導(dǎo)航
前言澳洲央行丟“鍋”給聯(lián)邦政府澳洲兩大監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)究竟在什么地方？澳洲聯(lián)邦政府有哪些調(diào)控房?jī)r(jià)的措施？結(jié)語(yǔ)
前言
澳大利亞房?jī)r(jià)目前比疫情前高出19%。
統(tǒng)計(jì)局（ABS）公布的最新數(shù)據(jù)，今年第二季度，房地產(chǎn)價(jià)格上漲 6.7%，為18年來(lái)最強(qiáng)勁的季度增長(zhǎng)。
住宅平均價(jià)格在6月份季度上漲了52,600澳元，達(dá)到835,700澳元。而12個(gè)月前，住宅均價(jià)為689,400澳元。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和工資增長(zhǎng)的低迷，澳洲各地的房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在是家庭可支配收入的五倍以上！
而且還將進(jìn)一步攀升。
現(xiàn)在獨(dú)棟屋的年增值幅度甚至超過(guò)了澳洲一些收入最高的專業(yè)人士。
房?jī)r(jià)已經(jīng)從90年代中期的家庭可支配收入的3倍以下，上升到收入的5.5倍以上！
Domain模型顯示，悉尼141萬(wàn)澳元的獨(dú)立屋中價(jià)比大悉尼地區(qū)的雇員收入中位數(shù)高出23倍左右。單元房是13倍左右。
40%的新州抵押貸款持有人面臨“抵押貸款壓力”，他們?cè)谶€款和生活成本上的支出超過(guò)了收入。比如：Campbelltown 附近 89% 的房主支付了他們負(fù)擔(dān)不起的抵押貸款，而在鄰近的 Narellan 和 Mount Annan 地區(qū)，這一比例為 80%。在人口稠密的Liverpool地區(qū)，抵押貸款壓力率約為 77%，即近 11,500 戶家庭，為全澳最高的。
研究顯示，抵押貸款壓力迫使這些家庭中的許多人動(dòng)用他們的積蓄、積累信用卡債務(wù)或向家人和朋友借款以維持生計(jì)。
墨爾本的房?jī)r(jià)幾乎是當(dāng)?shù)厥杖氲?8倍！
布里斯班 、阿德萊德、霍巴特和堪培拉的房產(chǎn)價(jià)格也至少是收入的10倍。
在工資低增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，這兩者之間的差距可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。
許多人就將目光投向了澳大利亞央行（RBA）和澳大利亞審慎監(jiān)管局（APRA），希望可以看到他們的行動(dòng)，畢竟2015年房產(chǎn)高峰期的時(shí)候，宏觀調(diào)控政策起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。
但是，這周澳大利亞央行方面的發(fā)言，讓人希望破滅了！
澳洲央行行長(zhǎng)菲利普·洛威（Philip Lowe）明確表示，不會(huì)通過(guò)加息來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲。
澳洲央行丟“鍋”給聯(lián)邦政府
過(guò)去兩天，澳大利亞儲(chǔ)備銀行（RBA）兩次將澳大利亞的住房負(fù)擔(dān)能力問(wèn)題歸咎于聯(lián)邦政府。
在上周二的演講中，洛威博士表示，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比疫情前高出19%，股價(jià)也高出10%左右。家庭凈財(cái)富的增加表明，一旦當(dāng)前的限制放松，家庭將準(zhǔn)備好重新開(kāi)始消費(fèi)。
他同時(shí)意識(shí)到，人們對(duì)房?jī)r(jià)水平的擔(dān)憂。
“相對(duì)于收入，房?jī)r(jià)不斷上漲，我認(rèn)為這對(duì)我們的整體利益都不好。作為一個(gè)公民，我希望看到這個(gè)問(wèn)題得以解決，但作為央行，我們對(duì)此無(wú)能為力。”
澳洲央行方面覺(jué)得，在當(dāng)前這個(gè)特殊環(huán)境中，不應(yīng)該通過(guò)提高利率來(lái)解決。
“雖然在其他條件相同的情況下，更高的利率確實(shí)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但這也意味著更少的就業(yè)機(jī)會(huì)和更低的工資增長(zhǎng)。”
“現(xiàn)在是疫情的特殊時(shí)期，和以往不一樣，在現(xiàn)在情況下，升息是一種非常糟糕的決定！”
所以，想要解決澳洲當(dāng)前房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題，需要瞄準(zhǔn)影響房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性因素。
這些問(wèn)題是聯(lián)邦政府的責(zé)任，如果想要“經(jīng)濟(jì)適用房”，聯(lián)邦政府就需要解決:
“我們的稅收和社會(huì)保障制度的設(shè)計(jì)；規(guī)劃和分區(qū)限制；所建住宅的類型；以及我們交通、運(yùn)輸?shù)刃再|(zhì)。
“這些顯然都不在貨幣政策和央行的管轄范圍之內(nèi)。”
與此類似，央行助理行長(zhǎng)Luci Ellis主持了議會(huì)對(duì)住房負(fù)擔(dān)能力的最新調(diào)查，她指責(zé)歷屆聯(lián)邦政府通過(guò)稅收法規(guī)鼓勵(lì)“投機(jī)”，并通過(guò)需求方補(bǔ)貼導(dǎo)致價(jià)格上漲。
“澳洲央行方面一直認(rèn)為，負(fù)扣稅和資本利得稅的結(jié)合，從本質(zhì)上鼓勵(lì)了房地產(chǎn)的投機(jī)性投資”
“我們認(rèn)為稅收系統(tǒng)值得審查，當(dāng)然這不是孤立的一個(gè)特征?！?/p>
“你不能通過(guò)給人們更多的錢花在住房上來(lái)提高人們的負(fù)擔(dān)能力?！?/p>
在去年的連續(xù)降息中，曾經(jīng)有朋友開(kāi)玩笑說(shuō)，澳大利亞最好當(dāng)?shù)墓倬褪茄胄行虚L(zhǎng)了，市場(chǎng)預(yù)測(cè)基本與他決定一致，讓他降息就降息，絲毫不會(huì)出乎你的意料。
但這一次，澳洲央行將房產(chǎn)焦點(diǎn)問(wèn)題重新丟回給了聯(lián)邦政府，可以說(shuō)是出乎很多人的意料。
但也可以算得上一步好棋，畢竟那件大事要來(lái)了…
澳洲兩大監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)注的重點(diǎn)究竟在什么地方？
雖然說(shuō)澳大利亞審慎監(jiān)管局和澳洲央行一再?gòu)?qiáng)調(diào)他們的工作不是以一種或另一種方式推高房?jī)r(jià)。
但不可否認(rèn)，兩個(gè)機(jī)構(gòu)都在通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)的觀察，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有過(guò)熱的跡象。
現(xiàn)在的澳洲房市特點(diǎn)是什么？
房屋庫(kù)存水平低于正常水平！買房需求旺盛，競(jìng)爭(zhēng)激烈！
這種情況下最有可能導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)生“害怕錯(cuò)過(guò)（FOMO）”心理。
所以，購(gòu)房者在買房時(shí)候，貸款審批就成了兩大監(jiān)管機(jī)構(gòu)觀察的重點(diǎn)！
對(duì)于客戶而言，貸款就關(guān)心兩件事：
- 可以貸到多少錢肯定是第一位；
- 銀行審批時(shí)間緊隨其后。
根據(jù)麥格理的調(diào)查顯示，買家害怕錯(cuò)過(guò)心理正在以其他方式表現(xiàn)出來(lái)，這將使監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得不停下來(lái)。
在加權(quán)平均基礎(chǔ)上，大約 38% 的客戶在 2021 財(cái)年的借款接近其最大容量。
盡管這一比例略低于2020年的40%，但高于2019年的35%，仍表明很大一部分借款人正在爭(zhēng)取最大貸款。
麥格理估計(jì)，2021 年自住業(yè)主的借貸能力增加了約 7%（主要銀行增加了約 5%），這主要是由于利率下降。
這就是 APRA 和 RBA 將關(guān)注的問(wèn)題。
隨著銀行業(yè)信貸激增，借款人是否已開(kāi)始透支自己的能力?
APRA 自己的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6 月季度 22%的貸款債務(wù)收入比等于或大于6倍，高于去年的約16%。
監(jiān)管者可能不想控制房?jī)r(jià)，但仍然可能會(huì)采取某種宏觀審慎干預(yù)。
比如：可能采取增加銀行測(cè)試借款人抵押貸款承受能力性的緩沖值，目前的緩沖大約是貸款利率的 2.5%，或大約 5% 的貸款利率。
亦或者，可能涉及其他策略，例如限制高貸款價(jià)值比率的增長(zhǎng)。
這里就有一個(gè)非常有意思的問(wèn)題了，審慎監(jiān)管機(jī)構(gòu)究竟何時(shí)進(jìn)場(chǎng)干預(yù)？
這個(gè)時(shí)機(jī)非常重要！
因?yàn)?，澳洲?lián)邦大選即將來(lái)臨！
這就是我們前面提到的大事！
APRA 和RBA發(fā)現(xiàn)“已經(jīng)陷入了房產(chǎn)市場(chǎng)通脹和即將迎來(lái)的澳洲聯(lián)邦選舉漩渦之中”。
一旦試圖壓制房?jī)r(jià)，很可能會(huì)引發(fā)選民不滿，會(huì)對(duì)大選造成影響。
如何在不損害經(jīng)濟(jì)的情況下冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，對(duì)這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)并不容易解決。
所以，央行行長(zhǎng)菲利普·洛威博士在周二的講話中才說(shuō)：“在現(xiàn)在情況下，升息是一種非常糟糕的決定！”并且再次強(qiáng)調(diào)，央行不會(huì)使用利率來(lái)冷卻樓市；事實(shí)上，未來(lái)三年內(nèi)都不太可能觸及利率！
澳洲聯(lián)邦政府有哪些調(diào)控房?jī)r(jià)的措施？
現(xiàn)在，“鍋”回到澳洲聯(lián)邦政府身上了。
澳大利亞經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾斯雷克（Saul Eslake）也曾表示，非常擔(dān)心收入和房?jī)r(jià)之間的差距將繼續(xù)擴(kuò)大，除非政府設(shè)法從住房供需兩方面解決影響承受力的因素。
根據(jù)他自己的模型，現(xiàn)在州府城市的平均房產(chǎn)價(jià)格是平均可支配收入的11倍以上。而在20世紀(jì)90年代初還不到6倍。
他直接指出如果聯(lián)邦政府想讓房?jī)r(jià)得到控制，就應(yīng)該:
降低需求：使澳大利亞移民計(jì)劃回歸正?；?，將永久移民人數(shù)恢復(fù)到前總理約翰·霍華德在21世紀(jì)初增加移民人數(shù)之前的水平，即從2005年至2019年的平均21.9萬(wàn)人下調(diào)至10萬(wàn)人以下;進(jìn)行稅收改革，比如：取消負(fù)扣稅和資本利得稅減免，從而減少投機(jī)性需求;減少海外需求：包括，收緊對(duì)外資所有權(quán)的規(guī)定和執(zhí)行；將反洗錢規(guī)定擴(kuò)大到房地產(chǎn)市場(chǎng)；減少投機(jī)性需求：比如限制小額信貸機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)市場(chǎng)的放貸;增加可負(fù)擔(dān)住房供應(yīng)：促進(jìn)對(duì)社會(huì)住房的投資。向各州提供獎(jiǎng)勵(lì)性撥款，從而實(shí)現(xiàn)：進(jìn)行土地使用和規(guī)劃改革，并提供與住房有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施；將印花稅轉(zhuǎn)換成土地稅；改革租賃法，以提供更大的租期保障，減少對(duì)房屋所有權(quán)的需求并減少租金周轉(zhuǎn)率；通過(guò)分區(qū)式布局，迫使開(kāi)發(fā)商為低收入者提供住房。
不過(guò)，以上這些措施，你覺(jué)得澳大利亞政府會(huì)實(shí)施嗎？
澳大利亞房地產(chǎn)可負(fù)擔(dān)能力不是1天2天的事了，澳洲政府在過(guò)去幾十年里已經(jīng)進(jìn)行了大量的住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查，但最終都不了了之。
最近，政府又在調(diào)查了…
結(jié)語(yǔ)
所謂的政府對(duì)住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查，純粹是為了給人一種正在采取行動(dòng)的假象，和其他措施一樣，不會(huì)有什么結(jié)果，原因很簡(jiǎn)單：
實(shí)現(xiàn)“可負(fù)擔(dān)住房”意味著，房?jī)r(jià)必須下跌！
這是政界人士和現(xiàn)有房東不希望看到的！
說(shuō)到底，在澳洲政府這里，調(diào)控話題就是一場(chǎng)無(wú)聊的游戲。在無(wú)用的報(bào)告上已經(jīng)浪費(fèi)了成千上萬(wàn)的工作時(shí)間、數(shù)百萬(wàn)澳元的薪水和咨詢費(fèi)。
但也沒(méi)辦法，畢竟為了選票，所有人群都要顧及到。
所以，綜合我們來(lái)看一下，未來(lái)2年澳洲房?jī)r(jià)到底會(huì)漲還是跌？
央行行長(zhǎng)的態(tài)度已經(jīng)非常明確了，2024年之前不會(huì)調(diào)官息！當(dāng)前特殊環(huán)境下，保就業(yè)勝過(guò)調(diào)房?jī)r(jià)！
政府方面，萬(wàn)事先以大選為主，大選完事怎么折騰都行，但不是現(xiàn)在！
所以，你覺(jué)得未來(lái)2年澳洲房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌？
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