買(mǎi)房是件大事
當(dāng)慎之又慎
付清了房款
房子卻未過(guò)戶
搬家入了住
執(zhí)行法官卻來(lái)敲門(mén)
今天這起案件
就是這樣一個(gè)關(guān)于
“抵押房”的故事
先收尾款，賣(mài)家?guī)уX(qián)逃之夭夭
2020年1月，市民姜某通過(guò)中介，在九龍坡區(qū)找到了何某、劉某掛牌出售的一處房屋。實(shí)地看了房，姜某覺(jué)得房子總價(jià)僅58萬(wàn)，性價(jià)比高，對(duì)房屋情況十分滿意。
買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面后，何某悄悄提出繞過(guò)中介簽合同以規(guī)避中介費(fèi)用，同時(shí)提出房屋價(jià)格可以在中介掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上少個(gè)幾萬(wàn)。姜某本來(lái)心中閃過(guò)幾絲疑慮，但禁不住省錢(qián)圖便宜的心理答應(yīng)了下來(lái)。
雙方繞過(guò)中介私下簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了定金10萬(wàn)元。之后，何某將房屋交給姜某，姜某搬進(jìn)該房屋居住。
入住后，何某不僅沒(méi)有辦理過(guò)戶，反而一直催促姜某支付尾款。何某稱(chēng)：“房子當(dāng)前有抵押，但只要先拿尾款就可以到銀行辦理解押，然后就能過(guò)戶?！睘榇?，何某還愿意再便宜幾萬(wàn)元。
涉世未深的姜某禁不住何某的一再催促，于是將45萬(wàn)尾款打給了何某。付款后，姜某多次催促何某辦理過(guò)戶，何某均以各種理由推脫，后來(lái)干脆玩起了失蹤。
姜某想著，雖然房子沒(méi)過(guò)戶，但簽了書(shū)面合同，自己也入住了，也就沒(méi)放在心上。
低價(jià)房實(shí)為抵押房，即將成為“法拍房”
其實(shí)，早在2019年，債務(wù)纏身的何某、劉某就在江津某銀行以該房屋作為抵押，貸款60萬(wàn)元。2020年初，二人明知該房屋未解押，仍將其掛在房屋中介進(jìn)行出售。同年7月，還不上貸款的二人被銀行起訴至重慶市江津區(qū)人民法院。2021年8月，該房屋被掛網(wǎng)拍賣(mài)，成為了待拍賣(mài)的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。
（涉案房屋）
近日，江津法院執(zhí)行法官依法向不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)了該房屋的查封手續(xù)，隨后來(lái)到該房屋進(jìn)行搜查評(píng)估。執(zhí)行法官與姜某見(jiàn)面后，將本案房屋的抵押、查封情況詳細(xì)告訴了姜某。姜某這才恍然大悟，意識(shí)到自己被騙了。
配合騰房，安置費(fèi)轉(zhuǎn)付購(gòu)房人
執(zhí)行法官一邊安慰姜某，一邊告知其相關(guān)法律規(guī)定。她雖然與何某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但因未辦理過(guò)戶手續(xù)，無(wú)法取得房屋所有權(quán)，其權(quán)利也無(wú)法對(duì)抗法院的執(zhí)行。房屋一旦拍賣(mài)成交，姜某有義務(wù)配合騰房。至于其遭受的損失，姜某可另行依法維權(quán)。
近日，該房屋被依法拍出。為盡力保護(hù)姜某的生活居住，執(zhí)行法官通過(guò)多次與被執(zhí)行人何某溝通，何某最終同意將法院保留的唯一住房安置費(fèi)8萬(wàn)元作為賠償款，直接轉(zhuǎn)付給姜某。拿到安置費(fèi)后，姜某對(duì)法官表達(dá)了感謝，亦積極配合按期騰出了房屋。
（向法官表示感謝）
對(duì)于余下的損失，姜某告訴執(zhí)行法官，她已向九龍坡公安局報(bào)案，何某、劉某因涉嫌詐騙罪已被公安機(jī)關(guān)刑事拘留。
二手房交易中，如果在未查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況就草率簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一旦房屋存在抵押導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，賣(mài)方又不退還房款，將對(duì)購(gòu)房人造成極大損失。
要想防范可能發(fā)生的因抵押、查封不能過(guò)戶的法律風(fēng)險(xiǎn)，需注意：在簽訂合同前與賣(mài)方一起去查詢產(chǎn)權(quán)，落實(shí)房源的真實(shí)性和房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如房屋有抵押，則不能將房款直接支付給賣(mài)方；如有查封，則可以聯(lián)系查封法院，了解查封原因以及解封途徑，完成過(guò)戶以后再支付尾款。
此外，正規(guī)房屋中介一般情況下比購(gòu)房人更具備風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和措施，通過(guò)中介來(lái)管理購(gòu)房以及付款往往相對(duì)私下交易風(fēng)險(xiǎn)更小。