首先請(qǐng)確定，是否一定要提前還貸？

實(shí)際上，在大多數(shù)情況下，我們不建議普通房貸者提前還貸： 一是因?yàn)?，房貸利率幾乎是我們普通人能拿到的，最低的貸款利率。 這條是最主要的原因。 如果您是在2015年以及之后那買(mǎi)的房，正趕上央行下調(diào)基準(zhǔn)貸款利率，那么繼續(xù)持有貸款是相對(duì)劃算的。2015年伊始，5年期以上房貸利率從之前的5.9%，一步步下調(diào)到5.6%、5.4%，直到目前的4.9%。 而且，多個(gè)城市還進(jìn)行了下浮，個(gè)人貸款平均利率不足5%。這不僅遠(yuǎn)低于歐美5.5%~6%的房貸利率，而且?guī)缀跏俏覀兤胀ㄈ诉@輩子所能拿到的、最低的借款利率了。 二是因?yàn)?，未?lái)貸款利率將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，借錢(qián)成本會(huì)逐步增加。 這條實(shí)際上與上條有直接關(guān)系。 由于金融（主要是銀行）機(jī)構(gòu)壞賬率逐步上升，加之經(jīng)濟(jì)下行壓力，銀行迫于盈利壓力，對(duì)于房貸利率，未來(lái)的趨勢(shì)一定是逐步走高的。 比如，根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年2月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.63%，而在2018年2月，這一數(shù)字是5.46%。讓他在2017年同期，這一數(shù)字是5.3%，2016年則不到5%。 如圖，可以看到，房貸利率是逐步抬升的。換句話說(shuō)，今后還想以目前的利率向銀行借款，以及幾乎不可能了。 如此低的利率，錯(cuò)過(guò)這個(gè)村可沒(méi)這個(gè)店啦~ 與其提前還貸，不如繼續(xù)持有，享受這一貸款“紅利”，把到手的便宜占到底。 三是因?yàn)?，申?qǐng)房貸的難度將逐步提升 未來(lái)，除了房貸利率將走高，申請(qǐng)房貸的難度也在悄然提升。比如，最近有些熱點(diǎn)城市，有些剛剛符合條件的朋友，可能就被銀行拒貸了。理由要么是流水不符合，要么被告知“額度用完了”。 究其原因，就是因?yàn)榉抠J的利率太低了，而且貸款一放出去，動(dòng)輒就是20~30年，銀行油水太少，又不符合風(fēng)控常理，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控周期下，未來(lái)充滿不確定性。所以，房貸這門(mén)生意，從趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，銀行肯定是不太積極的。 如果提前還貸 話說(shuō)回來(lái)，如果一定要提前還貸，選擇什么時(shí)候還比較劃算呢？ 1、如果您單純是為了減少總利息的支出，那么越早還越好。 在這個(gè)目標(biāo)下，您不用想那么多，一定是越早還越能節(jié)省利息支出。 早還一個(gè)月，就比完還一個(gè)月要?jiǎng)澦?。這個(gè)很好理解。 2、等額本息模式，建議在貸款總期限未過(guò)半時(shí)還款 您如果選擇的是“等額本息”模式，即每個(gè)月月供金額相同，那么相對(duì)于“等額本金”模式，前者要支付的總利息更多，尤其前三分之一的時(shí)間中，每個(gè)月月供的利息金額都要顯著＞本金。 所以，可以考慮在貸款總期限的前三分之一時(shí)間內(nèi)還款。當(dāng)然，前提是有經(jīng)濟(jì)條件的話。 其實(shí)“等額本金”模式，個(gè)人認(rèn)為如果要提前還款，也應(yīng)該在前三分之一的期限還款，只不過(guò)還款的必要程度、節(jié)省的利息不如等額本息。 3、擔(dān)心未來(lái)資金流有壓力時(shí) 每個(gè)家庭的財(cái)務(wù)狀況都處于變動(dòng)中。 如果您未雨綢繆，能夠料想到未來(lái)家庭的收支可能存在大幅減少，或者資產(chǎn)縮水的可能，進(jìn)而給房貸帶來(lái)困難的話，建議提前還款，解決后顧之憂。 這種情況，適合那些做個(gè)體生意的朋友們。 4、簽訂的是浮動(dòng)協(xié)議 如果您當(dāng)初和銀行簽訂房貸合同時(shí)，約定的利率是“浮動(dòng)”的話，那么未來(lái)央行一旦上調(diào)貸款利率，您的月供金額也會(huì)馬上水漲船高。 但目前來(lái)看，央行上調(diào)基準(zhǔn)利率的可能性并不高，但如果股市過(guò)熱、帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，則不排除上調(diào)可能，那個(gè)時(shí)候，您可以考慮是不是要提前還款，砍掉多余的利息。 5、當(dāng)你要賣(mài)房時(shí) 有過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)的朋友都知道，一個(gè)產(chǎn)權(quán)完整的房子，比一個(gè)背著貸款的房子，能多賣(mài)一些錢(qián)。 貸款沒(méi)還完的房子，要么買(mǎi)家先付錢(qián)還清貸款，要么雙方到銀行做“轉(zhuǎn)按揭”處理，這都要額外多出一些手續(xù)，耗費(fèi)更多精力。 所以，要想多賣(mài)幾萬(wàn)塊錢(qián)，建議先還清貸款（手頭寬裕的話），之后再掛出去，這樣既能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，交易手續(xù)也更漸變，錢(qián)也能盡快到手。