本文多涉及個人、小微經(jīng)營性抵押，對公經(jīng)營性物業(yè)、流貸個案各議。

【利率】：一抵年化3.4~6.3%、二抵年化3.7~8.5%

三季度多家銀行下調(diào)貸款利率。一抵利率洼地集中在3.3~3.4%，如工、農(nóng)、交、郵儲等。二抵利率洼地集中在3.7~4.2%，如招商、民生等。千萬內(nèi)利率洼地3.3~3.4%，千萬以上利率洼地3.4~4.2%。利率整體呈下行趨勢，多數(shù)老板3年內(nèi)考慮置換貸款來應對利率下行。

【抽貸風險】：

今年許多生意受疫情影響，特別是餐飲、旅游業(yè)，對于業(yè)務收縮的企業(yè)，利率并不是越低越好。利率低于3.85%的方案，經(jīng)營不善抽貸概率較高，不易抽貸的還款模式后文詳述。

T0：工商、廈門國際、招商（二押）

T1：光大、浦發(fā)、廣發(fā)、招商、中信、興業(yè)、平安、浙商（二押）、交通、農(nóng)業(yè)、中國、建行等

T2：民生（二押）、農(nóng)商、稠州（二押）、郵儲、各類村鎮(zhèn)等

本文不涉及任何單個銀行融資方案推薦，融資須謹慎

【額度】：個人經(jīng)營、小微普惠上限3000萬，消費貸上限300萬，企業(yè)經(jīng)營貸額度不限。超1000萬方案僅占總體方案的30%，操作難度有所增加，須有一定專業(yè)度。

【還款模式】：

先息后本3~10年每年循環(huán)：需每年回存100%本金幾天，經(jīng)營不善抽貸風險高，利率洼地在3.3~3.4%左右。比較適合經(jīng)營狀況良好的老板。

先息后本3~5年不循環(huán)：3~5年回存100%本金一次，或只簽3~5年合同。抽貸風險低，利率洼地在3.6%~4.1%。比較適合經(jīng)營狀況一般的老板。

先息后本每年歸本N%：多數(shù)銀行簽5~10年合同，和前面回存100%本金不同，本方案只需每年歸還1~5%的本金，但無法取出。購買固定資產(chǎn)或不動產(chǎn)的老板選擇較多，抽貸風險低，利率洼地在4.1~4.95%。

等額本息、本金20~30年：多數(shù)老板選等額本息。注意借款合同期限，多數(shù)銀行只能簽3~5年合同20年還款法，少數(shù)銀行能簽10年合同30年還款法。合同期限越長，斷貸概率越低。利率洼地3.6~4.1%。

【最高成數(shù)】：

一抵：住宅7~10成，別墅8.5成（上季度6~7成），商用房5~6成。

二抵：住宅7~7.5成(上季度7成），別墅6~7成。

本季度對別墅成數(shù)有重大利好，原只做6成，現(xiàn)已有7~8.5成方案?？偭可?成以上方案占方案總數(shù)的30%（上季度20%），10成方案占5%。出現(xiàn)老人房、小孩房、流水少、房齡老、房產(chǎn)位置偏、征信不好等不利因素，或多或少有降成概率。經(jīng)營優(yōu)秀是重要的加分項。

【主貸人、權(quán)利人國籍】：非中國大陸籍會降低可操作銀行家數(shù)。

夫妻雙外籍貸款1000萬以上難度增加。申請外籍的老板，千萬級貸款夫妻最好有一方是中國人。慎將外籍小孩名字放在產(chǎn)證上，會大大增加操作難度。

【年齡要求】：主貸人18~70歲（上季度65歲），權(quán)利人18~80歲。

不要輕易將老人（超過60歲）和小孩（低于18歲）的名字添加在產(chǎn)證上，會影響額度、利率和可操作方案數(shù)量。

【可做物業(yè)范圍】：住宅、別墅、優(yōu)質(zhì)法人的辦公樓商鋪、優(yōu)質(zhì)企業(yè)廠房

住宅類單筆上限3000萬，極限5000萬。3000萬以上多數(shù)方案要走對公流貸，流貸還款模式較差。商辦類基本上1500萬以上就得走對公。商鋪最好是沿街商鋪，不沿街的商鋪操作難度較大。

【放款周期】：80%的銀行周期如下

個人、小微抵押：1~3周，極限3~5天

稅金貸：1~4周

中小微擔?；穑?~6周

對公授信或3000萬以上抵押：2個月以上

【面積、房齡要求】：

單套房面積最小40平。多數(shù)銀行要求房齡30~40年內(nèi)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房齡在20年內(nèi)，少數(shù)房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高，一般銀行要求評估價超過350萬，不然即便可做，銀行利率也不低。

【流水要求】：

多數(shù)銀行要求流水1~2倍覆蓋負債總額，少數(shù)銀行0.1~0.3倍覆蓋。優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)1000萬內(nèi)輕流水要求。

【產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照】：

多數(shù)銀行只接受產(chǎn)證、營業(yè)執(zhí)照兩證單新，少數(shù)除外。注意，雙新無流水方案如果出現(xiàn)在五大行里，將來有一定抽貸風險。

【征信要求】：

逾期情況原則上多數(shù)銀行兩年內(nèi)不得有3個2，1個3，6個1，或不能有9個1。實際個案各異，如果我們有特殊理由造成非主觀逾期，有證據(jù)能證明，可以溝通。

【放款賬戶】：

第三方對公：占40%，相對麻煩，要放到交易對手對公賬戶，1000萬以上居多。

第三方法人、財務個人賬戶：占60%，相對簡便，放到交易對手私人賬戶，1000萬以內(nèi)居多，少數(shù)銀行能做到3000萬。

綜上是銀行經(jīng)營性抵押可操作極限。三分靠貸款，七分靠經(jīng)營。希望各位老板做好合理規(guī)劃，生意興隆。