欠錢不還,如何拍賣被執(zhí)行人的唯一住房?當被執(zhí)行人的房產(chǎn)有抵押,有租賃,法院查封時不騰房怎么辦?法院結(jié)合涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣常見問題及典型案例以案釋法給你支招!

涉房產(chǎn)司法拍賣五個典型案例

案例一

法律提示

涉拍房屋系被執(zhí)行人系唯一住房,根據(jù)法律規(guī)定,執(zhí)行法院可以對該房屋進行拍賣,但需要為被執(zhí)行人預留5-8年的房屋租金。被執(zhí)行人不要誤以為自己只有一套房,執(zhí)行階段,法院就不會對執(zhí)行該房屋。

案情介紹

某融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案,這個案件中,申請執(zhí)行人是融資擔保公司,代某系其中的一個被執(zhí)行人,在借貸過程中將房屋抵押給了擔保公司。案件執(zhí)行過程中,北京門頭溝法院依法查封了代某名下位于昌平區(qū)天通苑的房屋,并且查明,代某名下僅有該一套房屋,沒有第二套房產(chǎn),同時查明,代某與其母親、姥姥共同居住在該房屋之中,妻母親、姥姥均年事已高,屬于其所撫養(yǎng)的家屬,故在拍賣成交之后,考慮到附近及周邊房屋租賃的價格,在債務未得到全額清償?shù)那闆r下,為其預留了20萬元房屋租金。

案例二

法律提示

案情介紹

某工貿(mào)公司申請執(zhí)行某建筑公司一案,執(zhí)行過程中,北京門頭溝法院依法拍賣了被執(zhí)行人某建筑公司名下的一座商業(yè)大樓,在拍賣前,已查明:該大樓在裁定查封之前,已經(jīng)設(shè)定有租賃,有書面簽訂的合同,經(jīng)現(xiàn)場勘查,某商業(yè)酒店一直在此經(jīng)營,且一直交納租金。該大樓最終成交,在法院主持下,競買人與承租人達成一致:即租賃人繼續(xù)經(jīng)營,按照租賃合同向新房主(買受人)支付租金。

案例三

法律提示

涉拍房屋系被執(zhí)行人唯一住房時,法院會給被執(zhí)行人6個月的寬限期完成騰房工作,房屋拍賣成交后,無法立刻騰退房屋,競買人需要容忍寬限期。

案情介紹

陶某申請執(zhí)行趙某一案,被執(zhí)行人趙某某名下僅有一套住房,沒有第二套住房。案件執(zhí)行的標的是九十萬元,所拍賣的房屋以180萬元的價格成交,這種情況下,使可以退還被執(zhí)行人90萬元的,就不再適用預留五到八年租金的條款。但是由于被執(zhí)行人名下沒有第二套住房,北京門頭溝法院在拍賣公告中明確注明六個月的寬限期。在裁定拍賣成交后,向競買人明確釋明,需要六個月之后才能交付房屋,競買人對此表示認同。

案例四

法律提示

案情介紹

某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案,北京門頭溝法院依法查封、評估、拍賣被執(zhí)行人名下的一套房產(chǎn),在該房屋拍賣成交之后,競買人在約定時間內(nèi)將全部款項交至法院,法院出具了拍賣成交裁定,并未競買人辦理了房屋過戶。在競買人辦理完房屋過戶之后,北京門頭溝法院責令被執(zhí)行人將房屋騰退交付競買人。被執(zhí)行人未履行騰退交付義務,北京門頭溝法院依法張貼了騰退房屋公告,并在公告中載明:騰退時不得損壞房屋及其附屬設(shè)施?,F(xiàn)場勘查過程中,發(fā)現(xiàn)房屋的實際控制人將房屋毀壞,在法院查清相關(guān)情況后,對相關(guān)人員進行了傳喚,告知因其行為對執(zhí)行工作造成了妨害,法院依法準備對其拘留、罰款。實施破壞的人員認識到問題的嚴重性,承認錯誤,就賠償問題與競買人積極的進行協(xié)商,并最終達成了一致意見。

案例五

法律提示

案情介紹

在某資產(chǎn)公司申請執(zhí)行某酒店系列案件的執(zhí)行過程中。法院依法查封被執(zhí)行人的國有土地使用權(quán)及房屋,并依法評估、拍賣。該國有土地使用權(quán)及房產(chǎn)中有酒店、餐飲、健身等單位在營業(yè),拍賣成交后,被執(zhí)行人拒絕交付,經(jīng)過做大量的工作,競買人和被執(zhí)行人進行了協(xié)商,由于競買人并不是專業(yè)經(jīng)營酒店餐飲的單位,被執(zhí)行人也拿出了足夠多的誠意,表明相關(guān)經(jīng)營單位需要緩沖時間,最終,雙方簽訂了合同,就土地、房產(chǎn)交付問題達成協(xié)議,由被執(zhí)行人向競買支付租金,允許其經(jīng)營一段時間,時間屆滿后,被執(zhí)行人搬走,通過此種方式最終完成交付。

涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣常見問題

1 . 唯一住房能否拍賣?

可以。很多被執(zhí)行人以為自己只有一套住房,法院是不會對唯一住房進行處置,根據(jù)法律規(guī)定需預留5到8年的房屋租金。比如在門頭溝法院辦理的北京融資擔保有限公司申請執(zhí)行代某等一案中,在房屋拍賣成交之后,從拍賣款中為被執(zhí)行人預留了20萬余元的房屋租金。

2 . 已處置房產(chǎn)設(shè)定有權(quán)利負擔(抵押權(quán)、租賃權(quán))如何處理?

設(shè)定租賃權(quán)房屋。對于拍賣房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的,執(zhí)行程序中,執(zhí)行法院在拍賣前會對其租賃權(quán)進行實質(zhì)審查。如果租賃合同在查封之前簽訂,并且實際履行,已交付租金,這種情況下,租賃權(quán)可以得到保護,即適用“買賣不破租賃”這一規(guī)定。

具體認定標準,上海市的某法院做了實踐性的探索,標準為在查封之前簽訂租賃合同、租賃人已經(jīng)繳納租金、承租人對房屋進行了實際占有。在面對此問題時,北京門頭溝法院在實踐中會到物業(yè)公司或者居委會調(diào)查詢問,部分小區(qū)物業(yè)公司或居委會對住戶的情況有一定的了解,能夠較為公正的提供房屋涉租賃情況。在某工貿(mào)公司申請執(zhí)行某建筑公司一案,某建筑公司名下的商業(yè)產(chǎn)權(quán)大廈在查封之前已經(jīng)租賃出去,查明之后,在拍賣公告中明確公示。拍賣成交后,執(zhí)行法院負責承租人與競買人的對接,按照原租賃合同履行,合同履行之后法院再協(xié)助競買人房屋騰退工作。

設(shè)定抵押權(quán)房屋。抵押權(quán)是擔保物權(quán),為確保債權(quán)的實現(xiàn),債權(quán)人往往到不動產(chǎn)登記部門對房屋做抵押登記,在財產(chǎn)變現(xiàn)后,抵押權(quán)則表現(xiàn)為優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定,有六個月的寬限期。在陶某申請執(zhí)行趙某一案中,拍賣成交且過戶完成之后,因房屋涉及抵押權(quán),且被執(zhí)行人沒有第二套住房,給了六個月的寬限期。

3 . 拍賣房屋的交付問題

房產(chǎn)拍賣成交后,在沒有法定理由的情況下(法定理由一般為:有效的租賃、六個月寬限期等),執(zhí)行法院應負責將所拍賣的房屋交付給競買人。但實踐存在一些極端情形,如房屋實際占有人以特殊理由相要挾的情形,需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被執(zhí)行人拒絕交付的情形,需要法院啟動強制騰退的程序,要張貼強制遷出的公告、找周轉(zhuǎn)住房等等。

在某銀行申請執(zhí)行某家具裝修公司一案中,在房屋拍賣成交后,被執(zhí)行人及房屋實際控制人拒絕交付房屋,并且對房屋進行了破壞,在法官做了大量釋法明理的工作之后,最終通過強制騰退的方式成功交付該房屋。

就拍賣房屋的交付問題,人民法院也在進行探索。如大興法院,由專門的拍賣組負責拍賣全過程,包括騰退房屋;中山市第一人民法院按照“決策事務職業(yè)化、輔助事務社會化、強制事務警務化的”思路,把強制執(zhí)行的事務劃分給法警隊承擔;廣東高院專門針對拍賣成交后房屋交付問題出臺意見。

盡管如此,實踐中的情況仍然十分復雜,如某非融資性擔保公司申請執(zhí)行張某一案,擬進行拍賣的房屋中有被執(zhí)行人和家屬居住,家屬情況是,被執(zhí)行人之母患有癌癥,且八十多歲,被執(zhí)行人的其中一個子女,雖已成人,但智力殘疾、肢體殘疾,這種情況在拍賣成交后,騰退房屋就存在很大的難度。所有對于有意競買法院拍賣房屋的人,一定要事先權(quán)衡利弊得失。

競買人在競拍法拍房屋中應注意的問題

簡單講就是:認真讀,親自看,仔細問,深入思

讀:讀拍賣公告、讀拍賣流程。公告方面,主要看房屋瑕疵,組織拍賣的法院會把拍賣標的的瑕疵在拍賣公告上標注清楚,作為有意競買人,應對拍賣標的的瑕疵有足夠了解之后,作出利益權(quán)衡,決定是否購買。

拍賣對象的瑕疵包括:設(shè)定有合法的抵押權(quán),根據(jù)法律規(guī)定,騰房有六個月的寬限期;設(shè)定有合法租賃權(quán),要容忍的租賃權(quán)期無法騰房;實踐中存在房屋被實際占有、居住的情形,競買人對于此要有足夠的認識,并非辦理完過戶,就可以立刻把房子交付拍賣的房屋,此類房屋瑕疵在拍賣公告中會有詳細的介紹,所以一定要認真讀。另外,拍賣平臺都會將具體拍賣流程詳細在平臺上公開,對于如何拍賣、如何繳納保證金等問題可以閱讀平臺上的具體拍賣流程。

看:看樣問題。目前部分法院將組織看樣工作進行外包,有的法院是親自集中組織看樣。拍賣公告所公示的信息不如實際看樣生動、形象,就是我們通常所講的親歷性。比如孫某執(zhí)行許某一案中,北京門頭溝法院將被執(zhí)行人名下位于朝陽區(qū)惠新西街的房屋拍賣,拍賣成交后,競買人來院表示:因為其愛人沒有看,但是看樣的時候,他去看了,拍了視頻,其愛人表示可以購買,但是拍賣成交后去看,發(fā)現(xiàn)公攤面積太大,其愛人不同意購買,以此為由要悔拍。

思:根據(jù)前期的詢問、閱讀、看樣后,進行理性思考,而后再決定是否購買。在拍賣成交后,以“沒想好”、“家里人不同意”等作為理由悔拍,法院是不能支持的,除了暫不予退還保證金之外,法院還會對其訓誡。如果被認定成惡意悔拍,根據(jù)法律規(guī)定可以對相關(guān)人員采取拘留、罰款措施。

大慶中院曾對一惡意競買人作出處罰,一男子在沒有購買意愿、明知資金不足、無力支付拍賣款的情況下,在競買人中惡意抬高價格,連續(xù)出價16次將起拍價11萬元的拍品抬高至460萬元,網(wǎng)絡(luò)成交后以沒有支付能力為由拒絕繳納拍賣余款,被法院拘留并罰款。

涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣基本情況及一般流程

自2016年門頭溝法院開始通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式進行財產(chǎn)處置起,三年來通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置被執(zhí)行人財產(chǎn)共337件,成交108件,成交額2.1億元,溢價率為109.52%。其中拍賣房產(chǎn)共88件,成交52件,成交額2.08億元,有18名被執(zhí)行人因為在網(wǎng)絡(luò)上看到其房屋的拍賣公告,在正式開拍前履行生效文書義務,成功兌現(xiàn)申請人勝訴權(quán)。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣具有公開透明、便捷高效、成本低廉、廣泛參與等優(yōu)勢,與普通動產(chǎn)以及傳統(tǒng)拍賣方式相比,涉房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣具有如下特點:

一是房產(chǎn)價值大,成交率高,最大化被執(zhí)行人財產(chǎn)價值的實現(xiàn)。2016年至今,門頭溝法院通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的方式拍賣動產(chǎn)的成交率為42%,成交金額為0.91億元,拍賣房產(chǎn)的成交率為59%,成交金額為2.08億元。一般而言,普通動產(chǎn)的拍賣金額從幾塊到幾萬塊不等,對于一些幾十萬至上百萬的大標的案件,即使動產(chǎn)處置成功,也很難將申請人的權(quán)益全部兌現(xiàn)。與普通動產(chǎn)相比,房產(chǎn)價值大、成交率高,房產(chǎn)處置成功后,意味著申請人能夠拿到更多的錢,通過網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣房產(chǎn),是提高財產(chǎn)處置效率,保障當事人合法權(quán)益的有效手段。此外,由于房產(chǎn)的價值大,若對其依法進行處置,也能夠?qū)Ρ粓?zhí)行人形成有效威懾,有效發(fā)揮強制措施的作用,促使被執(zhí)行人盡快履行義務。

三是房產(chǎn)拍賣成功后過戶交接程序復雜,部分房屋騰房困難。普通動產(chǎn)交易成功后,直接交付即可,房產(chǎn)拍賣成功后,競買人需要親自前往相關(guān)機構(gòu)進行過戶;在辦理過戶手續(xù)時,房屋過戶費用種類多,稅費復雜,比如土地增值稅、契稅、出讓金以及房產(chǎn)涉及的物業(yè)費、水、電等費用,需要競買人對房屋過戶涉及稅費有一定了解;部分案件中,還會出現(xiàn)被執(zhí)行人讓家里老人或小孩住在房內(nèi),給騰房工作制造困難,又或者所拍房產(chǎn)涉及被執(zhí)行人唯一住房,被執(zhí)行人采取暴力手段拒絕騰房,不配合財產(chǎn)處置工作的,此類法拍房屋即使交易結(jié)束完成過戶,后續(xù)騰房仍面臨騰房難的問題。

為最大化發(fā)揮房產(chǎn)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣的作用,保護申請人、被執(zhí)行人、競買人的合法權(quán)益,我們從以下措施著手,暢通涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作流程,加強工作標準化、規(guī)范化管理,有效解決拍賣房屋騰退和交付等影響效率的問題:

一是窮盡措施調(diào)查信息,保證涉拍房產(chǎn)信息完整準確。房屋上拍前,對涉拍房屋進行詳盡調(diào)查,對包括但不限于房屋的權(quán)屬、權(quán)利負擔、占有使用、欠繳費稅、質(zhì)量瑕疵等事項進行調(diào)查。以北京門頭溝法院一套目前正在拍賣公告期的房產(chǎn)為例(展示京東網(wǎng)拍賣的某房產(chǎn)),1.對房屋結(jié)構(gòu)進行調(diào)查,對房屋戶型、朝向、樓層等競買人最為關(guān)心的問題進行重點調(diào)查,同時將房屋實際情況拍照記錄,進行公告,便于競買人直觀了解房屋情況。對于被執(zhí)行人不配合看房的,通過向居委會、物業(yè)等進行基層調(diào)查,了解戶型、朝向,對相關(guān)信息予以登記;2.對房屋權(quán)屬的調(diào)查,特別是對是否設(shè)立抵押權(quán),抵押權(quán)金額多少的問題進行調(diào)查;3.對房屋居住情況的調(diào)查,對于是否有鑰匙、是否設(shè)定租賃(若存在租賃,詳細了解租賃的時間)、居住情況、能否看樣等問題進行調(diào)查。

三是法院全流程參與,暢通房產(chǎn)過戶交接程序。為保證涉房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作各個環(huán)節(jié)的銜接順暢,北京門頭溝法院執(zhí)行局全程參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的各個流程,從房屋查封、信息調(diào)查、議價評估、拍賣公告,到網(wǎng)絡(luò)拍賣、成交確認、過戶裁定,均有執(zhí)行法官或法官助理進行推動與跟進。房屋成交后,競買人在處理繳納稅費、房產(chǎn)過戶和被執(zhí)行人房屋騰退等問題時,若有需要,經(jīng)競買人申請,法院也會參與配合,輔助競買人完成上述工作。

在辦理執(zhí)行案件的過程中,人民法院會依法對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行調(diào)查,發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有房產(chǎn)的,法院會到不動產(chǎn)登記部門對房產(chǎn)進行查封,防止財產(chǎn)轉(zhuǎn)移;同時,根據(jù)法律規(guī)定,須到被執(zhí)行人房屋處張貼查封公告,進行公示;也要對房屋進行現(xiàn)場勘查和實地調(diào)查,查看房屋有無人居住、居住人員情況、有無設(shè)定租賃等情況。

當執(zhí)行法院為房產(chǎn)的首先查封法院的情況時,法院可依法啟動房產(chǎn)價格確認程序。按照現(xiàn)行《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》,當事人雙方可就房產(chǎn)進行議價;議價不成的可由執(zhí)行法院定向詢價;定向詢價不成的,可進行網(wǎng)絡(luò)詢價,現(xiàn)在的網(wǎng)絡(luò)詢價平臺有三家,包括京東網(wǎng)、淘寶網(wǎng)以及工商銀行,在系統(tǒng)內(nèi)錄入相關(guān)房產(chǎn)相關(guān)信息后,三個平臺會根據(jù)大數(shù)據(jù)信息給出詢價價格,拍賣價格取詢價價格的平均值,網(wǎng)絡(luò)詢價速度快、價格低,是確認財產(chǎn)處置參考價格的一種有效方式;網(wǎng)絡(luò)詢價不成的,或當事人一致要求委托評估以及法律規(guī)定必須要委托評估的,法院會通過電子搖號確認評估公司,請評估公司對房產(chǎn)進行評估。

拍賣成交并且將全部尾款交納后,執(zhí)行法院會出具拍賣成交裁定書,該裁定書為競買人辦理過戶時需要提供的材料,出具裁定書后,競買人可持裁定書辦理過戶,并按照規(guī)定到稅務局繳納相關(guān)稅費。

競買人辦理完房屋過戶后,面臨的房屋的實體交付問題。按照現(xiàn)行的拍賣政策,房屋的交付和騰退由執(zhí)行法院負責,一直以來,房屋拍賣后,過戶與交接工作都是法院執(zhí)行工作的難點,北京門頭溝法院引入行為類案件的騰房方法,采取“六到位工作法”,從前期準備、風險評估、執(zhí)行預案、協(xié)調(diào)聯(lián)動、案件留痕、安置保障六個環(huán)節(jié)出發(fā),確保騰退工作順利進行。

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審核:程 彤