抵押登記，如某公司不能償還李某的借款，李某可依法向法院起訴，通過法院拍買某公司房產(chǎn)實現(xiàn)債權(quán)。
其次，某公司抵押給李某的房產(chǎn)是否生效？未辦理不動產(chǎn)抵押登記的抵押合同并非廢紙一張，而是可轉(zhuǎn)換為要求抵押人在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任的有限擔保責任。根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定:“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币布矗盅何吹怯泝H為抵押權(quán)未有效設立，但并不影響抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情況下，債權(quán)人可基于抵押合同向抵押人主張在抵押物價值的范圍內(nèi)對債務承擔連帶清償責任。因此，抵押人不要以為只要未辦理抵押權(quán)登記，自己就可以免于承擔擔保責任;抵押權(quán)人也不要因為抵押未登記就覺得抵押合同是“廢紙一張”。通過抵押合同主張合同上的權(quán)利，也可以達到近似于抵押權(quán)被設立的法律效果 。
最后，辦理了房產(chǎn)備案登記，未領(lǐng)取他項權(quán)證，李某能否享有優(yōu)先權(quán)？抵押權(quán)的生效以登記為要件，如李某與某公司應依法向房產(chǎn)管理部門進行抵押登記，未領(lǐng)取他項權(quán)證，不影響抵押權(quán)的生效。某法院因N公司與某公司債務糾紛查封了某公司房產(chǎn)，只要李某與某公司抵押登記先于某法院的查封，李某則享有優(yōu)先受償權(quán)?！段餀?quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產(chǎn)后所得的價款清償?shù)捻樞?1.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。2.抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。3.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，而在同樣已登記的抵押權(quán)中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構(gòu)將抵押登記核準登記并記載于登記簿的時間。