截至10月31日,滬深兩市披露2017年三季報(bào)的上市房企有72家,其中63家實(shí)現(xiàn)盈利,占比為87.5%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),就在這72家上市房企中,2017年前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6844.38億元,同比增長(zhǎng)6.57%;歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)為623.08億元,同比上漲約30.77%。

與此同時(shí),上市房企今年的銷售額大多有望突破千億大關(guān)。碧桂園今年前三季度的銷售規(guī)模已超4000億元,萬(wàn)科和恒大已突破3000億元,三家龍頭房企年內(nèi)的銷售業(yè)績(jī)均有望突破5000億元;保利、融創(chuàng)、綠地預(yù)計(jì)年內(nèi)有望邁入3000億元陣營(yíng);中海、龍湖、金地、華夏幸福、華潤(rùn)的銷售規(guī)模均已超千億元。

根據(jù)上市房企三季度數(shù)據(jù),我們可以看出兩大問(wèn)題:一方面,上市房企前三季度凈利潤(rùn)增幅要大大超過(guò)營(yíng)收增幅,近年來(lái)困擾房企的“增收不增利”的現(xiàn)象得到扭轉(zhuǎn)。以房企巨頭萬(wàn)科為例,前三季度,萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1171億元,同比僅增長(zhǎng)0.04%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)110.9億元,同比則大增34.2%。

另一方面,行業(yè)分化進(jìn)一步加劇,凈利潤(rùn)居前的13家房企貢獻(xiàn)了整個(gè)板塊凈利潤(rùn)總額的八成,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。三季報(bào)顯示,大型房企凈利潤(rùn)增速明顯,部分中型企業(yè)凈利潤(rùn)增速有所提升,而一些中小企業(yè)則是直接進(jìn)入凈利潤(rùn)下滑通道。

很多人會(huì)問(wèn),樓市調(diào)控已一年了,上市房企日子過(guò)得咋還這么滋潤(rùn)呢?第一,去年下半年一線城市先受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,多數(shù)房企把資金轉(zhuǎn)向二三線城市布局,而到今年前三季度房產(chǎn)銷售的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期。在市場(chǎng)回暖,二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲的情況下,今年上半年銷售的項(xiàng)目大多盈利空間較大,所以上市房企業(yè)績(jī)的改善,帶動(dòng)了毛利潤(rùn)增速的回升。

第二,為了達(dá)到降低融資成本,提高盈利空間,龍頭房企通過(guò)低息公司的的債置換此前的高息債,達(dá)到了凈利潤(rùn)回升的效果。如萬(wàn)科三季報(bào)顯示,截至9月底,萬(wàn)科持有貨幣資金943.5億元,遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和(542.3億元);有息負(fù)債中,約65.8%為長(zhǎng)期負(fù)債。

不過(guò),房企亮麗的前三季報(bào)依然難掩其未來(lái)的隱憂。“金九銀十”失色,“旺季不旺”已成為北京和上海樓市的重要特征。以北京、上海為例,截至10月27日,上海新房成交24.52萬(wàn)平方米,不足去年同期的三成;北京10月成交面積不足20萬(wàn)平方米,同比下跌72.3%。