01 房屋抵押貸款是什么?
“房屋抵押貸款是借款人以本人或者他人名下的房產作為擔保物，向金融機構申請用于合法用途的人民幣擔保貸款，是不需要將抵押物轉移占用的擔保方式。在二手房交易中，賣方的房子就是這次貸款的抵押物。如果你的房子不能作抵押，想申請購房貸款的人根本不會購買這套房子。”
02 房屋抵押貸款的分類
個人消費貸：是指銀行向申請購買"合理用途的消費品或服務"的借款人發(fā)放的個人貸款。
個人綜合消費貸款：是指銀行向借款人發(fā)放的不限定具體消費用途的人民幣擔保貸款。
客戶以“合理用途的消費品或服務”向銀行申請貸款，用途主要有個人住房、汽車、一般助學貸款等消費性個人貸款。
企業(yè)經營貸款：是以中小企業(yè)、微型企業(yè)以及私營業(yè)主為服務對象的融資產品，幫助借款人融通資金，具有貸款審批時間短、還款方式靈活的優(yōu)勢。
03 貸款機構的分類
1. 銀行
A類：五大銀行，利率非常低，由于疫情，央行貼息扶持企業(yè)再就業(yè)，利率是一降再降，去年五大行年化利率4.8%左右，而今年利率最低年化3.8%，十年先息后本。不過五大行對于客戶的審核也是很嚴格的，需要看房產是否在銀行報名單內，房產所在區(qū)域地段，以及客戶公司經營情況，年開票額，納稅等級，年營業(yè)額，企業(yè)負債和個人負債以及征信逾期情況，備用房，產權人年齡等等。
B類：商業(yè)股份制銀行，這類銀行去年年化利率4.8-7%，今年也出現了大幅度的調整，利率目前最低是4.05%，3.95%，4.1%，4.35%，4.75%，4.85%，基本上很少見到年化利率做到5%以上了。期限和還款方式與五大行差不多，對企業(yè)的要求相對于五大行而言要松一些。
C類：村鎮(zhèn)銀行和一些小銀行，這類銀行年化利率還是跟去年差不多，年化7-9%，期限一般最長十年等額本息或三年先息后本，要求也相對來說要松很多，主要是看中客戶還款能力和房產情況。
所以目前市場上大力推薦的產品就是B類商業(yè)股份制銀行產品了，利率低，期限長，條件寬松。希望最近有需要資金周轉或者以往做了高利率的客戶，都可以來申請這個低利率產品了，鎖定低利率，節(jié)省貸款利率。難道不香嗎?
如果客戶時間不急，資質能達到銀行的標準肯定最好是優(yōu)選銀行，畢竟利率低，抵押在銀行有保障!銀行抵押利率低，最長可以貸三十年等額本息或十年先息后本，個別銀行還可以隨借隨還，額度批下來后支用多少算多少利息，不支用不算利息，屬于市場上最低利率，最長期限，最無壓力還款的產品!
不過銀行操作到放款時間最快在1周，正常都是2周左右時間!另外銀行對于客戶要求也高一些，比如個人征信是否逾期太多，查詢太多，負債太高，還款能力體現等等，所以這樣有一部分客戶并不能在銀行拿到貸款，這樣就只能退而求其次選機構資金了!
2. 非銀行機構
①信托資金
②保險資金
③典當行
④小額貸款公司
這類資金一般時間要快一些，最快三天，慢的的話一周時間，要求也寬松一些，主要看房子情況要求也相對于銀行來寬松很多，利息比銀行也要高出一些，一般月利息在0.5-0.9厘之間。期限最長五年先息后本或十年等額本息。
3. 個人配資
這類資金是以公司為平臺，匹配出借人和借款人，所以資金是來自于個人，個人配資操作時間和機構差不多，最快兩天，慢的話一周放款，月利息0.9-1.3分之間。對客戶要求就更寬松了。在這里建議最好是找成立時間長一些，公司平臺大一些的個人配資平臺公司，這樣相對來說要有保障一些!
04 需要準備的材料
A:個人房屋抵押貸款須準備的材料
1.夫妻雙方身份證(已婚)
2.戶口薄
3.房屋所有權證
4.收入與工作證明
5.結婚證(已婚)
6.近六個月的銀行流水(蓋章)
7.營業(yè)執(zhí)照(如有)
8.其它資產證明
B:企業(yè)房產抵押貸款需提供的材料
1.企業(yè)營業(yè)證
2.公司章程
3.公司驗資報告
4.購銷合同
5.近六個月的銀行流水
6.年度財務報表和近一個月的度財務報表
7.資產證明、公章
05 貸前規(guī)劃
銀行流水:可以提前幾個月多從公司或者個人賬號上走走賬，這樣流水會漂亮很多。
個人和企業(yè)征信:提前幾個月內不要在手機或者其他軟件上點網貸或者查詢額度，因為銀行是很忌諱客戶征信上有網貸貸款以及征信查詢次數過多，貸款筆數太多的。所以如果需要做銀行貸款貸款之前最好把網貸都結清，征信不能亂查等等。
產權人:五大行對于產證上有未成年人或者65歲以上的產權人都是不予受理的，這種情況下可以在正式操作貸款之前把產權人名字去掉。當然，一些外資商業(yè)銀行對產權人年齡要求要寬松一些，不過未成年人銀行還是比較在意的，就算銀行能受理，還是會去份額的，比如產證上兩個人(其中一個是未成年人)，那要去除50%的房產價值份額，剩下的價值再按照銀行7成算額度。產證上三個人(其中一個未成年人)，那就要去33.3%產權份額。
提前做好以上三種以后再去銀行申請低利率的貸款會輕松的多!