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如果貸款35萬(wàn)首付30萬(wàn),10年后得漲到140w才能保本,為什么還會(huì)有人急著買(mǎi)房?
花褲衩
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2024-02-05
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假設(shè)首付30萬(wàn),貸款35萬(wàn),10年期商業(yè)貸款還利息9.34萬(wàn),10年后共計(jì)支出約80萬(wàn),漲到140萬(wàn)才能保本,即10年賺60萬(wàn)。若是這樣的前提,有很大的投資收益,故很多人急著買(mǎi)。但現(xiàn)階段已不太可能出現(xiàn)這么大的漲幅。
1.若10年漲到140萬(wàn),我們來(lái)算算大賬,看賺不賺? 10年后140萬(wàn)賣(mài)掉房子,我們計(jì)算一下收入與支出,看看到底是賺是賠? 支出:首付30萬(wàn),貸款35萬(wàn),還貸利息9.34萬(wàn),30萬(wàn)及還利息的資金成本,以年化利率5%計(jì)算,30萬(wàn)*5%*10=15萬(wàn),共計(jì)95萬(wàn)。 收入:賣(mài)房140萬(wàn),每年租金算2萬(wàn),即租金收入20萬(wàn),共計(jì)160萬(wàn)。 那么10年賺了160-95=65萬(wàn),平均一年賺6.5萬(wàn)。30萬(wàn)投入,每年6.5萬(wàn),20%收益率,賺大了,所以大家會(huì)爭(zhēng)相買(mǎi)房。核心是,未來(lái)10年可以漲到140萬(wàn)嗎? 2.以史鑒今,過(guò)去20年投資房產(chǎn)如何賺錢(qián)的? 過(guò)去買(mǎi)房的人,幾乎沒(méi)有虧本的,買(mǎi)的越早賺的越多,并且造富了一代人。過(guò)去買(mǎi)房是通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)的。 舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,房?jī)r(jià)100萬(wàn),首付30萬(wàn),杠桿率3.33倍。當(dāng)房子快速長(zhǎng)到200萬(wàn),不考慮其他因素,賣(mài)掉,賺了100萬(wàn),本金30萬(wàn),賺了70萬(wàn),即2.5倍,有什么能與之前房?jī)r(jià)上漲更賺錢(qián)? 3.投資房產(chǎn)青銅期都過(guò)去了,建議遠(yuǎn)離投資房市。 過(guò)去20年,投資房產(chǎn)給大家的印象就是穩(wěn)賺不賠,甚至可以發(fā)家致富,走過(guò)路過(guò)不要錯(cuò)過(guò)!但這個(gè)時(shí)代在2016年開(kāi)始在一線城市宣告結(jié)束,2018年開(kāi)始逐步會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)更多城市出現(xiàn)。 在國(guó)家房住不炒,因城施策的大背景下,未來(lái)短期內(nèi)房?jī)r(jià)大跌不太可能出現(xiàn),但大漲更不可能出現(xiàn)。 總體而言,投資房產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的時(shí)代已經(jīng)落幕了,接下來(lái)房產(chǎn)更多的是實(shí)現(xiàn)保值的作用,能夠穩(wěn)定保值就已經(jīng)很不錯(cuò)了。
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