抵押經(jīng)營貸購房的由來，簡單來說：以企業(yè)需要資金周轉為理由，向銀行申請小微企業(yè)抵押經(jīng)營貸，實際使用銀行發(fā)放的貸款資金購買房產(chǎn)的行為，借款人可以通過抵押經(jīng)營貸，降低貸款利率和降低二套首付款比例。
抵押經(jīng)營貸又分為抵押貸購房和代購后轉抵押經(jīng)營貸。抵押貸購房是指抵押現(xiàn)有房產(chǎn)，借取銀行資金購房的一種行為；代購轉抵押經(jīng)營貸是指借款人準備房款的35%-40%，再向中介機構借款65%后以全款方式購買、過戶房產(chǎn)，再將剛買過來的房產(chǎn)以申請抵押經(jīng)營貸的形式向銀行借款，然后用銀行的借款還給中介機構的行為。
那么我們來思考下，到底是什么原因，導致今天經(jīng)營貸購房在一二線城市特別盛行呢？
1、首付比率比較高。首當其中的是二套首付款金額是30%還是80%，是購房者為了規(guī)避或者降低一二線城市的限購政策影響而產(chǎn)生的一種行為。以北京為例，很多外地打工人在北京工作，熬了五年終于擁有購房資格，但是卻發(fā)現(xiàn)，因為之前有過按揭貸款記錄或者老家有正在還的按揭，在北京購房都會被劃分為購買二套房產(chǎn)，而北京的購買二套房產(chǎn)首付款首付比例需要房款60%-80%；又比如，本地人家庭擁有兩個購房資格，卻沒錢買二套，看著房價每年的漲幅和銀行利率的走低，總會有所行動。
2、房價的預期上行。因為超級城市群聚集效應，一二線城市的房價上行已經(jīng)成為一種必然。簡單的實體行業(yè)，競爭內卷、利潤有限，而復雜的實體行業(yè)對人員和技術要求比較高，投入比較大，風險比較高，大部分的人認為只有房產(chǎn)才是穩(wěn)健且預期回報比較大投資，起碼能做到保本、增值。
3、按揭商貸和抵押經(jīng)營貸的利率差額比較大。同樣以北京為例，北京的二套房貸款利率是年化5.65%，而北京的小微企業(yè)抵押經(jīng)營貸的利率是年化3.7%-4.5%，資質稍微好一點的都可以做到4%以內，每年相差利率1.5%-2%,五年、十年、二十年差多少。
經(jīng)營貸購房的風險在哪里？讓我們從整個流程上來說：
1、沒有公司的借款人夫妻需要注冊公司或者過戶公司。注冊公司的借款人需要等待公司注冊時間滿一年，過戶老公司的借款人，可以在公司過戶一段時間后申請抵押經(jīng)營貸，但是過戶的公司是否“干凈”很重要，大部分的借款人和中介是對標的公司做不了盡調的，隱藏債務、可能發(fā)生的稅務問題、法律糾紛都是不可預期的。
2、做抵押經(jīng)營貸的虛假資質。很多借款人過戶公司的目的是買房，沒有實際經(jīng)營，但是向銀行申請貸款時，是需要向銀行提交公司經(jīng)營佐證和貸款資金用途說明的，經(jīng)營佐證和用途說明很多時候難免違規(guī)提供，或者提供明知的違規(guī)資料。
3、銀行批貸放款后涉嫌資金挪用。銀行在發(fā)放的貸款時候會給每一位借款人發(fā)送一條短信，大致內容是不允許投資房產(chǎn)、理財、貴金屬等，簡單點說就是保證借款資金的實際流向和借款人向銀行提交的用途保持一致，用途不一致的一經(jīng)被查出，銀行有權要求借款人馬上結清貸款。
4、虛假合同和稅務風險。沒有實際業(yè)務發(fā)生的合同，違反了合同法，偽造增值稅發(fā)票的違反了刑法，套利所得違反了稅法。
而現(xiàn)實是，借款人借錢后買房套利，實現(xiàn)個人財富快速增值，這種增值速度遠超上班、做實業(yè)。而銀行知道很多借款人挪用資金買房，但是他們不會承認他們知道，因為有抵押，銀行不太擔心壞賬率，出了問題，銀行也基本不會從資質造假上找借款人麻煩。中介機構幫助銀行完成業(yè)績、幫助借款人實現(xiàn)借款，收取服務費用。
借款人、中介、銀行以上這三方完成了一整個業(yè)務閉環(huán)，而能終結這一模式的一定是未來幾年的金稅四期系統(tǒng)。