“說說擔保那些事兒”之“先抵后租”的承租人能否以其不知情或善意為由對抗抵押權？

“猛熊說事兒系列”第7期

【本期導讀】

抵押權的設立（即辦理抵押登記）先于租賃合同成立的時間（俗稱“先抵后租”），則無論該承租人是否知情、是否為善意，也無論該租賃合同是否合法有效，都不能對抗上述已登記的抵押權，亦不能阻止或排除法院對該抵押物采取的強制執(zhí)行措施。

一、關于“先抵后租”的具體法律規(guī)定是什么？

答：《物權法》第190條規(guī)定，抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的 抵押權。《擔保法司法解釋》第66條第1款規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定，房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院不予支持?？偠灾?，在“先抵后租”的情況下，承租人是無法主張“買賣/抵押不破租賃”的，這種情況下對抵押權人處置抵押物來說較為有利。

二、在“先抵后租”情況下，法院在對抵押房產(chǎn)采取強制執(zhí)行時，是否需要考慮承租人不知情或自身善意？

答：不需要。根據(jù)《物權法》第190條和第195條的相關規(guī)定，“先抵后租”的承租人是否知情或是否為善意等因素，并不是《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》中規(guī)定的承租人可以提出執(zhí)行異議的法定條件。

三、在處置抵押房產(chǎn)時，“先抵后租”的承租人是否享有優(yōu)先購買權？

答：享有?！逗贤ā返?30條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第22條也規(guī)定，出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。因此根據(jù)上述法律規(guī)定，即使是在“先抵后租”的情況下，承租人依然享有同等條件下的優(yōu)先購買權。

四、承租人在同等條件下主張優(yōu)先購買權時，有沒有什么限制和制約?

答：有。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第23條和24條的規(guī)定，出現(xiàn)以下情況時，承租人的優(yōu)先購買權將被視為放棄或法院不予支持：

（1）出租人委托拍賣人拍賣房屋，在5日前通知承租人后，承租人未參加拍賣的；

（2）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；

（3）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（4）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（5）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

五、不知情或善意的承租人該如何維護自身權益？

答：向抵押人進行追償。根據(jù)《擔保法司法解釋》第66條第2款規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

六、銀行作為抵押權人該如何維護自身權益？

答：銀行（抵押權人）如果想要維護自身權益，應當切實做到以下幾點：

二是，在“先抵后租”情況下，銀行應當審慎同意該抵押房產(chǎn)進行出租，并應當預先作出安排。首先，在合同條款中應當約定未來抵押人在出租該抵押房產(chǎn)時需要取得銀行的書面同意，否則抵押人將構成違約；其次，若銀行同意出租，應當要求抵押人告知承租人該房產(chǎn)已在銀行辦理抵押登記的事實；第三，也是最重要的，銀行應當取得該承租人出具的在行使抵押權時自愿放棄租賃權的書面承諾（目的是避免承租人干擾抵押權的實現(xiàn)）；第四，要考慮租期及續(xù)租的問題，因為如果租期過長（超過第一輪授信期間）或允許續(xù)租的話，則會出現(xiàn)在我行第一輪授信結束且解除抵押后，如果還要續(xù)作業(yè)務時，將會面臨“先租后抵”的問題。

七、如果“先抵后租”的承租人不同意出具自愿放棄租賃權的書面承諾，而銀行又不得不被迫同意該抵押房產(chǎn)出租的，此時，銀行作為抵押權人該咋辦？

答：此種情況下，承租人在同等條件下可以享有優(yōu)先購買權，雖然并不會妨害抵押權的最終實現(xiàn)，但是可能會影響處置的效率。因為根據(jù)法律規(guī)定，要求銀行和抵押人在處置該抵押房產(chǎn)前需要在合理期限內(nèi)通知承租人并等待其做出明確意思表示。為了排除和限制承租人行使優(yōu)先購買權，建議在處置時優(yōu)先考慮將該抵押房產(chǎn)出賣給該房產(chǎn)的其他共有人或出租人的近親屬。

附注：

1.《物權法》第190條：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第31條第1款：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持?！?/p>

2. 由于抵押房產(chǎn)上存續(xù)著先設立的租賃關系，即使在抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對受讓人繼續(xù)有效。因此，在我行依法行使抵押權時，該租賃關系的存在將影響抵押房地產(chǎn)的處置價格，甚至導致該抵押房地產(chǎn)不能順利進行處置。

3.“合理期限”是指出租人委托拍賣人拍賣的，需在拍賣5日前通知承租人；其他情形下，出租人在履行通知義務后，需在15日內(nèi)等待出租人做出購買的明確表示。

4.詳見《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第（一）、（二）項。