聽(tīng)說(shuō)聰明的老板都會(huì)割銀行的韭菜，他們是怎么做到的？舉個(gè)例子，年底前有個(gè)銀行還差點(diǎn)任務(wù)，就把某貸款利息降到了3.85%，100萬(wàn)一個(gè)月利息不到4000元。聽(tīng)到這個(gè)消息后，不少客戶第一時(shí)間就來(lái)?yè)岊~度，不管需不需要資金，先把額度占上，什么時(shí)候用，什么時(shí)候再提款，不用不計(jì)息。做生意怎么著都有10%的利潤(rùn)，而這資金成本只有3.85%，這樣算是割銀行韭菜吧？
從這個(gè)例子可以看出，要說(shuō)房屋抵押貸款的利率是多少？不同銀行，不同時(shí)期所設(shè)定的利率都不同。具體的利率怎么計(jì)算，會(huì)受哪些因素的影響？首先要搞清楚這幾個(gè)問(wèn)題：
1、什么是房屋抵押貸款：即借款人以自己或第三人的房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，用于經(jīng)營(yíng)或者消費(fèi)等用途，借款人再根據(jù)相應(yīng)的還款方式向銀行按期償還履行債務(wù)的一種貸款方式。
2、房屋抵押貸所需條件：借款人和抵押人年齡在18-65周歲，具有完全民事行為能力的自然人，還款來(lái)源和借款用途明確，房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，原則上要求房齡不超過(guò)40年，房齡40年以上的需要特殊溝通。
3、對(duì)借款人征信的要求：原則上看近2年的征信記錄，不能有連三累六的逾期記錄。若存在嚴(yán)重的逾期記錄，如果其他條件上有亮點(diǎn)，也可特殊溝通解決。
4、什么樣的房子能抵押：70年產(chǎn)權(quán)住宅、別墅、公寓、經(jīng)適房、限價(jià)房、央產(chǎn)房等，40-50年產(chǎn)權(quán)的商住房、寫(xiě)字樓、底商、公寓、酒店等。
滿足以上條件后，我們?cè)倏纯从绊戀J款利率有哪些因素？
1、所選產(chǎn)品：不同銀行，不同產(chǎn)品利率是不同的。我們按貸款用途可以把房屋抵押貸分為抵押經(jīng)營(yíng)貸和抵押消費(fèi)貸。相對(duì)而言，抵押經(jīng)營(yíng)貸的利率較低，像北京、上海、深圳、廣州這些一線新一線城市，年化利率最低能做到3.5%，而抵押消費(fèi)貸的利率要稍微高一些，在5%左右。但受其他因素比如征信，收入，房產(chǎn)屬性等因素的影響，抵押貸利率做到4.5%左右算是正常的！這也是大部分銀行的平均利率。如果你辦的貸款利率在6%以上，可能差距有些大，就不太合適了。
2、辦理時(shí)期：不同時(shí)期，或者說(shuō)每年不同季度，銀行一般都會(huì)制定相應(yīng)的貸款政策，其中每年的第四季度最后一個(gè)月和第一季度的一月份，趕在銀行年底補(bǔ)業(yè)績(jī)或者新年開(kāi)門(mén)紅沖業(yè)績(jī)，這時(shí)候的政策會(huì)存在優(yōu)勢(shì)，申請(qǐng)條件較為寬松，利率也相對(duì)較低。
3、個(gè)人資質(zhì)：申請(qǐng)貸款時(shí)候銀行都會(huì)查詢(xún)借款人的征信記錄，如果征信負(fù)債較高，甚至還有過(guò)不少逾期記錄，再或者收入不太穩(wěn)定。這時(shí)候?yàn)榱孙L(fēng)險(xiǎn)起見(jiàn)，可能會(huì)進(jìn)行一定程度的利率上浮?？偨Y(jié)成一句話——資質(zhì)好利率低，反之就高。所以不要疑惑為什么自己的貸款利率比別人的高，是因?yàn)橘Y質(zhì)情況不一樣。
4、房屋屬性：70年產(chǎn)權(quán)的次新房、位置好、黃金樓層，這些房子做抵押貸款是最具備優(yōu)勢(shì)的。如果是40年產(chǎn)權(quán)的小公寓，商住房，甚至有些房子的房齡超過(guò)40年了，這時(shí)候辦理抵押貸款可能就選擇不到非常好的產(chǎn)品。
綜述：根據(jù)抵押物的不同，借款人資質(zhì)的不同，我們可以了解個(gè)大概的房屋抵押的年化利率在4.5%左右，還款方式分為先息后本和等額本息，其中先息后本最長(zhǎng)可以貸10年，而等額本息最長(zhǎng)可以貸30年。額度一般可貸房屋評(píng)估值的70%，整個(gè)辦理周期在3-4周。具體的利率年限額度等，到時(shí)候可以根據(jù)具體的個(gè)人資質(zhì)來(lái)定。
最后我們來(lái)舉個(gè)例子，從而更好地了解它！
例如：李總想辦房屋抵押貸款，房子是位于海淀區(qū)的次新房，房屋評(píng)估值是500萬(wàn)，個(gè)人征信良好，還款來(lái)源明確。根據(jù)李總的需求，生意用途要求月還款壓力小，利率低，七八年即可還清。這個(gè)時(shí)候就可以選擇一個(gè)10年期先息后本的產(chǎn)品，年化利率4.35%，根據(jù)評(píng)估值的70%出額度，即350萬(wàn)，每月還還款金額不到1萬(wàn)3。
THE END~ ?