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2018年11月份買(mǎi)了一套65萬(wàn)的房子,首付35萬(wàn)、貸款30萬(wàn),5年后怎么賣才不虧本?
花褲衩
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2024-02-05
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把它當(dāng)做一道數(shù)學(xué)題,就好計(jì)算了。我們先看看從你買(mǎi)房子到維護(hù)五年房子所需要的成本是多少。
2018年11月左右,房貸利率應(yīng)該為基準(zhǔn)利率上浮20%,也就是5.88%左右。因?yàn)轭}主很明顯是為了投資用的,所以我猜題主應(yīng)該會(huì)選擇30年的貸款期限,等額本息。這樣的方式比較適合讓租金還月供。當(dāng)然了,選20年,等額本金也很好。 在題主維護(hù)房子這5年時(shí)間,月供為每月1776元,這當(dāng)中總共付的利息為8.5萬(wàn)。如果賣出的話提前結(jié)清,房子的總成本為65+8.5=73.5萬(wàn)元。你的房子應(yīng)該不超過(guò)90平,契稅為房?jī)r(jià)的1%,也就是6500元。假設(shè)題主買(mǎi)的是新房,還要裝修,怎么著也得花10萬(wàn)元左右。前前后后跑手續(xù)的交通費(fèi),銀行及中介再收一些亂七八糟的費(fèi)用1萬(wàn)元是有的。 這5年時(shí)間你的房屋總成本應(yīng)該為73.5+0.65+10+1=85.15萬(wàn)元。 以上是成本,房子在這期間還會(huì)產(chǎn)生收益,比如租金。 假如你把房子租出去。按租售比500:1的比例來(lái)的話,月租金為1300元。房子是新房,一般兩年交房,是二手房,半年內(nèi)也該給你了。再算上找不到租客的時(shí)間。五年下來(lái)租個(gè)36個(gè)月還是比較隨意的。收益為1300*36=4.68萬(wàn)元。 很多人算到這里就結(jié)束了,認(rèn)為房子只要賣到85.15-4.68=80.47萬(wàn)元就不算賠錢(qián)。其實(shí)不是的,大部分人都忽略了首付資金的機(jī)會(huì)成本。 在你維護(hù)房子的5年時(shí)間里,你的30萬(wàn)首付是沒(méi)有任何收益的,這部分錢(qián)如果放在銀行,操作得當(dāng)每年有5%的收益,五年下來(lái)就是30萬(wàn)*5%*5=75000元。所以房子的總成本應(yīng)該為85.15+7.5=92.65萬(wàn)元。房子要賣到92.65-4.68=87.97萬(wàn)元才不虧本。 總結(jié): 87.97萬(wàn)相比65萬(wàn),需要漲幅35%。也就是說(shuō)5年時(shí)間,房?jī)r(jià)需要漲幅35%才能讓你回本,更別說(shuō)賺到錢(qián)了??茨壳暗姆?jī)r(jià)行情,真不像是要能漲那么快。題主的投資可能在5年后難回本。
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